【正文】 流程 —— 根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài) ? 判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于 按照區(qū)位屬性對地塊分類 。 本報告的主要內(nèi)容 1 業(yè)態(tài)篩選模型 2 3 商業(yè)定位及經(jīng)濟測算 規(guī)劃設計建議 7 本報告是嚴格保密的。 建筑形式 單座公廁的建筑形式為兩層半獨立建筑 。 本報告是嚴格保密的。 客戶目標解析 ?由于該項目是公建與商業(yè)的復合體 ， 因此存在兩個層次的目標： 2 政府目標 企業(yè)自身發(fā)展目標 1 提升天津市的城市形象 滿足廣大市民對城市公共設施的需求 樹立環(huán)投公司的品牌形象 建立可推廣的可經(jīng)營性高標準公廁的運營模式 通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實現(xiàn)“以商養(yǎng)廁” 3 本報告是嚴格保密的。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài) ?形象要求： 為了保證公廁的高標準 ，應選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) ?在招商過程中 ， 主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài) 。 ?容易產(chǎn)生異味的： 水產(chǎn)品的批發(fā)零售等 。 20 本報告是嚴格保密的。 體育文化類： 體育用品商店、文化用品商店、音像店、書店、工藝禮品店、電子數(shù)碼產(chǎn)品、時尚精品店等。 24 本報告是嚴格保密的。 26 本報告是嚴格保密的。 特色區(qū)類 如少數(shù)民族聚集區(qū)、外籍人士聚集區(qū)等。 ?如果外向服務型的某一地塊同時具有兩種細分屬性，按照“ 觀光景點〉城際交通樞紐〉城內(nèi)交通樞紐 ”的優(yōu)先順序判定區(qū)位屬性。 集合式經(jīng)營策略 ?當各地塊的區(qū)位屬性比較集中時 ， 宜采用此種方式 。 分散式經(jīng)營策略 ?當各地塊的區(qū)位屬性比較分散時 ， 宜采用此種方式 。道路較窄，兩側(cè)有一些小規(guī)模的底商，面積在 30～40平米左右，業(yè)態(tài)種類有餐飲、文化用品、休閑娛樂、時尚精品店等。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 43 本報告是嚴格保密的。 業(yè)態(tài) A B 承租期 (年 ) a b 年租金 (萬元 ) x y 折算年租金 xa/(a+1) yb/(b+1) 折算年租金比較法 舉例： 某地塊有兩個備選商家 ——銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 3年 。 舉例： 某地塊有兩個備選商家 ——銀行和餐飲 ， 其中銀行的年租金為 20萬 ， 租約期為 20年；餐飲的年租金為 25萬 ， 租約期為 5年 。 地塊分類 49 本報告是嚴格保密的。 集合式經(jīng)營策略 ?根據(jù)不同的地塊類別組合方式，選取不同的主力業(yè)態(tài)，可以得到幾種不同的結(jié)果，例如： 組合一 餐飲連鎖 ： 140 111 120珠江道、 150 110 150 110 111 111 121 16 120110 110 141 121 140 141廣開四 其他： 150 121 1313 組合二 便利店連鎖 ： 140 111 120珠江道、 150110 150 110 111 111 121 16 120 110 110 141 121 140 141廣開四 其他： 150 121 1313 54 本報告是嚴格保密的。 目標租戶 59 本報告是嚴格保密的。 面積 120平米以上 61 本報告是嚴格保密的。 便利零售類 類別 便利店 便利店 小型超市 實例 圖片 物美便利店 超市發(fā)便利店 華聯(lián)超市 暫無圖片 選址要求 緊鄰公交車站，地鐵口，有上下水，滿足用電要求，周邊住戶最好在 1500戶以上； 面積 100平米 200平米 位于住宅區(qū)內(nèi)或公交車站附近，有一定的人流量。 現(xiàn)有業(yè)態(tài)的平均租金 ?各地塊現(xiàn)有業(yè)態(tài)的平均租金 （ 一層街鋪 ） ： ?由于本項目的商業(yè)規(guī)模較小 ， 無法在區(qū)域內(nèi)建立價值標桿 ， 因此在定價時需參照市場上的平均價格 。 經(jīng)濟測算 73 本報告是嚴格保密的。 ?公廁內(nèi)部裝修折舊標準參照酒店裝修 5年折舊、住宅裝修 10年折舊的標準取中間值。 項目 金額（元） 總收入 263250 總成本 147229 利潤 116021 利潤率 44% 本項目的利潤率約為 44%，因此項目可行。 ?縱軸為累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值，單位為萬元。 84 本報告是嚴格保密的。 規(guī)劃設計建議原則 —— 建筑形式力求美觀、和諧，同時兼顧細節(jié)和主題上的統(tǒng)一 ?為了提升城市形象 ， 增添新的城市景觀 ，本項目的建筑形式應力求美觀 ， 針對不同地塊選取與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)的建筑風格 。 建筑布局 ?盡可能提高商業(yè)價值 92 本報告是嚴格保密的。 右側(cè)行走的人流遇見的第一個入口應為商業(yè)入口 。 符合項目主題的建筑外觀 ? 不同建筑風格作品： 1. 自然風格 2. 現(xiàn)代風格 3. 后現(xiàn)代風格 4. …… 1 2 3 101 本報告是嚴格保密的。 105 本報告是嚴格保密的。 分層 功能空間 面積 (㎡ ) 總面積 (㎡ ) 地下層 休息廳 3035 150 女衛(wèi)生間 廁位間 4550 盥洗間 810 男衛(wèi)生間 廁位間 3540 盥洗間 68 管理間 1012 儲物間 23 首層 男殘疾人衛(wèi)生間 67 160180 女殘疾人衛(wèi)生間 56 商鋪 150160 二層 商鋪 160180 160180 108 本報告是嚴格保密的。 111 本報告是嚴格保密的。 內(nèi)部裝修實例圖片 ?1. 入口處局部設計 ?2. 入口處局部設計 ?3. 入口處局部設計 1 3 2 116 本報告是嚴格保密的。 公廁部分的基本配套設施 項目 配套標準 整體 戶式中央空調(diào) 休息廳 公用電話、沙發(fā)、座椅、報刊架、音響（可選） 電子告示牌 （顯示廁位的占用情況，以及天氣預報、廣告等資訊） 盥洗間 ?烘手機，男女廁所各一個 ?面鏡（帶小燈），男女廁所各一個 ?洗手液器，每洗手盆一個 ?紙簍，男女廁所各一個 廁位間 ?手紙架，每坑一個 ?掛衣鉤，每坑一個 ?紙簍，每坑一個 ?廁位門鎖（能顯示是否使用中），每坑一個 119 本報告是嚴格保密的。 公廁內(nèi)部環(huán)境設計建議 —— 通風除臭 方法 在局部設置雙層墻，雙層墻中設通風道 原理 利用機械通風與自然通風相結(jié)合形成室內(nèi)空氣的對流 ，使衛(wèi)生間內(nèi)常保有充足的新鮮空氣并把濁氣經(jīng)過排氣道排向公眾活動區(qū)以上的空氣層 通風建議措施 日本阿蘇山頂?shù)男l(wèi)生間接近地面處安裝了排氣孔 通風系統(tǒng)案例 124 本報告是嚴格保密的。 公廁內(nèi)部環(huán)境及節(jié)能設計建議 ?除臭 ?照明 ?節(jié)約水能 ?合理利用太陽能 121 本報告是嚴格保密的。 上下水 餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)都要求有上下水。 潔具配置標準 ?由于公共廁所的使用頻率較高 ， 折損速度較快 ， 因此不建議使用過于高檔的便器 。 商業(yè)內(nèi)部大平面空間 ?為了滿足多種業(yè)態(tài)的要求 ， 內(nèi)部空間應盡可能完整 ， 避免分割 。 106 本報告是嚴格保密的。 1 3 2 103 本報告是嚴格保密的。 項目主題 ?由于本項目的重要目標之一是 提升天津市的城市形象 ， 我們建議為本項目的一系列建筑確定統(tǒng)一的主題 ， 以概念引導設計 。 建筑布局 —— 抬高入口處的地面 ?為了提高商業(yè)的進入便利性 ， 進而提升商業(yè)價值 ， 建議利用外延式臺階 抬高入口處的地面 ， 使首層看起來更接近地面 。 保證公廁的高標準 高標準公廁是實現(xiàn)本項 目社會效益的關(guān)鍵，是 提升天津市城市形象的 重要因素，因此規(guī)劃設 計應保證公廁高標準。 因此建議租金可以在此區(qū)間內(nèi)選擇 。 其它因素的影響 IRR NPV 動態(tài)回收期 % 1,263,485 由于水費在公廁的物業(yè)管理支出中占比較大的比重，因此如果 采用中水系統(tǒng) ，可以大大降低公廁的運營成本。 ?項目可以帶來的預期收益的現(xiàn)值約為 100萬元 。 項目 金額（元） 一 人員支出 1 工資 2 福利費 3 社保費 二 清潔耗材 三 維修費 四 水費 五 電費 六 供暖費 七 折舊 1 房屋折舊 2 潔具折舊 3 內(nèi)部裝修折舊 八 稅費 1 租金稅費 2 廣告位稅費 九 總成本 77 本報告是嚴格保密的。 面積按照長 30米 （ 兩塊 ） ， 高 2米計算 。 連鎖經(jīng)營租金定位 ?若選擇連鎖租戶 ， 則應根據(jù)租金的平均水平確定統(tǒng)一的租金 。 面積 100平米以上 一級商業(yè)地段 臨街80平米以上 使用面積 門寬 6米以上 有戶外廣告 100200平米使用面積 臨街鋪位 有上下水 有戶外廣告位 其他商家 嘉世堂藥店 全新大藥房 …… 佐丹奴專賣 李寧運動專賣 …… 寶島眼鏡 光明島眼鏡 大明眼鏡 …… 66 本報告是嚴格保密的。 面積最少 200300平米 62 本報告是嚴格保密的。 1 偏重品牌商家 2 偏重連鎖商家 60 本報告是嚴格保密的。 確定各個地塊的擬招租業(yè)態(tài) ?根據(jù)每類地塊對應的業(yè)態(tài)集合 ， 以及各個地塊上現(xiàn)有的業(yè)態(tài)種類以及消費需求 ， 列出各地塊的擬招租業(yè)態(tài) 。主要集中在居民區(qū)類、城內(nèi)交通樞紐類和商務辦公類，因此宜采用集合式經(jīng)營策略。 本方法的難點在于根據(jù)招商方的主觀判斷確定商家的偏好修正系數(shù)，帶有強烈的主觀色彩和操作難度，因此一般只適用于條件相差較明顯的兩個備選商家。 根據(jù)特殊偏好的修正 ?不同的項目對于最終租戶的業(yè)態(tài)可能有不同的偏好 ， 例如本項目對業(yè)態(tài)的公眾形象特別重視 ， 即不僅要求形象符合最低標準 ， 還希望達到更好 。 ?考慮最大化風險 ， 假設兩次租約之間的空租期為 一年 。 業(yè)態(tài)篩選流程 —— 根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài) 招商 得到有承租意向 的備選商家集合 能否滿足 承租條件 確定最終商家 排除該商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租條件 否 能 41 本報告是嚴格保密的。 38 本報告是嚴格保密的。地塊上的人流量較大，商業(yè)氛圍一般。 經(jīng)營策略選擇 ?集合式經(jīng)營策略 對具有相同區(qū)位屬性的一類地塊整體考慮 ， 選擇連鎖經(jīng)營模式的適合業(yè)態(tài) ，統(tǒng)一招商 ， 統(tǒng)一管理 。 區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表 —— 世聯(lián)模型 區(qū)位類別 商業(yè)聚集地 非商業(yè)聚集地 特色商業(yè)型 綜合商業(yè)型 外向服務型 內(nèi)向服務型 城際交通樞紐 城市交通樞紐 旅游觀光景點 商務辦公區(qū) 行政事業(yè)單位 高校 居民區(qū) 特殊 區(qū)域 業(yè)態(tài)類別 該區(qū)域特有的特色商業(yè) 任意業(yè)態(tài) 餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務 餐飲、 便利零售、銀行 餐飲、紀念品零售、銀行 餐飲，商務服務，公共服務、辦公耗材 高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務 餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務 生活零售、生活服務、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務 特殊業(yè)態(tài) 31 本報告是嚴格保密的。