【正文】 市場營銷現(xiàn)狀 本資料來自 17 二、市場營銷現(xiàn)狀 2020年宏觀房地產(chǎn)市場態(tài)勢(shì) 政府調(diào)整貨幣政策，實(shí)施銀根緊縮，加大了除自住之外需 求的購房成本，打擊了投資性需求和投機(jī)性需求，區(qū)域 房地產(chǎn)市場價(jià)格的走勢(shì)將趨于平緩 沈陽市的商品房住宅市場仍將保持強(qiáng)勁需求，中小戶型和 中低價(jià)位樓盤的開發(fā)銷售呈上升之勢(shì) 政策層面對(duì)于初次置業(yè)、居住用途的置業(yè)者影響不大，但 持幣觀望的客戶將進(jìn)一步增多，對(duì)項(xiàng)目 08年新品的上市 有一定沖擊 本資料來自 18 二、市場營銷現(xiàn)狀 3. 市場競爭情勢(shì) 2020年渾南新區(qū)商品住宅市場預(yù)期 新區(qū)發(fā)展吸納更多居住人口，置業(yè)需求將逐步擴(kuò)大。 奧運(yùn)效應(yīng)直接促進(jìn)配套完善，提升區(qū)域居住品質(zhì) 隨著 2020北京奧運(yùn)會(huì)的臨近，落地渾南新區(qū)的奧體中心成為渾南新區(qū)最 為令世人矚目的焦點(diǎn)，渾南新區(qū)的大小配套全面完善，間接的提升了渾南 新區(qū)居住環(huán)境在沈陽購房者心中的地位。十?dāng)?shù)個(gè)品質(zhì)優(yōu)秀、產(chǎn)品質(zhì)量過硬、 深受沈陽廣大市民群眾歡迎的新樓盤著陸渾南，將進(jìn)一步強(qiáng)化渾南新區(qū)中高 檔次居住區(qū)的形象。 同時(shí)根據(jù)置業(yè)會(huì)會(huì)員的需求反饋，相應(yīng)調(diào)整上市產(chǎn)品的供應(yīng)比 例，營造上市即空的旺銷態(tài)勢(shì)。 廣播媒體 — 釋放三組團(tuán)產(chǎn)品賣點(diǎn)信息； 作為三組團(tuán)蓄客（塞納置業(yè)會(huì)會(huì)員招募）信息發(fā)布平臺(tái)。 本資料來自 49 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 群發(fā)短信 建議 采取短信群發(fā)的方式，在主要的項(xiàng)目營銷結(jié)點(diǎn)，利用集中的短信息發(fā)布，提高重要信息傳遞的有效性。 年度報(bào)紙廣告預(yù)算 《 沈陽晚報(bào) 》 ： 60萬元、 《 遼沈晚報(bào) 》 ： 50萬元 本資料來自 54 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 家庭收聽群，集中于學(xué)生和中老年兩段 乘坐出租車和擁有私家車的群體。根據(jù)意向客戶的反饋，調(diào)整關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)品賣點(diǎn) 釋放的媒體推廣主題，實(shí)現(xiàn)推廣效果的最大化。 同時(shí) ，塞納家園二期已經(jīng)成功入住 ， 成熟園區(qū)逐步形成 ， 塞納家園產(chǎn)品的實(shí)體價(jià)值正逐漸顯露 。區(qū)域商品房的真實(shí)價(jià)值將依托渾南新區(qū)宜居性特征的明朗而 大幅攀升。商業(yè)用 地的地價(jià)漲幅更高，渾南第一塊商業(yè)用地 2020年 時(shí)的地價(jià)僅為 1000元 /平方米，如今，其拍賣價(jià)已 經(jīng)達(dá)到了 1824元 /平方米。值得一提的 是，在這些新增的人口中，除了政府部門公務(wù)人員外，還 有很多是隨著高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐渾南的。在二期 2組團(tuán)上市之前，為回饋老客戶的一貫支持，第一次上調(diào)價(jià)格。 新里程高層銷售的同時(shí)，從一個(gè)側(cè)面喚醒了區(qū)域高層產(chǎn)品的需求，從理論上提升了 市場對(duì)高層產(chǎn)品的接受度，對(duì)于我項(xiàng)目高層產(chǎn)品的上市屬于利好。 二、市場營銷現(xiàn)狀 2. 產(chǎn)品供給情勢(shì) 2020年區(qū)域住宅市場供應(yīng)比例 區(qū)域競項(xiàng) 2020年銷售狀況一覽 2020年區(qū)域住宅銷售比例 本資料來自 9 二、市場營銷現(xiàn)狀 1. 市場環(huán)境情勢(shì) ? 雍熙金園 雍熙金園項(xiàng)目定位為區(qū)域高檔樓盤，在市場印象層面與我項(xiàng)目中檔樓盤的定位有一定 的檔次差 項(xiàng)目應(yīng)用的建筑設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)及園區(qū)整體規(guī)劃力求體現(xiàn)高品質(zhì)的理念，較我項(xiàng)目高 性 價(jià)比康居生活理念有一定差別 項(xiàng)目產(chǎn)品戶型面積設(shè)計(jì)普遍較大，目標(biāo)客戶也定位于擁有一定置業(yè)能力的群體 ? 結(jié)論： 2020年雍熙金園完成了近 90%房源銷售，用于 2020年競爭的產(chǎn)品已經(jīng)很少。 本資料來自 3 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃目錄 一、計(jì)劃概要 二、市場營銷現(xiàn)狀 三、項(xiàng)目 SWOT分析 四、營銷推廣策略 五、 2020年媒體計(jì)劃及預(yù)算 本資料來自 4 一、計(jì)劃概要 2020年，營銷推廣計(jì)劃的制定，將圍繞對(duì)區(qū)域競項(xiàng) 08年產(chǎn)品供應(yīng)的研究及塞納家園二期３組團(tuán)產(chǎn)品特征的分析入手，強(qiáng)化項(xiàng)目產(chǎn)品的核心競爭力。 高層產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)超越了周邊如雍熙金園等項(xiàng)目多層產(chǎn)品的價(jià)格，品 牌是核心拉升力。 從我項(xiàng)目角度出發(fā)，多層產(chǎn)品的競爭力較強(qiáng)，競手影響不大。 大開發(fā)前的渾南，農(nóng)業(yè)人口占主流，達(dá)到 7萬人。許多開發(fā)商選擇在渾南搞開發(fā)離 奧體中心較近的，多半策劃打奧運(yùn)健康理念牌，用借勢(shì)帶旺帶高自己的銷 售和利潤。 〃 較高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)品牌引入策略，衍生了現(xiàn)今渾南新區(qū)知名大盤的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 1． 2020年三組團(tuán)產(chǎn)品上市節(jié)點(diǎn)控制 五、營銷推廣策略 本資料來自 32 三組團(tuán)上市批次設(shè)置 項(xiàng)目三組團(tuán)上市初期，首先消化多層部分受到 高層遮光影響的 11，將 一棟高層搭配到第一批次的銷售中。 – 效果目標(biāo)：擴(kuò)大項(xiàng)目影響力和輻射面，喚起置業(yè)需求客層對(duì)于項(xiàng)目新品的關(guān)注 度。 報(bào)紙媒體 《 沈陽日?qǐng)?bào) 》 發(fā)行量大 入戶率高 主流報(bào)章媒體 《 遼沈晚報(bào) 》 發(fā)行量大 入戶率高 讀者覆蓋率高 《 沈陽晚報(bào) 》 發(fā)行量超 30萬份 廣告費(fèi)用相對(duì)較低 發(fā)報(bào)量及入戶率穩(wěn)定 本資料來自 50 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 本資料來自 51 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 報(bào)紙媒體 廣告發(fā)布次數(shù) 總計(jì)來電量 次均來電量 沈陽日?qǐng)?bào) 5次 272人次 /次 沈陽晚報(bào) 6次 603人次 /次 遼沈晚報(bào) 3次 250人次 /次 來電量比較 次均來電量比較 本資料來自 52 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 《 沈陽日?qǐng)?bào) 》 項(xiàng)目大型活動(dòng)企業(yè)形象展示推廣，權(quán)威感染力較高 《 遼沈晚報(bào) 》 發(fā)行量較大， 對(duì)于市場的覆 蓋面較廣， 宣傳效果次之 《 沈陽晚報(bào) 》 入戶群體與項(xiàng)目 的目標(biāo)客戶群較 貼合，來電、 來訪效果最好 2020年報(bào)章媒體推廣效果評(píng)析 本資料來自 53 塞納家園 2020年?duì)I銷推廣計(jì)劃 建議 ?在產(chǎn)品預(yù)熱、上市期選擇 《 沈陽晚報(bào) 》 、 《 遼沈晚報(bào) 》