房地產(chǎn)交易管理制度與政策(完整版)
【正文】 分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。 ? 預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。 ? 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押物，在抵押關(guān)系存續(xù)期間，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割，但抵押當(dāng)事人另有約定的，從其約定。 國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度。證件齊全，符合轉(zhuǎn)移登記條件的，予以受理。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)與房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)交易中的基本制度 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度： ? 房地產(chǎn)價格評估制度 ? 房地產(chǎn)成交價格申報制度 ? 房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度 房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)是指由國家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機構(gòu)。 房地產(chǎn)交易的管理機構(gòu)及其職責(zé) 房地產(chǎn)交易機構(gòu)的主要任務(wù)： ? 對房地產(chǎn)交易、經(jīng)營等活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： ? 達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。目前，整個轉(zhuǎn)讓程序需要 10個工作日。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。以一宗房地產(chǎn)分割抵押的，首次抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分可以再次抵押，但不得超出其余額部分。 ? 以國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。 ? 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知債權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕? ? 按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。 房屋租賃的條件 公民 ﹑ 法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。 ? 審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策。 未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。 ? 商品房現(xiàn)售 ,應(yīng)當(dāng)符合以下條件： ? 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； ? 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 已通過竣工驗收； ? 拆遷安置已經(jīng)落實； ? 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； ? 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實； 商品房銷售中禁止的行為 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。租用房屋從事生產(chǎn) ﹑ 經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所的
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