【正文】 商務辦公類 地塊周圍有寫字樓、獨棟大規(guī)模專營商業(yè)或各類企業(yè)，商業(yè)主要針對的消費者為商務辦公人員。 25 本報告是嚴格保密的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 23 本報告是嚴格保密的。 生活零售類： 便利店、各類食品店、五金日雜店、藥店、化妝品店等。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 18 本報告是嚴格保密的。 定義業(yè)態(tài)集合 本項目的備選業(yè)態(tài)集合為 宜于 室內(nèi)經(jīng)營 的 商業(yè) 和 服務業(yè) 14 本報告是嚴格保密的。 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 10 本報告是嚴格保密的。 確立“以商養(yǎng)廁”模式的標準 ——社會效益 保證良好的公眾形象 ——社會效益 保證租金的持續(xù)流入 ——經(jīng)濟效益 保證建筑形式的美觀 ——社會效益 保證合理的功能彈性 ——可持續(xù)發(fā)展 保證高水準的設(shè)施與配套 ——社會與生態(tài)效益 1 建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型 3 選擇合理的規(guī)劃設(shè)計方案 2 選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌 6 本報告是嚴格保密的。 地塊背景 初步選址 23余塊已經(jīng)基本確定 ，均分布于城市主要交通節(jié)點 ， 人流聚集 ， 通達性和昭示性良好；23余塊初步選址中 10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢 ， 其余用地上有少量民房待拆遷 。3/8/2023 大量資料 天天更新 公廁與商業(yè)適應性研究及規(guī)劃設(shè)計建議 謹呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司 本報告是嚴格保密的。 項目界定 城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營 公建項目 4 本報告是嚴格保密的。 環(huán)境臟亂 、有異味 、 或缺乏社會效益的業(yè)態(tài)不應入選 。 例如 承租條件 、承付租金 和 承租期限 等 。 ?容易產(chǎn)生損害社會效益后果的： 網(wǎng)吧 、 游戲廳等 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) 定義備選 業(yè)態(tài)集合 形象要求 規(guī)模要求 確定本項目可選 的業(yè)態(tài)集合 確定各類別地塊 對應的業(yè)態(tài)范圍 排除不符業(yè)態(tài) 排除不符業(yè)態(tài) 不符合 不符合 符合 符合 地塊區(qū)位 屬性分類 區(qū)位屬性與業(yè) 態(tài)范圍對照表 21 本報告是嚴格保密的。 休閑娛樂類： 足療保健、 KTV、酒吧、茶館等。 商業(yè)聚集地 ?根據(jù)區(qū)域內(nèi)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)種類將商業(yè)聚集地分為 特色商業(yè)型 和 綜合商業(yè)型 。 非商業(yè)聚集地 ?外向服務型 根據(jù)地塊周圍的交通和資源將外向服務型地塊分為 城際交通樞紐類 、城內(nèi)交通樞紐類 和 旅游景點類 。 28 本報告是嚴格保密的。 ?如果內(nèi)向服務型的某一地塊同時具有兩種細分屬性， 按照“ 特色區(qū)〉商務辦公〉行政事業(yè)〉高?！稻用駞^(qū) ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 由于同一類地塊對應的業(yè)態(tài)范圍相同，因此可以選取同一種業(yè)態(tài)在這一類地塊上經(jīng)營。 跟從型 —— 跟從當?shù)刂髁鳂I(yè)態(tài) 地塊上現(xiàn)有的商業(yè)氛圍較好，業(yè)態(tài)比較集中，以兩、三種為主，同時這兩三種業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況良好。 首先確定該地塊的區(qū)位屬性為“非商業(yè)聚集地－內(nèi)向服務型－高校類”，然后對照該地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)和該屬性對應的業(yè)態(tài)全集，得出該地塊缺少生活零售類業(yè)態(tài)，因此建議選擇小型超市或便利店。 根據(jù)承租期限與租金綜合考慮確定租戶 ?租金調(diào)整與品牌調(diào)整通常于租約續(xù)簽或租約終止時間 。 根據(jù)上述公式 ， 銀行的折算年租金為 ， 餐飲的折算年租金為 。 但該餐飲的形象一般 。 按區(qū)位屬性將地塊分類 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊分類 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 廣開四 50 本報告是嚴格保密的。 分散式經(jīng)營策略 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 地塊類別 跟從 1504 補充 1115 1103 1507 1313 1111 1118 1104 1108 任意 1211 1406 1205 珠江道 1506 1213 1610 1217 1107 1411 1207 1403 1414 廣開四 55 本報告是嚴格保密的。 典型租戶 ?選擇品牌商家和連鎖商家的另一好處就是這些租戶往往有強大的經(jīng)濟支持和技術(shù)支持 ， 因此可以在一定程度上保證租金的穩(wěn)定性 ， 減小風險 。 餐飲類 項目 美式西餐 西式自助 西式快餐 實例 圖片 樂杰士 好倫哥 德克士 選址要求 周邊商業(yè)氛圍好，希望平層。 面積 7080平米左右 位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。 地塊名稱 平均日租金 地塊名稱 平均日租金 1313 1213 1504 24 1217 1406 2 1205 1403 珠江道 1411 1 1115 1507 2 1103 1414 1104 1506 1107 1610 1108 廣開四 1111 2 1211 4 1118 2 1207 2 單位：元 /日 *平方米 70 本報告是嚴格保密的。 單座可經(jīng)營公廁年收入預測表 項目 依 據(jù) 收入（元） 商業(yè)租金 按照均價 /天 *平方米 ， 面積 350平方米 ， 每月 30天計算 。 ?外立面建議采用質(zhì)優(yōu)的天然石材，使用壽命在 30年以上。 由現(xiàn)金流量表可以看出，從第七年即 2023年開始，累計凈現(xiàn)金流量為正，即靜態(tài)成本回收期為 7年。 82 本報告是嚴格保密的。 租金水平對各指標的影響 ?在其他參數(shù)不變，只有租金發(fā)生變化時計算不同情況下的動態(tài)收益指標。 ?為了樹立統(tǒng)一的品牌形象，建議使用統(tǒng)一的建筑符號。 建筑布局 —— 增加臨街面的長度 ?為了增強建筑的昭示性 ， 提升商業(yè)價值 ，應 盡可能增加建筑單體的臨街面 。 情形一 當物業(yè)位于單條道路一側(cè)時 商業(yè)入口 公廁入口 人流方向 高標準公廁 96 本報告是嚴格保密的。 新穎獨特的建筑細節(jié) ?利用各種新穎獨特的建筑小品 ， 使之與主題中的不同建筑風格相輔相成 。 外立面顏色及材質(zhì) ?顏色： ?材質(zhì)： 采用與周圍環(huán)境相和諧的色彩，色調(diào)鮮明但不突兀，建議使用較柔和的顏色。 衛(wèi)生間細分面積組合 ?參照五星級旅游公廁的設(shè)計要求。 內(nèi)部裝修 ?公廁的內(nèi)部裝修應滿足高標準的要求 ?商業(yè)內(nèi)部裝修盡量簡化或不裝修 112 本報告是嚴格保密的。 配套設(shè)備 ?商業(yè)內(nèi)部的配套設(shè)備應體現(xiàn)靈活性，適應不同的業(yè)態(tài) ?公廁內(nèi)部的配套設(shè)備應滿足高標準的要求 117 本報告是嚴格保密的。 公廁設(shè)計建議 —— 特色功能設(shè)計 ?為了突出本項目的高標準，應增添一些更人性化的特色功能設(shè)計。 。 1 2 3 120 本報告是嚴格保密的。 排煙道 餐飲業(yè)要求有排煙道。 項目 材質(zhì) 檔次 參考價格 室內(nèi)頂棚 塑鋼板或鋁扣板吊頂 中檔偏上 100150元 /平方米 室內(nèi)墻面 瓷磚到頂 中檔偏上 5060元 /平方米 室內(nèi)地面 防滑地磚 中檔偏上 80100元 /平方米 廁位隔板及門 塑鋼板 中檔偏上 100150元 /平方米 洗手池臺面 大理石或花崗巖 中檔偏上 200250元 /平方米 113 本報告是嚴格保密的。 功能空間 細分空間 面積 （㎡） 數(shù)量 小計面積 （㎡） 總面積（㎡） 女衛(wèi)生間 大便蹲廁位 * 8 3540 大便坐廁位 * 2 母嬰獨立衛(wèi)生間 * 1 老年人廁位 * 1 清掃用水池 1 走道及過廳 1215 1 1215 男衛(wèi)生間 大便蹲廁位 * 5 9 3035 大便坐廁位 * 2 小便廁位 * 8 老年人廁位 * 1 清掃用水池 1 走道及過廳 1215 1 1215 109 本報告是嚴格保密的。選擇中等偏上檔次的品牌，例如臺灣的“冠軍”牌等，價格 5060元 /平方米。 統(tǒng)一的建筑符號 ?在不同地塊的建筑周圍添加同一系列的建筑小品 ， 根據(jù)建筑本身的顏色和外觀選擇建筑小品的顏色和形狀配置 ，既保證了與建筑本身的協(xié)調(diào) ， 又容易形成統(tǒng)一的視覺印象 。 建筑外觀 ?以美觀為前提，保證與周圍環(huán)境相和諧 ?符合一定的建筑主題，便于統(tǒng)一識別 98 本報告是嚴格保密的。 93 本報告是嚴格保密的。 規(guī)劃設(shè)計建議原則 —— 以突出商業(yè)為主，保證公廁高標準，處理好兩者之間關(guān)系 ?保證經(jīng)濟效益 ?實現(xiàn)社會效益 以突出商業(yè)為主 只有保證商業(yè)的可盈利 性，才能真正實現(xiàn)“以 商養(yǎng)廁”，因此規(guī)劃設(shè) 計應以商業(yè)為主。 租金對動態(tài)回收期的影響 ?由租金與動態(tài)回收期的關(guān)系曲線不難看出 ，在 /平方米 *天的價格區(qū)間內(nèi) ， 隨租金的緩慢提高 ， 動態(tài)回收期迅速下降 。 83 本報告是嚴格保密的。 動態(tài)收益分析指標表 IRR NPV 動態(tài)回收期 % 1,004,992 在租金定位 /平方米 *天，初始投資為 100萬元 /座的前提下，對項目的動態(tài)收益分析結(jié)果如下： ?項目的內(nèi)部收益率為 %， 明顯高于銀行的中長期貸款利率，因此項目可行。 單座公廁總成本分析 ?根據(jù) 《 固定資產(chǎn)折舊分類表 》 ， 參照商業(yè)流通企業(yè)經(jīng)營用房屋的折舊年限 ， 確定本項目房產(chǎn)的折舊年限為 30年 。 173， 250 樓頂廣告位 單價按照 23個地塊上可實現(xiàn)的平均價格水平計算 ， 約 1500元 /平方米 *年 。 地塊名稱 平均日租金 地塊名稱 平均日租金 1313 1 1213 1504 1217 1406 1205 1403 珠江道 1411 1115 1507 1103 1414 1104 1 1506 1107 1610 1108 1 廣開四 1111 1211 1118 1207 總平均 單位：元 /日 *平方米 71 本報