【正文】 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 一級商圈輻射人口： 15萬 預(yù)計(jì) 2023年： 20萬 人 二級商圈輻射人口： 37萬 預(yù)計(jì) 2023年： 50萬人 三級商圈輻射人口： 74萬 預(yù)計(jì) 2023年： 100萬人 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商業(yè)圈層界定 一級商圈 ? 以項(xiàng)目周邊，半徑三公里范圍內(nèi)的人口； 二級商圈 ?以項(xiàng)目為中心，半徑六公里范圍內(nèi)的人口； 三級商圈 ?麒麟?yún)^(qū)； 注： ?一級圈層人口主要按照城區(qū)及北片區(qū)人口； ?二級圈層按照主要麒麟?yún)^(qū)城區(qū)及周邊人口 來測算； ?三級圈層主要按照曲靖市區(qū)的人口來測算 曲靖總?cè)丝冢?5855100 麒麟?yún)^(qū)人口： 740747人 （ 2023年人口普查） Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 有效輻射人口 15萬人 *70%= ?以本項(xiàng)目為中心的 三公里范圍， ?核心商圈 第一圈 層 第二圈 層 第三圈 層 總輻射 有效輻射人口 （ 37萬 15萬 )*20%= 調(diào)整有效輻射人口數(shù)量： （ 74萬 37萬） *10%= 有效輻射人口 + + = ?以本項(xiàng)目為中心的 五公里范圍， ?曲靖市 ?次核心商圈 ?連續(xù)輻射 ?作為商業(yè)面積推算 的依據(jù) 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商圈零售飽和指數(shù)算法 按照現(xiàn)有人口計(jì)算的輻射人口 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 第一圈 層 第二圈 層 第三圈 層 總輻射 有效輻射人口 20萬人 *70%=14萬人 有效輻射人口 （ 50萬 20萬 )*20%=6萬人 調(diào)整有效輻射人口數(shù)量： （ 100萬 50萬 )**10%=5萬人 有效輻射人口 14萬 +6萬 +5萬 =25萬人 ?以本項(xiàng)目為中心 的三公里范圍， ?以本項(xiàng)目為中心 的五公里范圍， ?曲靖市 ?核心商圈 ?次核心商圈 ?連續(xù)輻射 ?作為商業(yè)面積推算的 依據(jù) 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商圈零售飽和指數(shù)算法 按照預(yù)測 2023年人口計(jì)算的輻射人口 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 日常消費(fèi)占總 支出的比例 50% 區(qū)域人均年 消費(fèi)支出 17211 日常人均 消費(fèi)金額 8605 數(shù)據(jù)來源： 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展報(bào)告 麒麟?yún)^(qū) 2023年零售總額 麒麟?yún)^(qū) 2023年零售總額： 其中城鎮(zhèn)市場： 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商圈零售飽和指數(shù)算法 日常人均消費(fèi) Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 商圈 范圍 有效消費(fèi) 有效營業(yè)額 輻射核心 半徑 3公里 30% 75% 輻射次核心 半徑 6公里 15% 20% 輻射邊緣 半徑 10公里 5% 5% S ? RF ?C * RE IRS =250000（人） * 23542 （元 /人 按照商業(yè)街道的形式布置的單層 或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，集中于 一定的地區(qū)，構(gòu)成有一定長度的 街區(qū)。 兒童樂園、書城、教育培訓(xùn)、電玩城、服飾、精品、箱包、禮品、 大型餐飲、咖啡、 KTV、夜總會、洗 美甲、特色小吃、中小型 浴、名品店、珠寶店、藝術(shù)品展、畫 餐飲、茶館、網(wǎng)吧、電玩、 展、美容、會所。曲靖，也從 此被人們俗稱為麒麟。真不明白曲靖為什 么沒有人在外邊吃飯？要知道，我們 走過的城市，在全國，無論大小，餐 飲業(yè)都很紅火呀！ 商業(yè)發(fā)展方向研判 市場研判二：商業(yè)業(yè)態(tài)布局分散，消費(fèi)可達(dá)性差，休閑、體驗(yàn)性差。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 市場調(diào)研 住宅市場 ? 主城區(qū)、北片區(qū)建筑形態(tài)基本都是 高層 ； ? 西片區(qū)、東片區(qū)及南片區(qū)的物業(yè)類型多樣化； ? 建筑風(fēng)格方面，高層主要是 現(xiàn)代風(fēng)格 為主， ? ARTDECO風(fēng)格 、 南加州風(fēng)格 、 新古典風(fēng)格 開始出現(xiàn)，并得到客戶的認(rèn)可； ? 朝向上多以 南北向?yàn)橹?，不排斥 東西向 ； ? 在主城區(qū)及北片區(qū)，客戶以 自住 為主，有少量投資； ? 物業(yè)面積區(qū)間 100—130㎡ 銷售較好。 項(xiàng)目的綜合素質(zhì)較強(qiáng)，開發(fā)企業(yè)的品牌影響大，與政府的 關(guān)系良性，未來的發(fā)展是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢占有主導(dǎo)地位。 南向：建寧東路 評價(jià)：以零星日常商業(yè)為主，檔 次低并有垃圾收購站，但分布有 較多居住區(qū)，未來商業(yè)價(jià)值較好。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 距曲靖核心商圈 4公里，北城 /北片區(qū)的核心地段，具有發(fā)展現(xiàn)代零售業(yè)的先天優(yōu)勢。打破項(xiàng)目前期定位怪圈的 策劃設(shè)計(jì)一體化策略 2023年 10月 26日 先看 3個(gè)案例 先看 3個(gè)案例 項(xiàng)目策劃與定位層面的問題 ? 銷售代理公司在做項(xiàng)目前期策劃，市場的數(shù)據(jù)支撐沒有 問題，產(chǎn)品研發(fā)層面支持力度不夠； ? 策劃案千篇一律，套模板現(xiàn)象嚴(yán)重，在所處區(qū)域任何項(xiàng) 目都適用，項(xiàng)目核心優(yōu)勢沒能挖掘出來； ? 策劃公司的項(xiàng)目開發(fā)全程經(jīng)驗(yàn)缺失，策劃案缺少地產(chǎn)項(xiàng) 目運(yùn)營經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析這一環(huán)； ? 甲方的策劃管理能力不足，不能判斷策劃公司提供的策 劃案的優(yōu)劣，造成決策延遲或決策失誤； ? 甲方老板的 ―先發(fā)劣勢 ‖與 ―先入思維 ‖，造成對策劃公司 的強(qiáng)勢干涉，造成 ―有什么水平的甲方就有什么水平的 乙方 ‖。 阿詩瑪商圈 麒麟南路 南城門商圈 項(xiàng)目地塊屬性 項(xiàng)目區(qū)位： 項(xiàng)目緊鄰煙廠、電廠家屬區(qū)，周邊生活氣氛深厚，本項(xiàng)目與麒麟廣場相距 4公里。 麒麟北路與建寧東路，目前居住氣氛濃，未來有較大的發(fā)展空間。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 市場調(diào)研 商業(yè)街 ? 商業(yè)街是主要形態(tài)： 商業(yè)街是曲靖主要商圈的主要的商業(yè)形式； ? 商業(yè)街的形象較差： 商業(yè)街多位于主干道旁，人車擁擠，雜亂； ? 商業(yè)街同質(zhì)化嚴(yán)重： 商業(yè)街形成時(shí)間較長，業(yè)態(tài)趨同，面臨轉(zhuǎn)型和升級； ? 商業(yè)街租金差異大： 麒麟南路及其支路是品牌專賣店的集中地，租金高達(dá)到 400 800元 /㎡ ?月。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 ? 根據(jù)片區(qū)消費(fèi)人口 ? 結(jié)合商業(yè)輻射半徑 ? 確定商業(yè)各業(yè)態(tài)的建設(shè) 規(guī)模和用地規(guī)模 曲靖商業(yè) 現(xiàn)狀 曲靖商業(yè) 未來 項(xiàng)目商業(yè) 項(xiàng)目住宅 規(guī)模 曲靖住宅 市場現(xiàn)狀 定位 片區(qū)及輻 射人口 項(xiàng)目商業(yè) 規(guī)模 項(xiàng)目住宅 配比 ? ? 再研判曲靖商業(yè)市場未來 由此確定本項(xiàng)目商業(yè)定位方向 ? ? ? 減去商業(yè)用地規(guī)模 剩余用地全部建設(shè)住宅和公寓 根據(jù)市場研究結(jié)果確定住宅開發(fā)總量 和戶型配比 工作邏輯 這是一個(gè)商業(yè)主導(dǎo)的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：先商業(yè)，后住宅 ? 先研究曲靖商業(yè)市場現(xiàn)狀 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 阿 詩 瑪 商 圈 南 城 門 商 圈 麒 麟 南 路 商業(yè)發(fā)展方向研判 市場研判一：商業(yè)規(guī)模和云南第二大城市不匹配，沒有拿得出手的商業(yè)區(qū)。 消費(fèi)者：我們購物之后想去吃飯，必 須開車換一個(gè)地方，吃過飯想去唱歌， Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營測算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 美食休閑街 酒吧風(fēng)情街 南寧北路餐飲休閑街 新東方娛樂城 曲靖百貨大樓 滇東北花鳥市場 滇東北建 材市場 財(cái)富中心 珠江源影 視中心 中天國際 金城佳園 張三口建材市場 滇東飲食文化城 樂萬家超市 圓通路休閑娛樂街 麒麟商業(yè)廣場 麒麟酒吧街 曲紡家具城 曲靖新百大 品客量販 KTV 沃爾瑪超市 都市商城 麒麟家具城 滇東