【正文】 表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風格。安度晚年 以 經濟 型空巢家庭客 戶為 主， 對 價格 較為 敏感， 傾 向 戶 型 為緊 湊型兩房兩廳 。n進行老年人喜歡的安靜運動 n房屋是老人安享晚年的地，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機構等是看重的因素n收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經濟能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房n價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省n購房謹慎認真，房屋有著重要的投資意義，務實的購房風格，對房屋物理特征嚴格把關新的客戶細分使得萬科關注客戶 “首次購房 —首次換房－二次換房－退休用房 ”的終身購房計劃，終身客戶模式使得萬科使每類客戶需求產品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領域 ——從為中產階級白領、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結合部的中檔住宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結合部到遠郊的各區(qū)域各檔次住宅。萬科的 產 品 戰(zhàn) 略2023年 11月 1日目錄產品戰(zhàn)略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 (3) 研發(fā)體系：致力于住宅產業(yè)化研究和產品標準化 (4) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列房地產產品分類標準 延長產品線，鎖定終身客戶以檔次區(qū)分產品：低檔、中檔、高檔根據(jù)客戶全生命周期的購房行為來進行產品類型區(qū)分 首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè) n萬科確立了鎖定終身客戶的策略，就是為特定人群打造住宅產品，適應他們在人生不同階段的的需求而做產品細分?？蛻艏毞謳淼目蛻羧簲U大大大延伸了其產品線2023年萬科調整了細分客戶類別 客 戶類別 基 礎 特征 購 房 動 因 產 品需求特征年 輕 家庭 2530歲 ，以 經濟 型客 戶為 主。成功人士 —— 滿 足心理需求傾 向于市中心的小 規(guī) 模社區(qū)，大面 積 高 層 、小高 層 住宅周 邊環(huán) 境 較 好的獨 棟別 墅， 對 稀缺性 資 源有 較 高要求萬科核心產品系列下的客戶細分 產品系列品 類主力 細 分客 戶客 戶 描述 客 戶細 分家庭生命周期 比例 年 齡 購買 原因金色家園商 務 住宅，周 邊寫字樓密集，商業(yè) 價 值 高商 務 人士 投 資頂級 商 務 人士投 資改善居住，配套齊 全三代（孩子） 10% 3545歲 改善后小太陽 40% 4045歲 改善小太陽 40% 3539歲 改善中年之家 10% 4550歲 空巢首次置 業(yè) ，低 總價青年之家 85% 2535歲 首次青年持家 15% 2530歲 首次城市花園城郊改善居住 環(huán)境三代（孩子） 10% 3545歲 改善后小太陽 20% 4045歲 改善小太陽 30% 3539歲 改善中年之家 5% 4550歲 空巢青年持家 5% 3035歲 改善小小太陽 30% 3035歲 改善產品系列品 類主力 細 分客 戶客 戶 描述 客 戶細 分家庭生命周期 比例 年 齡 購買 原因四季花園郊區(qū)首次置 業(yè) ，低價青年之家 50% 2535歲 首次小小太陽 20% 2530歲 首次青年持家 10% 2530歲 首次三代（孩子） 10% 2530歲 首次老年一代 10% 45歲 以上 空巢郊區(qū)享受型，改善居住 為 主三代（孩子） 50% 3545歲 改善后小太陽 50% 3545歲 改善高檔稀缺城市郊區(qū)， 資 源稀缺 高城市稀缺地段，占有稀缺 資 源萬科對客戶進行全生命周期的細分，同一經濟水平范圍內，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進行細分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個緯度 11個類別完成的，其目的是希望能夠在豐富產品線的同時，服務于更多的人群。n2023年 11月 21日，上海萬科通過股權收購正式獲取浦東濱江項目，一舉進入城市核心地帶，實現(xiàn)了上海萬科 14年來的愿望，首度進入市中心高檔住宅市場。? 以新興白領為主力消費群? 標準化大規(guī)模復制降低了成本，縮短了開發(fā)周期? 中心區(qū)物業(yè)萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風險最小的住宅市場資料來源：公司年報萬科主要業(yè)務指標 2023—2023 三年間，萬科主營業(yè)務收入快速增長， 住宅產業(yè)的自主性剛性需求是萬科過去和未來業(yè)績穩(wěn)定增長的基石。 推進節(jié)能省地型產品的研究和應用；216。 2023年 3月 18日，國家知識產權局受理了萬科 “ 戶戶帶花園或露臺的住宅 ” 設計的實用新型專利申請，標志著萬科住宅標準化與產品創(chuàng)新的成功結合 涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標準》與《室外工程、環(huán)境工程標準化設計體系》、《規(guī)劃設計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標準化設計體系》一起，構成萬科設計標準化體系 產品研發(fā)引領行業(yè)發(fā)展（續(xù)）2023年 1月投資 4000萬元的萬科建筑研究中心大樓落成。金域東郡城市中心區(qū)高密度高層住宅；土地有限；高容積率；綠化帶狹窄，沒有足夠的空間營造園林。自然人文系列（ 2023年開始）四個主流成熟產品系列城市布局過程城市花園金色家園四季花城92上海 北京天津 沈陽 深圳93 94 95 96 97 98 99 01 02 03 04 05 06 0700成都 長春 武漢大連廣州鞍山92 93 94 95 96 97 98 99 01 02 03 04 05 06 0700南昌成都武漢上海沈陽深圳北京（在售）92深圳93 94 95 96 97 98 99 01 02 03 04 05 06 0700南京 沈陽 成都 佛山 天津寧波（在售）蘇州（在售）武漢（在售）共 11個項目， 269萬平米共 7個項目， 260萬平米共 9個項目， 168萬平米城市花園系列是最早形成品牌的系列，最能代表萬科產品特點四季花城系列已經覆蓋一線城市，規(guī)?；潭雀呓鹕盗兄饕诙€、三線城市布局四個主流產品系列的核心特征：歸屬于哪個產品系列取決于地快屬性屬性 系列名稱 特點 目標客群 相關的樓盤名稱成熟產品系列金色系列 市區(qū)高層高密 度住宅 城市白領 金色家園城花系列 城郊的中低密 度住宅 白領、金領 城市花園、假日風景花城系列 大規(guī)模郊區(qū)低 密度住宅 向往郊區(qū)生活的 城市中產階級 四季花城創(chuàng)新產品系列自然人文系列位于特殊地段或擁有稀缺資源的住宅高端客群十七英里、萬科第五園、金域藍灣、東海岸金色系列：010公里城花系列：1130公里四季系列：〉 30公里主流成熟產品系列要素分析系列名稱 所在區(qū)域（距市區(qū)的距離） 交通條件及出行方式 規(guī)模（ m2） 容積率 產品組合 戶型區(qū)間（ m2） 配套 核心價值點金色家園 成熟區(qū)域（ 010公里） 交通便捷，出行方便 1030萬 26以小高層、高層為主，輔以洋房70130 主要依靠周邊配套 城市中心區(qū)高品質生活城市花園 城鄉(xiāng)結合部（ 1130公里）交通較便捷，出行依賴地鐵不定2030萬以多層、小高層為主，輔以高層和洋房70130主要依靠周邊配套，內部以生活配套為主城鄉(xiāng)圍合式住宅生活四季花城 近郊區(qū)（大于 30公里）交通較便捷，通勤時間較長2570萬 以多層、花園洋房為主，配以少量小高層65140 內部生活配套相對完善 大社區(qū)小圍合n成熟產品系列準確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產品開發(fā)模式，成為萬科進入新城市的先鋒，實現(xiàn)了快速復制、快速盈利的目標以二居、三居為主，戶型面積區(qū)間逐漸增大多層產品占總開發(fā)規(guī)模的80%距離市區(qū)越遠，但是城市未來發(fā)展的重點區(qū)域萬科 2023年開發(fā)項目中的十四個產品系列產品系列 規(guī)劃建筑面積 占地面積 07 年開工面積 07 年竣工面積 累計竣工面積魅力之城系列 4,184,093 2,771,288 1,147,528 348950 790009萬科城系列 3,675,078 2,493,715 665,417 290,284 634,679金域藍灣系列 3,100,369 1,047,796 634,562 189839 365130四季花城系列 2,325,382 1,875,256 331,406 335,386 1,619,210城市花園系列 1,274,199 960,785 39,915 253,318 1,196,569金色家園系列 1,259,897 494,593 525,081 82903 148937高爾夫系列 1,151,481 921,331 167,703 175,406 372,728其他金域系列 1,093,608 327,390 466,474 0 0假日風景系列 872,162 588,085 273458 168,569 299,458藍山系列 622,405 653,838 21,437 86,946 273,462蘭喬圣菲系