房地產(chǎn)產(chǎn)品容積率與利潤(rùn)關(guān)系講義-文庫(kù)吧
2025-02-12 11:55 本頁(yè)面
【正文】 終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)環(huán)境下，保證利潤(rùn)最大化實(shí)現(xiàn)。 4 3 1 2 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例一：星海華庭 —— 將容積率做到最大，賣(mài)得比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低，迅速盈利 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例二：中心紅樹(shù)灣 —— 滿(mǎn)足 ，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例三：楊柳國(guó)際新城 —— 地價(jià)不高、規(guī)模超大、市場(chǎng)快速發(fā)展、品質(zhì)領(lǐng)先，放長(zhǎng)線(xiàn)釣大魚(yú) 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總規(guī)劃平面圖 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 楊柳國(guó)際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率的確定模型 —— 結(jié)合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)、利潤(rùn)額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問(wèn)題來(lái)確定 ?利潤(rùn)最大化和市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)； ?企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件； ?企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素。 基準(zhǔn)方案推薦 合理方案推薦 確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對(duì)比 進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)評(píng)估 上下極限方案 對(duì)基準(zhǔn)測(cè)算方案進(jìn)行變量分析 滿(mǎn)足容積率上下指標(biāo)下的組合方案 依據(jù)戰(zhàn)略、定位 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一個(gè)容積率確定的案例 —— 湛江地王項(xiàng)目 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳高層物業(yè)類(lèi)型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對(duì)應(yīng)關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 深圳典型案例 高品質(zhì) 低于 板樓 +部分一梯兩戶(hù)點(diǎn)樓 香域中央、水榭花都高層 較高品質(zhì) — 板樓為主，較為舒適 中信紅樹(shù)灣、香蜜山 較高容積率 — 一梯多戶(hù)的聯(lián)體 +少量板樓 天悅龍庭、陽(yáng)光帶海濱城 高容積率 高于 高密度，戶(hù)型設(shè)計(jì)難出彩 中信海闊天空、星河國(guó)際 ?以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的實(shí)現(xiàn)度； ?以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。 本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對(duì)容積率確定的指導(dǎo)原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶(hù)的戶(hù)型占據(jù)一般戶(hù)型比例； ?地塊用地面積為紅線(xiàn)內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項(xiàng)目戶(hù)型定位基本為大戶(hù)型，較利于出面積； ?本項(xiàng)目高品質(zhì)是相對(duì)于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤(pán)。 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳香域中央 ?占地 66904㎡，建筑面積 138550㎡， 8棟小高層（一梯兩戶(hù)板樓）、 2棟高層（一梯四戶(hù)點(diǎn)樓），戶(hù)數(shù) 710戶(hù)。 ?綠化率 %，建筑密度 %，容積率 。 ?小學(xué)單獨(dú)占地，臨路退后線(xiàn)距離較大。 ?規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳中信紅樹(shù)灣 ?總用地 ㎡ ，總建筑面積 65萬(wàn) ㎡ ，地上容積率，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約 。 ?建筑形式為一體兩戶(hù)的板樓為主，少量的一梯三戶(hù)板樓和一梯兩戶(hù)的點(diǎn)樓，建筑層數(shù) 28— 32層。 ?為提高容積率，采用了“ v”型的樓梯布局，傾斜角度 38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀(guān)，內(nèi)部的空間感略感壓抑。 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳幸福海岸 ?總占地 104616㎡，總建筑面積近 410000㎡ ,一期占地 35382㎡ ,建筑面積77657㎡ ,容積率僅 。 ?幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開(kāi)放性，又恰到好處的保證了生活私密性； ?一期 6棟 595戶(hù)， 18層高，
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