房地產(chǎn)產(chǎn)品容積率與利潤關(guān)系講義-wenkub
2023-03-13 11:55:27 本頁面
【正文】 現(xiàn)、利潤額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問題來確定 ?利潤最大化和市場可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)； ?企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件； ?企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素。 案例二：中心紅樹灣 —— 滿足 ，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理 ?現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是 ： ?競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強(qiáng)，向品質(zhì)超越有可能嗎？ ?別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？ ?高點(diǎn)容積率、適中的品質(zhì)、適中的價(jià)格、差異補(bǔ)缺競爭有什么不好呢？ ?現(xiàn)象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會(huì)） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率 ，一梯兩戶，平均 6層： ?為何三房兩廳不給我做 120125，都超過 140？ ?銷售均價(jià)比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？ 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如何確定容積率 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 誰動(dòng)了我的面積 —— 對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運(yùn)作模式 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們： ?不斷的要求提高容積率； ?不斷的偷面積； ?不斷的公關(guān)； ?你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢； ?維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。 容積率問題 —— 開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單 容積率決定了什么？ ?決定不同的產(chǎn)品類型之間的配比； ?決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)； ?決定了不同的面積區(qū)間； ?決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能； ?決定了項(xiàng)目的售價(jià)和盈利表現(xiàn)； ?決定了項(xiàng)目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。 先來看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應(yīng)該如何確定容積率的問題 容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對項(xiàng)目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項(xiàng)目利潤之間的關(guān)系如下： 不過分追求容積率 附加品質(zhì)提升與售價(jià)提升的關(guān)系 土地價(jià)格 容積率最大化 單方利潤空間大， 向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實(shí)現(xiàn)。 案例三：楊柳國際新城 —— 地價(jià)不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領(lǐng)先，放長線釣大魚 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基準(zhǔn)方案推薦 合理方案推薦 確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對比 進(jìn)行市場實(shí)現(xiàn)評估 上下極限方案 對基準(zhǔn)測算方案進(jìn)行變量分析 滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案 依據(jù)戰(zhàn)略、定位 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。 ?為提高容積率，采用了“ v”型的樓梯布局，傾斜角度 38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。 ?后期的建筑容積率 上，全部為平均層數(shù) 30層左右的點(diǎn)式住宅。 ?戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達(dá)到10%，實(shí)際容積率在 上。 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 100000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿
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