房地產(chǎn)產(chǎn)品容積率與利潤關(guān)系講義(完整版)
【正文】 商聽到退紅線很大就頭疼 ? ?開發(fā)商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？ 上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術(shù)影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業(yè) 6000 配套會所 1000 合計 217000 容積率 地下車庫 35000 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 190000 商業(yè) 6000 配套會所 1000 合計 197000 容積率 地下車庫 35000 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗及柏濤、阿特金斯等設(shè)計機(jī)構(gòu)設(shè)計師的參考意見，結(jié)合項目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項目在不同檔次可能實現(xiàn)的容積率指標(biāo)可能如下： ?高品質(zhì)： ，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計，戶型舒適度較高； ?較高品質(zhì)： ，戶型舒適度較高，需設(shè)計師在規(guī)劃手法和布局上合理處理； ?較高容積率： ，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計師認(rèn)為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到 18— 20%，品質(zhì)極低。 ?幸福海岸以點式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； ?一期 6棟 595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 ?小學(xué)單獨占地，臨路退后線距離較大。 容積率的確定模型 —— 結(jié)合開發(fā)風(fēng)險、市場實現(xiàn)、利潤額度及實現(xiàn)難異度的問題來確定 ?利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)； ?企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件； ?企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項目品牌因素是兼顧因素。 6 本報告是嚴(yán)格保密的。 如何確定容積率 1 本報告是嚴(yán)格保密的。 容積率問題 —— 開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單 容積率決定了什么？ ?決定不同的產(chǎn)品類型之間的配比； ?決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)； ?決定了不同的面積區(qū)間； ?決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能； ?決定了項目的售價和盈利表現(xiàn)； ?決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。 案例三：楊柳國際新城 —— 地價不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領(lǐng)先，放長線釣大魚 10 本報告是嚴(yán)格保密的。 15 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?為提高容積率，采用了“ v”型的樓梯布局，傾斜角度 38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。 ?戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達(dá)到10%，實際容積率在 上。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 100000 高端形象，價值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 45000 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會所 1000 風(fēng)情會館 合計 152023 容積率 地下車庫 35000 不計容積率，車庫功能 +人防 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 說明： 以上方案的容積率可實現(xiàn)度都是經(jīng)過案例參考和設(shè)計師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設(shè)計處理手法的不同，即使同樣的容積率也會導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異。 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 緯度的影響日照間距的問題 —— 保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大 ?板樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式： h=ctg（實際緯度 +回歸線到赤道緯度） ?越是北方越大，同一緯度基本相同 ?回歸線以內(nèi)區(qū)域主要是滿足通風(fēng)、視線干擾問題，便可滿足日照間距
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