【正文】 列 601,180 902,723 122,800 110,828 214,032其他金色系列 409,902 202,679 240,649 0 0金御系列 404,657 195,887 259,008 40,345 40,345金色城品系列 190,963 77,313 59854 44153 44153總計 21,165,376 13,512,679 4,955,292 2,126,927 5,998,712萬科產品系列（按建筑面積排序）在萬科 2023年開發(fā)的項目中，按規(guī)劃建筑面積計算有 50%的項目可以歸入 14個產品系列中。至今，中心已經就復合式廚房、住宅衛(wèi)生間設計、滲水地磚研究、室內空氣質量標準等課題進行了詳細的探討，部分研究成果已經或即將應用于深圳大梅沙項目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項目研究中心依托有關政府主管部門、中國建筑設計研究院、中國建筑科學研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)欤瑫r與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學、香港城市大學等境外科研機構建立了密切聯(lián)系。產品研發(fā)引領行業(yè)發(fā)展1994年 11月，萬科設立了一個與設計單位密切溝通的平臺 —— 萬創(chuàng)建筑設計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設計方面提煉更高的產品競爭力。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內無法解決。能夠把握一輪很好的發(fā)展機會，分散風險。 萬科提出了 “ 標準化 ” “ 專業(yè)化 ” ，要像造汽車一樣造房子，即用標準化手段來解決規(guī)?；a和跨地域開發(fā)的問題。通常夫妻中一人工作 輕 松首次置 業(yè)或改善型經濟務實 型：價格水平、交通狀況是其最 為 關注；需求 戶 型以 緊 湊兩房 為 主中 間 收入水平：其 對 交通狀況的關注程度高于 對 價格的關注； 對 周 邊 自然 環(huán)境和教育文化配套 較為 重 視高收入水平： 對 價格不敏感，注重交通狀況和 戶 型布局、以及開 發(fā) 商品牌小太陽 3539歲 ，以中 層 管理和個體私 營業(yè) 主為 主。n這種針對客戶生命周期所作的產品線延長和產品細分，使其集團各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機整體，項目間互為補充，互為依托，使其集團形成完整充實的產品鏈。一旦把質量標準與客戶滿意度掛鉤，那就意味價值觀的轉變和整個經營思路的調整。通常家庭生活工作 壓 力 較 大改善型 經濟務實 型：需求 戶 型以 緊 湊兩房、三房 為 主中 間 收入水平： 傾 向于靠近高 質 量中學 購 房；需求 戶 型以三房 為 主高收入水平： 戶 型 選擇傾 向于大面 積戶 型，小高 層 、高 層 或花園洋房。n2023年 “ 國六條 ” 和九部委《意見》，表態(tài)要加大廉租房等政策性住房的建設力度， 2023年 10月，萬科啟動關注城市低收入人群住房問題的 “ 海螺計劃 ” ，成就 “ 新式圍屋 ” 的廉租房構想。– 上海萬科城市花園的成功，讓萬科意識到了城郊結合部住宅開發(fā)的無窮潛力? 以城市城郊結合部為重點區(qū)域– 近幾年新興白領發(fā)展成為住宅市場的主導性顧客群體。目錄二、戰(zhàn)略篇 愿景和價值觀 商業(yè)模式 產品戰(zhàn)略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (2) 研發(fā)體系：致力于住宅產業(yè)化研究和產品標準化 (3) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列 ……產品系列形成產品品牌，與企業(yè)品牌構成互動式發(fā)展模式企業(yè)品牌系統(tǒng)子品牌 1：產品品牌 子品牌 2：物業(yè)管理品牌城市花園系列四季花城系列金色系列創(chuàng)新產品系列品牌產品子品牌 3：企業(yè)文化子品牌 4：客戶關系管理復制擴張互動式發(fā)展模式：建立系統(tǒng)的品牌管理結構，在企業(yè)品牌和產品品牌的運作上，形成以項目品牌帶動企業(yè)品牌，再通過企業(yè)品牌帶動多項目的良性互動式發(fā)展一線城市：深圳、上海、廣州、北京二線城市：沈陽、南京、武漢、成都三線城市：佛山、蘇州、大連、鞍山全國性思維本地化運作2023年開始，隨著客戶細分而延伸產品線，目前萬科產品線的劃分標準基本還是按照八個產品品類，依據(jù)土地性質來進行的，未來的發(fā)展方向將是覆蓋客戶生命周期的產品線四大產品系列以距離城市中心遠近劃分?城市花園系列?四季花城系列?金色家園系列?創(chuàng)新系列八大產品品類 結合項目所處位置和客戶需求特點進一步歸納細化?G1：酒店式公寓?G2：城市改善?G3：城市棲居?C： 城郊改善?T1：郊區(qū)棲居 ?T2：舒適養(yǎng)老?TOP1：城市中心高端?TOP2：郊區(qū)高端Golden系列City系列TH系列Top系列全產品線針對客群：?第一次購房?第一次換房?第二次換房?老年用房鎖定客戶，建立覆蓋全生命周期的產品線專業(yè)化創(chuàng)造核心競爭力 :產品創(chuàng)新策略產品創(chuàng)新策略216。 1998年，萬科成立建筑研究中心，專責研究與建筑、住宅、生活密切相關的前瞻性課題。? 99年政府建設部等八部委提出住宅產業(yè)化 , 王石是第一個也是唯一一個響應者? 2023年 10月，萬科工業(yè)化實驗 1號樓破土動工? 2023年 4月，高薪聘請外籍專家伏見文明（原豐田建設技術總監(jiān)）擔任產品技術總監(jiān)，負責萬科住宅產業(yè)化事宜；引入原寶潔信息流程管理專家陳東鋒，負責萬科信息化標準化的工作住宅產業(yè)元年起步期成長期? 2023年 11月，集合萬科工業(yè)化生產資源的第一個市場化項目 “ 上海新里程 ” 進入市場? 八年的努力，萬科住宅產業(yè)從理想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實，并開始投入市場? 未來隨著中外精英的加入，萬科住宅產業(yè)化的步伐將加快99050607萬科致力于住宅標準化和住宅產業(yè)化，形成產品系列也是住宅產業(yè)化的方式和步驟萬科一直致力于住宅產業(yè)化進程，采取了一系列的手段進行推進時間 住宅 產業(yè) 化 舉 措 目的及意 義1994年 成立萬 創(chuàng) 建筑 設計顧問 有限公司 增 強 設計 控制能力， 輸 出 設計 人才1998年 成立萬科建筑研究中心 進 行住宅 產業(yè) 化研究的機制保障2023年 啟 動 “ 合金 計 劃 ”把各地公司各個 階 段比 較優(yōu) 秀的開 發(fā) 操作 經驗 融合在一起，提 煉 出一套性能 穩(wěn) 定，可廣泛覆蓋的 執(zhí) 行 規(guī) 范20232023年出臺《 項 目 設計 流程》、《 項 目 設計 成果 標 準》、《萬科生 態(tài) 住宅 標 準》及《萬科住宅節(jié) 能 標 準》優(yōu) 化 產 品 設計 和生 產 流程，制定相 應 的 標準體系，提高 產 品 質 量和生 產 效率2023年上半年 產 品 線 管理，明晰 產 品 線職 能部 門 的工作 搭建一個完整的 “ 住宅工 業(yè) 化 ” 研究和生 產平臺2023年下半年 推出 “ 全面家居解決方案 ” 圍繞業(yè) 主需求 設計 覆蓋不同 層 面的住宅 產品，制定一系列精裝 標 準體系2023年初 上海首 試 住宅 產業(yè) 化 “ 全面家居解決方案 ” 首 試 住宅 產業(yè) 化2023年 4月 首次引入外籍高管伏 見 文明（原豐田住宅中國首席代表）擔任 產 品技 術總監(jiān) 高薪聘 請 國內外 優(yōu) 秀人才提高萬科住宅工廠化水平2023年 11月 “ 上海新里程 ” 開 盤 ，工 業(yè) 化生 產資 源的第一個市 場 化 項 目 進 入市 場 標 志著萬科 “ 搭 積 木 ” 時 代到來住宅產業(yè)化與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，能夠保證企業(yè)快速發(fā)展1000億的營業(yè)收入 需要每年 1000萬平米 的生產規(guī)模來保障，而傳統(tǒng)的模式只能生產 100萬平米住宅產業(yè)化是實現(xiàn)十年千億目標的重要手段?傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式難以實現(xiàn)規(guī)?；蜆藴驶璧K了企業(yè)的快速發(fā)展?以傳統(tǒng)開發(fā)模式，萬科每年只能建 10000套房子，難以滿足現(xiàn)有的住房需求傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式的弊端?住宅規(guī)?；枰⑵甬a業(yè)化體系，住宅開發(fā)更要走工業(yè)化道路?提高生產效率、提高住宅質量、減低生產成本?日本、美國都已經建立起住宅產業(yè)化體系，住宅產業(yè)化將是房地產行業(yè)的一次技術革命住宅產業(yè)化的優(yōu)勢設計標準化 標準化試驗產品定型化 構件工廠化預制 現(xiàn)場裝配化實現(xiàn)住宅產業(yè)化生產n工業(yè)化生產如同生產汽車一樣，配件和安裝分開，也就是說，萬科根據(jù)規(guī)劃圖紙，在 “非工地 ”的 “配件工廠 ”里生產出建筑所需的柱子、大梁、樓梯、樓板等一切 “配件 ”，然后，將這些 “配件 ”運輸?shù)?“工地 ”進行組裝《住宅使用標準》《住宅性能標準》 完成住宅產品體系的標準化設計，形成標準化部品體系住宅產業(yè)化的實踐與最新動向 —— 全面家居解決方案，圍繞業(yè)主需求設計覆蓋不同層面的住宅產品，制定一系列精裝標準體系 未來趨勢第一次革命的數(shù)量需求：大戶型、面子第二次革命品質需求：高品質、舒適性萬科全面家居解決方案單個產品難以滿足客戶的需求（例如：海爾的全面家電解決方案）特點 毛坯房產品 成品房開發(fā)成本 低 高開發(fā)難度 低 高產品品質 低 高產品的可復制性 強 弱產品競爭力 弱 強n隨著房地產市場的逐步成熟，產品趨于同質化，成品房在提高產品品質和產品競爭力方面明顯優(yōu)于毛坯房n萬科利用其較完善的產品體系和成本控制上的優(yōu)勢，全面推行成品房，將提升其在住宅市場的產品競爭力萬科全面家居解決方案不同于單純的精裝修 /全裝修，是涵蓋不同層面的住宅產品，形成覆