易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位(存儲(chǔ)版)
【正文】 城陽(yáng)新商圈到底有什么新特點(diǎn)目前尚不清楚，在這種情況下，有 40%的人愿意去新區(qū)，值得懷疑。 勝利北路是主要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中地，而勞動(dòng)路是一條交通主干道，商業(yè)相對(duì)比較弱，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)開(kāi)發(fā)商希望也在勞動(dòng)路這一頭打造一個(gè) MALL。項(xiàng)目正對(duì)景陽(yáng)高架橋，兩者水平距離約為 5米，項(xiàng)目地面與高架橋面高差 3米多。 本資料來(lái)自 76 與陳仁科一起探尋…… 因?yàn)?—— 最后是請(qǐng)代理公司做市調(diào)，我可以說(shuō)絕大部分的代理公司的策劃、營(yíng)銷人員沒(méi)經(jīng)過(guò)專門市調(diào)培訓(xùn)的，市調(diào)畢竟是一個(gè)專門的行業(yè)，既然是專門的行業(yè)，就有其一定的專業(yè)性、標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)含量。 很多 開(kāi)發(fā)商是這樣 理解 市調(diào)的 —— 本資料來(lái)自 71 與陳仁科一起探尋…… 請(qǐng)專業(yè)市調(diào)公司進(jìn)行市調(diào) 。隨著城市的發(fā)展，邊緣區(qū)域的現(xiàn)狀很快就會(huì)得到極大的改善，這是毋庸置疑的。 關(guān)鍵之點(diǎn) 四： 項(xiàng)目的功能定位決定項(xiàng)目的成敗 本資料來(lái)自 66 與陳仁科一起探尋…… 現(xiàn)在我們得知本區(qū)域最大的消費(fèi)群體，那我們重點(diǎn)要研究的是這兩類群體之間的關(guān)系。 我們研究消費(fèi)者必須首先研究這兩大群體。 無(wú)需在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面投入過(guò)多精力，而是集中研究如何把握好機(jī)會(huì)，爭(zhēng)取最大利潤(rùn)。 但尋找新的業(yè)態(tài)不僅困難，而且北端僅有一萬(wàn)多平方的規(guī)模，是否能夠支撐也是一大問(wèn)題。 這就決定了投資客只限于二手的短期炒作，更多的則集中在經(jīng)營(yíng)者， 客戶面 必然大大縮減。 如果改變消費(fèi)檔次，其已有的消費(fèi)群體是否會(huì)接受？ 不能接受就意味著必須選擇新的消費(fèi)群體，而他們?cè)谀睦锬兀? 本資料來(lái)自 42 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 2—— 天河城商圈的業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，要想尋找新的突破點(diǎn)比較困難。那么不招品牌，對(duì)項(xiàng)目的帶動(dòng)作用又有多大呢？ 其它的商業(yè)（主要是指臨街商鋪）的業(yè)態(tài)到底以什么為主。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 36 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 六 項(xiàng)目呈方正形狀，但一條 20米寬的馬路將本項(xiàng)目從中隔斷，這對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃肯定會(huì)有影響，特別是作為一個(gè)完整的小區(qū)，內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)肯定會(huì)顯得捉襟見(jiàn)肘。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 34 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 四 項(xiàng)目的商業(yè)面積?，F(xiàn)在地價(jià)翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個(gè)問(wèn)題： 現(xiàn)在項(xiàng)目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 32 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之 二 如果以住宅為主，過(guò)多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題： ，商住混建，肯定會(huì)降低住宅品質(zhì)。 另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 18 于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的 —— 核心商圈最時(shí)尚的潮流基地 潮 樓 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 19 地塊與城市的關(guān)系 地塊與區(qū)域的關(guān)系 地塊與市場(chǎng)的關(guān)系 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊地形與技術(shù)指標(biāo) 第二層剖析： 地塊最適合做什么？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 20 城市的戰(zhàn)略定位 城市的總體規(guī)劃 城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 城市的歷史文化 地塊與城市的關(guān)系 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 21 地塊與區(qū)域的關(guān)系 區(qū)域在城市中的地位 區(qū)域的總體規(guī)劃 區(qū)域的市政配套 區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò) 區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 區(qū)域的人口特征 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 22 地塊與市場(chǎng)的關(guān)系 房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)量、租售總量 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 消費(fèi)者特征 消費(fèi)者習(xí)慣 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 23 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊的自然環(huán)境 地塊周邊的市政配套 地塊周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 24 地塊 與 規(guī)劃設(shè)計(jì) 用地性質(zhì) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 地塊四至 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 25 從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說(shuō)明的是，案例和案例不同，其分析的重點(diǎn)可能也有所不同。本資料來(lái)自 1 商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位 陳仁科老師 本資料來(lái)自 2 商業(yè)地產(chǎn) ，是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的熱門！為什么？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)周期短、利潤(rùn)率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。 他們的購(gòu)買力是不容被忽視的。住宅僅占 44780㎡ ，商業(yè)為 59900㎡ ，總建 104680㎡ ，容積率 。較高和較集中的消費(fèi)一般會(huì)選擇新余。如果其它地塊迅速開(kāi)工，與本項(xiàng)目同期進(jìn)行，其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度必然會(huì)加大。 大型超市是必要的，而品牌商家是很難進(jìn)駐縣城一級(jí)的。 廣州的地下城防商業(yè)如流行前線、康王城、五月花、動(dòng)漫星城等卻都不是高檔消費(fèi)。 本資料來(lái)自 45 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 5—— 本項(xiàng)目由于無(wú)產(chǎn)權(quán)，極有可能只能租不能賣。 本資料來(lái)自 49 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 9—— 如果南段定位不準(zhǔn)確、招商不成功，本段如何擺脫其不良影響 ，另辟捷徑？ 除了與其協(xié)商外，最可能的就是改變其業(yè)態(tài)組合。 這里機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)。 新型社區(qū)居民比重越來(lái)越大，大學(xué)生成為第二大居住群體。 關(guān)鍵之點(diǎn) 三： 如何處理必然出現(xiàn)的業(yè)態(tài)組合矛盾 本資料來(lái)自 65 與陳仁科一起探尋…… 功能定位是指項(xiàng)目準(zhǔn)備做成什么商業(yè)形式，定位基礎(chǔ)來(lái)自于兩個(gè)方面： 一是對(duì)終端消費(fèi)者的研究和判斷； 二是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境的研究和分析。 城市發(fā)展的趨勢(shì)就是城市空心化。 5. 市調(diào)就是針對(duì)某個(gè)問(wèn)題去了解解決的方法。 它只是市調(diào)的其中一個(gè)方面的內(nèi)容，即使去踩盤的不是專業(yè)的營(yíng)銷人員也很難真實(shí)、準(zhǔn)確、全面地了解一個(gè)項(xiàng)目的情況。 Office box 本資料來(lái)自 102 與陳仁科一起探尋…… 市調(diào)發(fā)現(xiàn)：市場(chǎng)難以支撐這一定位 項(xiàng)目地面交通路況差，車道狹窄、閉塞。 本資料來(lái)自 106 與陳仁科一起探尋…… 根據(jù)這 四個(gè)重大發(fā)現(xiàn) ， 我們給項(xiàng)目予以了重新定位 —— 新一代調(diào)味品批零市場(chǎng) 商 貿(mào) 中 心 萬(wàn) 味 源 本資料來(lái)自 107 與陳仁科一起探尋…… 案例七：江西新余洪客隆 新余項(xiàng)目步行街貫穿兩條主干道，一條是勝利北路，一條是勞動(dòng)路。這樣的比例又該如何 解讀 呢？ 如果此數(shù)據(jù)是真實(shí)反映，則可理解為青島人對(duì)新商圈形 成、新消費(fèi)形式有一定的追求，因?yàn)?，作為一個(gè)新商圈，人們期盼，他必須會(huì)有新的特點(diǎn)、新的東西出現(xiàn)，所以有 40%的愿意去嘗試新東西； 如果此數(shù)據(jù)并沒(méi)有真實(shí)反映
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