【正文】 ，“一代鋪”養(yǎng)育三代人，因此在初級市場的鎮(zhèn)級地產(chǎn)，對于買地自建情況特別熱衷，因此形成自身特有的鎮(zhèn)級地產(chǎn)發(fā)展模式。 魚灣鎮(zhèn) 靠近市集 700— 1000元 /㎡ 租金在 7001000元 /月之間，每間商鋪面積約 2060 ㎡ 主要經(jīng)營的品種是餐飲、雜貨、服裝、農(nóng)幅產(chǎn)品。 ? 商業(yè)氛圍分析：當前鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)總體氛圍不濃，休閑商業(yè)欠缺，英華作為東華鎮(zhèn)規(guī)劃的新行政中心，商住中心，到目前為止，鎮(zhèn)區(qū)各方面還比較蕭條。 ?東華鎮(zhèn)房地產(chǎn)的“啟動階段”理論模式推導 ?房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 ? 東華鎮(zhèn)區(qū)中，東華已 6年沒有推出過業(yè)權(quán)地皮，因此改善提高環(huán)境而進駐新地方成絕大多數(shù)消費者的發(fā)展目的。農(nóng)村人均純收入 3006元，城鄉(xiāng)居民年末儲蓄存款 。 ? 在“十五”期間中四鎮(zhèn)合并，東華鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展再次得到質(zhì)的變化。 ? 英東地區(qū)的 商貿(mào)、農(nóng)貿(mào)、金融中心之一 ；英德市東部地區(qū)的行政、經(jīng)濟、文化中心。 小結(jié)： ?東華鎮(zhèn)未來發(fā)展將以鞏固第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為主，同時挖掘第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而推動城市化發(fā)展。 2. 英德地區(qū)對京珠高速、廣清高速及國道、省道公路的駁接，形成了良好的交通動線的通達性，為城市未來發(fā)展提供了一個好的發(fā)展契機。東華鎮(zhèn)商業(yè)項目 —— 前期開發(fā)策劃方案 撰寫：鄧成球 時間： 2023年 05月 25日 項目難點與策略 ? 鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展不成熟 ? 項目開發(fā)策動 ? 如何實現(xiàn)快速開發(fā) ? 鎮(zhèn)區(qū)宅基建設情況 捆綁政府，一起運營城市，將項目與政府動態(tài)打包捆綁，降低項目風險，提升項目價值預期。 3. 另在京珠鐵路、武廣客運專線對英德地區(qū)的影響，也是城市未來影響力擴大的重要支撐。 城市發(fā)展小結(jié) 結(jié)論： 1. 英德市屬三線城市， 受珠三角城市都市群發(fā)展效應影響，在珠三角優(yōu)二進三的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略下，承接了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但目前總體經(jīng)濟落后，人均收入很低。 ? 東華鎮(zhèn)以工業(yè)化帶動城市化，推動城市發(fā)展，是中國典型的二產(chǎn)帶動三產(chǎn)城市發(fā)展模式，目前引進勞動密集型產(chǎn)業(yè)，吸引外來人入住東華，現(xiàn)已有多家企業(yè)入住東華區(qū)域。經(jīng)濟總量更高，增速更快，運行環(huán)境更健康。 ? 項目區(qū)位分析 項目地處英德市東華鎮(zhèn)的新行政中心，項目的東面是清遠市華僑工業(yè)園，主干道兩旁有一些工廠，北靠英華鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，南面與西面是開闊地。同時也說明目前市場中的真實性需求比重較大。 ? 東華鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)比例 ：目前已有 1萬多外來人口，其中，落戶的月亮賀卡公司已有3000多工人。 租金在 500元 /月左右 —— 主干道兩旁 黃坡鎮(zhèn) 主要以市集為主 400— 500元 /㎡ 200400元 /月，面積稍大的英華百佳超市（ 300平方米）每月只要 1500元 /月。 ? 城中心的相對良好的配套和商業(yè)氛圍，如學校、醫(yī)院、規(guī)模交易中心及市集中心等，對于農(nóng)村致富進城者形成了很大的吸引力。 ? 企業(yè)中高管理層 —— 在附近工業(yè)區(qū)，有較高收入來源，看好中心區(qū)域的發(fā)展前景，購房自住和投資。 ? 有華僑工業(yè)園為依托，并且四鎮(zhèn)合一已久，東華新行政中心 —— 新城發(fā)展未來勢頭強。 客戶對配套需求調(diào)查（ 125人） 宜商宜住 % 商住分開 % 超市 % 綜合農(nóng)貿(mào)市場 72 % 食街 % 商業(yè)街 % 酒店 24 % 娛樂場 % 休閑中心 % 銀行 % 電信、郵政 % 客運站 % 影劇院 % 幼兒園 % 分析小結(jié)： 1. 大多民眾受在置業(yè)的時候考慮問題，更多的注意力擺在便利的生活條件，對于高尚的社區(qū)住宅環(huán)境要求不高，屬于房地產(chǎn)初級消費階段，也是典型的“以量為主”階段。 4. 從經(jīng)濟實用的角度分析，市場客戶對于地皮面積的要求主要集中在 100— 150 ㎡ 之間，而建筑面積可以通過加多樓層來增加，推算其總建面幅度約在： 200— 800㎡ /戶。 樓房外墻顏色調(diào)查（ 125人） 白色 % （米）黃色 % （粉）紅色 % 藍色 % 其它顏色 % 自建樓房的層數(shù)調(diào)查（ 125人） 2層 % 3層 % 4層 % 5層 % 6層以上 % 分析小結(jié)： 1. 對于對建筑外立面的顏色要求，白色和黃色相應比較大眾化，因此在項目形象塑造過程，必需統(tǒng)一商住中心的建筑格調(diào)，以免出現(xiàn)“萬國建筑群”的雜亂形象。 結(jié)論： 項目開發(fā)可行性很高，但要在做好相關(guān)配套的情況下進行消費引導。 ?交通區(qū)位 ：對外，有京珠高速等線路，對內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃道路環(huán)線已經(jīng)形成，部分路橋已經(jīng)建成，本項目剛好地產(chǎn)新城中心； ?配套完善 ：由于新行政中心，人口聚集密度小，配套還未完善，鎮(zhèn)區(qū)人口相對較少，到目前位置，商業(yè)環(huán)境還較差； ?規(guī)模優(yōu)勢 ：地塊面積較大，土地平整，利于平面規(guī)劃及整體設計； ?區(qū)域規(guī)劃 ：新行政中心，政府規(guī)劃已經(jīng)公示并且早已開始實施； ?商業(yè)條件 ：東華未以前四鎮(zhèn)合拼而成，鎮(zhèn)級商業(yè)主要以集市為主，因此鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)比較分散，商業(yè)條件需要政府梳理和引導。 項目地塊分析 項目占地 170多畝，規(guī)模較大，經(jīng)平整后，土地平坦方正，利于規(guī)劃布局。 8. 以道路交通為基礎，通過公交線路系統(tǒng)，鏈結(jié)鎮(zhèn)區(qū)范圍，放大商業(yè)中心的輻射力度。 ?開發(fā)商的銷售方式：一是建好商住樓，商鋪或賣或租，住宅是以出賣的方式；二是賣地，客戶按開發(fā)商規(guī)劃好的地塊建房。 小結(jié)： 此案可供借鑒，如開發(fā)模式、商業(yè)商鋪的營造和營銷方法。 小結(jié)：因缺乏合理的規(guī)劃，和正確的政府引導模式，造成該項的失敗。 以科學合理規(guī)劃為前提，組合最佳產(chǎn)品配比： 宅基地皮為主 +盈利商業(yè)中心 —— 集市、商場 +部分高附加值商鋪 +小部分多層公寓 產(chǎn)品策略 產(chǎn)品線與客戶線的對應面 宅基地皮為主 市場以宅基需求為主，需求客戶：當?shù)鼐用瘛⒐珓諉T、教師及事業(yè)單位職員、周邊村民、機關(guān)單位人員 盈利型商業(yè) 招商或自主經(jīng)營 部分高附加值商鋪 主要是拉動商業(yè)氛圍為啟動點，吸引投資可前來經(jīng)營，形式有兩種：招租和出售。 休閑商業(yè)街 休閑購物街，可與宅基自建的首層商鋪形成鏈結(jié)。 2. 以龍頭配套項目，刺激市場需求。 4. 首期啟動目標客戶以企事業(yè)管理層、政府公務員、本地居民為主及周邊村莊客戶為主。 休閑小公園 在板塊劃分中，圍繞公園形成居住組團，這主要滿足不喜歡喧鬧環(huán)境的客戶。 小結(jié)： 1. 宅基自建現(xiàn)象，東華鎮(zhèn)區(qū)的普通房地產(chǎn)模式已遭受嚴重打擊，普通住宅生存空間過小，開發(fā)有風險。 城月“新市場” 開發(fā)模式：以居住帶動商業(yè)配套模式 開發(fā)周期：長達 25年之久 項目形象 :純粹一個居民區(qū)，配套不完善，商業(yè)氛圍嚴重缺乏，社區(qū)沒有吸引力 小結(jié)：試圖空手套白狼，其結(jié)果必然是歷經(jīng)長時間開發(fā)，但依然不成功。 遂溪縣 —— 中國第一甜縣，作為廣東及內(nèi)地與海南經(jīng)濟大特區(qū)聯(lián)絡的必經(jīng)之路，其對外交通主要是公路交通，廣瓊國道 (207)線南北貫穿整個鎮(zhèn)區(qū) ,還有省道等，為三市縣交匯點，面積 237平方公里，人口將近 12萬。到目前為止已有商家入駐，商業(yè)氣氛正逐步形成，并業(yè)趨興旺。 開發(fā)模式 —— 以配套帶動居住模式 ?先規(guī)劃并且建好街道道路。 2. 捆綁政府營銷城市，在項目投入的同時，與政府協(xié)商，通過政府的行政手法，創(chuàng)造項目有利因素，通過政府行政手法，調(diào)整鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)板塊。 項目地塊核心價值梳理 項目市場定位戰(zhàn)略模型 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 — 壟斷價格 — 產(chǎn)品有不可重復性 — 過河拆橋 — 搭便車，借勢 — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 挑戰(zhàn)者 領(lǐng)導者 追隨者 —