地產(chǎn)投資管理體系(文件)
【正文】 仍以抑制投資投機需求、增加供給為總體思路。167。 限購嚴厲程度遞增，抑制不合理需求。 2023年中央加大力度， “ 國八條 ” 明確列出必須限購的城市和限購條件， 7月限購范圍擴大到地級縣級城市，限購進一步擴容。167。2. 開發(fā)商造高檔房的積極性明顯下降，以前開發(fā)商一拿到地就想建 150平方米以上的大房子，而今年 90平方米以下房屋開發(fā)量增加 20％，而高檔房、大房子的建設量下降。 上市房企不約而同地選擇了加強銷售，放緩開工，暫停拿地的應對策略。 2023年招商地產(chǎn)計劃新開工面積 290萬平米，比較其 2023年年報中 277萬平方新開工面積，增長 %。（發(fā)達國家 80%—100%） ，追求的基本上是量的增長，是外延的擴大。 釣魚城圖片 .rar167。案例： 重慶市長壽湖西岸旅游開發(fā)項目盈虧平衡分析 .ppt? 保障房主要發(fā)展形式：公租房 住房調(diào)控思路：高端有約束、中端有市場、低端有保障 公租房資料 .doc 形勢：資金參股、項目承建三、龍湖對土地的認知 和地塊價值的判斷? 如果一個房地產(chǎn)項目成功開發(fā)的標準分是 100分的話， 精準的投資管理工作在開發(fā)全流程工作中的占比至少是 70分。 代表城市（北京）：攤大餅B 內(nèi)城再開發(fā)聚集特點：規(guī)模不大、高密度、高容積率，中心區(qū)綜合價值的提升。 城市建成區(qū)相對飽和167。 各個組團之間通過交通廊道相連呈帶狀結構；167。如碧桂園、合生創(chuàng)展等投資管理方式：老板拍腦袋主要影響因素：政府公共關系、最低的樓面地價精細型：萬科、龍湖等投資管理方式：投資委員會決策主要影響因素：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品與市場的關系、 “ 好看 ” 的財務指標、品牌占領與成長。 龍湖地產(chǎn)某區(qū)域公司167。 參謀部167。 宣傳部167。原則上不再拿新地。 利用人脈，在新政策正式執(zhí)行前，最大限度爭取政策扶持；直接督促各地區(qū)公司決策層最快時間制定的應對政策。進入 “ 招拍掛 ” 階段，如有人競價，則價高者得；而一旦無人競價，申請方應當參加該宗地的招標拍賣掛牌出讓活動，且報價不得低于其承諾的土地價格，其用意就是防止土地流拍和賤賣。 八大勾地方式攻略 .doc廣義的勾地概念： 土地掛牌條件設置匯總參考（龍湖） .doc典型企業(yè)新項目獲取標準? 標準： 2023龍湖新城市拿地策略 .doc六、龍湖前期如何控制土地 1. 國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的地塊獲取方式? ? ? （企業(yè)與企業(yè)、政府與企業(yè)）? 、二級聯(lián)動? （旅游、公園、酒店、商業(yè)等配開發(fā)用地）? ，在三四線城市圈地? 2. 各種方式組合運用效果（如：天街系的產(chǎn)生（重慶） —— 發(fā)展（成都） —— 升級（北京） —— 復制（全國））（如：江與城（中外合作） — 西城天街（股權收購） —— 紫都城（勾地） — 時代天街（招拍掛））（ 如龍湖云南玉溪 1781畝（ ）項目 ：集合度假酒店、風情商業(yè)街以及養(yǎng)生中心在內(nèi)的生態(tài)旅游地產(chǎn)（前期概念勾地） —— 土地整治階段和出讓（中期一二級聯(lián)動） —— 再拿新地（后期利用品牌，在三四線城市圈地）3. 企業(yè)前期土地談判的方式及階段性成果? 方式： （含管委會、開發(fā)區(qū)等） ? 階段性成果： 長安廠項目 龍湖前期獲取方式? —2023 年，依靠政府劃地或獲取搬遷國企的原有廠區(qū)地塊或城市棚戶區(qū)地塊。? — 至今，多種方式組合運用。 （ 1）依托品牌，在原有地塊周邊擴大，形成龍湖西苑、水晶酈城等。如北城天街城市綜合體項目。龍湖（某子公司）投資管理部的演變? —2023 年 .行政部 —— 前期政府和國土手續(xù)；工程部 ——辦理施工許可證；總工室 —— 方案審查、規(guī)劃許可證；營銷部 —— 預售或銷售許可證。? （ 2） 2023—2023 年，從工程、營銷部門，發(fā)現(xiàn)具備對外拓展和項目協(xié)調(diào)能力的人才，調(diào)入發(fā)展部任職。? 。 一般流
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