【正文】 地調(diào)查。 項(xiàng)目雖處于文教商圈內(nèi)，但只是一個(gè)端點(diǎn)的位置。 根據(jù)市調(diào)的數(shù)據(jù) ，建酒店或者建一個(gè)滿足以玩為主的酒店式公寓是有巨大市場(chǎng)的。這與全國(guó)各地很多地方截然不同！ 這組數(shù)據(jù)的背后隱藏了什么樣的市場(chǎng)信息呢 ？ 經(jīng)營(yíng)者更偏愛規(guī)模經(jīng)營(yíng)、抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)，重視經(jīng)營(yíng)的集群效應(yīng)； 北方受氣候的影響，單個(gè)門店保暖性差； 消費(fèi)者更重視購(gòu)物環(huán)境的大氣、寬敞和舒適； 投資者的多寡有直接關(guān)系，單個(gè)鋪產(chǎn)權(quán)明晰； 本資料來自 111 與陳仁科一起探尋…… 兩組市調(diào)數(shù)據(jù)引發(fā)的思考—— 經(jīng)過市調(diào)，青島市區(qū)消費(fèi)者有可能到城陽區(qū)新商圈進(jìn)行消費(fèi)的占 40%、不愿去的占 40%、說不清的占 20%。 本資料來自 103 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 104 與陳仁科一起探尋…… 面對(duì)這樣一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，我們是不是就按著發(fā)展商的原有定位做下去呢？按這樣的定位去做，項(xiàng)目成功的幾率有多大呢！ 如何決策？ 嚴(yán)密市調(diào)后，我們有四個(gè)重大發(fā)現(xiàn)??！ 本資料來自 105 與陳仁科一起探尋…… 四個(gè) 重大 發(fā)現(xiàn) —— ?景陽街調(diào)味品批發(fā)市場(chǎng)即將拆遷，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶將無處 可去； ?南極市場(chǎng)即將升級(jí)改造，現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶也將有段時(shí)期無處經(jīng)營(yíng)； ?項(xiàng)目地旁的倉(cāng)儲(chǔ)物流場(chǎng)地準(zhǔn)備整體轉(zhuǎn)讓，完全可以作為項(xiàng)目物流配套，解決調(diào)味品經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)儲(chǔ)和物流； ?陽光商城比本項(xiàng)目地段好，軟、硬件也相對(duì)市場(chǎng)作了升級(jí)，卻無法沖擊飽和的市場(chǎng)，租售停滯。 目標(biāo)訪談 A、消費(fèi)者隨機(jī)抽樣訪問 B、經(jīng)營(yíng)商家入戶訪問 C、投資者問卷調(diào)查 政府相關(guān)職能部門 向巫山縣規(guī)劃局了解城市未來規(guī)劃以及項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展方向，還有統(tǒng)計(jì)局、招商局等等 網(wǎng)上查詢 查詢政府及行業(yè)信息網(wǎng)站，收集基礎(chǔ)資料 選擇市調(diào)方法 本資料來自 84 與陳仁科一起探尋…… 時(shí)間安排 工作內(nèi)容 責(zé)任方 2020年 *月 3日 向開發(fā)商提交工作綱要 確定市調(diào)時(shí)間 中旗 2020年 *月 5－ 6日 市調(diào)專員專業(yè)培訓(xùn) 問卷設(shè)置 中旗 2020年 *月 7日 市調(diào)禮品購(gòu)置 中旗 2020年 *月 8日 市調(diào)工作組進(jìn)場(chǎng) 中旗 2020年 *月 9 － 12日 對(duì)當(dāng)?shù)仄刚?qǐng)的市調(diào)人員培訓(xùn) 中旗、發(fā)展商 2020年 *月 12－ 21日 正式展開市調(diào)工作 中旗 2020年 *月 30日 向開發(fā)商提交調(diào)研結(jié)論 中旗 2020 年 *月 29日 向開發(fā)商提交 《 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)環(huán)調(diào)研報(bào)告 》 中旗 制定市調(diào)時(shí)間 本資料來自 85 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 86 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 87 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 88 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 89 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 90 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 91 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 92 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 93 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 94 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 95 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 96 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 97 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 98 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 99 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 100 與陳仁科一起探尋 …… 中旗地產(chǎn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 101 與陳仁科一起探尋…… 案例六：哈爾濱景陽街項(xiàng)目 開發(fā)商原有定位：現(xiàn)代化辦公用品批零中心 濱 城 財(cái) 富 港 開發(fā)商定位依據(jù)： 景陽街做為 “ 辦公用品市場(chǎng) ” 在哈爾濱已經(jīng)家喻戶曉，本項(xiàng)目所在地段處于景陽街 “ 亞核心商圈 ” ，成熟的辦公用品氛圍仍舊沖擊到本項(xiàng)目； 如果脫離辦公用品而標(biāo)新立異定位其它產(chǎn)品市場(chǎng)，恐怕有“ 賠了夫人又折兵 ” 之嫌，本身的地段價(jià)值、商業(yè)氛圍將蕩然無存。 本資料來自 75 與陳仁科一起探尋…… 因?yàn)?—— 踩盤，就更簡(jiǎn)單了。 4. 市調(diào)的數(shù)據(jù)真正作用不大 。 本資料來自 67 與陳仁科一起探尋…… 招不來大品牌超市，是否就一定不能成功？而招來了大品牌超市就一定能成功嗎？回答當(dāng)然是否定的。 這對(duì)矛盾如何解決，必須提升到一個(gè)重要高度來認(rèn)識(shí)。 二是適度超前，做強(qiáng)做高！不是最大的，但是最好的！ 本資料來自 63 與陳仁科一起探尋…… 要確定終端消費(fèi)者的真正需求，首先必須確認(rèn)消費(fèi)群體的特性，即消費(fèi)群體的 …… 從區(qū)域人口特點(diǎn)看，主要由四大塊組成：原住居民、新型社區(qū)居民、大學(xué)生、流動(dòng)人口。 商業(yè)環(huán)境較差、檔次較低、交通混亂、人口素質(zhì)參差不齊。在南段定位準(zhǔn)確的前提下，本段是否承接它的定位？ 如果承接，本段 價(jià)值 則必然低于南段，如果區(qū)別定位，又如何與其保持協(xié)調(diào)、和諧？畢竟整體上這是一個(gè)項(xiàng)目。 天河商圈創(chuàng)業(yè)的 成本 相對(duì)較高，這必然限制了部分客戶，而大品牌是否愿意進(jìn)入地下現(xiàn)在還無法考量。我們通過研究，提供的是規(guī)劃設(shè)計(jì)的 指導(dǎo)原則 和其中的 關(guān)鍵、核心 的問題！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 40 與陳仁科一起探尋…… 第三層剖析 :地理位置適合做什么？ 位于商圈中，還是商圈外？ 交通網(wǎng)絡(luò)的分布？ 人流動(dòng)向如何？ 商氣怎樣走向？ 相鄰建筑的影響？ ?? 本資料來自 41 與陳仁科一起探尋…… 案例三：廣州人防商業(yè)項(xiàng)目 切入點(diǎn) 1—— 項(xiàng)目位于天河的核心商圈 ,向來是以相對(duì)高檔次商品為消費(fèi)概念的，地下城防能否延續(xù)這種高檔次消費(fèi)概念。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 38 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 八 項(xiàng)目商業(yè)面積如何分配，直接關(guān)系到項(xiàng)目的招商、銷售