【正文】 售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花 （現(xiàn)樓不需此證）。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。 土地使用權(quán)年限 是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回。 總 結(jié)： 1） 勝的信念； 2） 探測真實原因； 3） 分析的重要性； 4） 為客戶著想； 5） 向客戶的虛榮心求助； 6） 感情的滲透； 7） 綜合知識的運(yùn)用； 8） 客戶是可以說服的。 最優(yōu)秀的服務(wù)的打動他，最熱情的語言融化他，最專業(yè)的回答滿足他。 他是否對你放心。 您的生活品味 投其所好。 要不，您留下傳真或郵箱，我發(fā)資料給您。 其實我們這套房子用來投資也很不錯呀！ 交首付才是真正的購買，還有爭取的機(jī)會，不要輕易放棄！ 5）如何留下客戶的電話 原 因： 擔(dān)心被騷擾。如：“我盡量向經(jīng)理申請一下，給您多保留幾天”。 我們可以去接 他的家人。如：“您看上的那套房子馬上就要漲價了”。如：“而且這套房子 價格又比較便宜，節(jié)省下來的錢可以做更好的裝修、買更好的家具和電器，非常劃算的”！或“為一個根本就不存在的原因而多支出一筆錢，實在是太不明智了”！ 6）和別的客戶作比較。 2）利用建材及配置的優(yōu)勢。如：“如果到時間還沒有辦下來，您可以退錢”或“我們可以把您的這個擔(dān)心寫入合同條款，您完全不用擔(dān)心”。 2) 手續(xù)復(fù)雜，辦理時間長。” 5） 父母的暫住，節(jié)假日親戚朋友的往來聚會，肯定需要更大的空間?！? 2） 把客戶歸為先知先覺的人。 3）月供款是壓 力也是動力，更努力的工作，也是在給自己一個更完滿的生活。 清晰有力的主打點(diǎn) +周全細(xì)致的輔助點(diǎn) +完善的服務(wù) =成交。 ⑹ 害怕做出決定，要幫他做出決定。 5）不得在公眾區(qū)域搭肩或挽手，不得大聲說話，談笑及追逐，奔跑； 6）在大堂等公眾場合 ,不能當(dāng)著客人談及與工作無關(guān)的事情 。 (2) 多使用禮貌用語 ,例如 :早晨好、請、謝謝、對不起、再見、歡迎光臨等等 (3) 如果知道客人的姓和職位 ,要 盡量稱呼其職位 ,比如王總、錢經(jīng)理等 。 專業(yè)銷售技巧培訓(xùn)。 前 言 首先、要明確銷售培訓(xùn)主要是針對哪些人的培訓(xùn)。銷售是一門專業(yè)的科學(xué)，主要包括有： ⑴ 銷售前的準(zhǔn)備技巧（了解 推銷區(qū)域、找出準(zhǔn)客戶、做好銷售計劃等）； ⑵ 接近客戶的技巧（電話拜訪客戶、直接拜訪客戶、郵件拜訪等）； ⑶ 進(jìn)入銷售主題的技巧； ⑷ 事實調(diào)查的技巧； ⑸ 詢問與傾聽的技巧； ⑹ 產(chǎn)品展示和說明的技巧 ； ⑺ 處理客戶異議的技巧； ⑻ 如何撰寫建議書的技巧以及最后如何達(dá)成交易的技巧。 (4) 講客人能聽懂的語言 。 7）不得頂撞、諷刺、挖苦客人，不得對客人評頭論足、指指點(diǎn)點(diǎn)； 第一部分 心理素質(zhì)和潛能培訓(xùn) —— 銷售首先是思維的突破 任何一個銷售精英都必須經(jīng)歷一個從無知到有知、從生疏到熟練的過程，只要敢正視暫時的失敗和挫折，并善于從中吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，那么成功終會向你招手。 我一定能搞定客戶。 （二） 案例分析 入住時間晚（期房） 解決方法： 1） 先讓客戶座下來，為自己爭取談話的時間。 4）原來的房子出租或出售， “ 我以前就是干這行的或我有很多朋友就是干這行的，可以幫助您 ” 。隨著人們生活水平的日益提高，大戶型是未 來發(fā) 展的趨勢。 6） 國外發(fā)達(dá)城市居住水平及生活現(xiàn)狀的描述，如：“美國的今天就是我們的明天。如：“項目越來越多，可政府部門辦事人員人手很缺工作效率也不高，不是我們不愿辦，但有些情況的確需要時間”。 8) 利用公司原來項目的利好情況 ，打消客戶的顧慮。如： “ 空心節(jié)能保溫磚、雙層中空玻璃、空調(diào)等，也足以阻擋西下斜陽那點(diǎn)微弱的熱度 ” 。如： “ 從來沒有聽到買這個房子的其他客戶向我們談到這個問 題”。 說明其工作繁忙的目的。 我們可以親自上門拜訪。 4）已買了其它房子 首先，肯定還沒買，只是看到并可能有興趣。 沒有得到想得到的信息。 我們樣板間馬上就推出了，您留下電話，到時我會通知您來參觀。 您從事的工作 確定性格。 他的購買動機(jī)。 7）如何讓客戶下訂 您這么 喜歡，就訂這一套吧！ 我想沒有哪套房子能如此打動您吧！還是早點(diǎn)訂了，想想如何裝修吧，別再為選房子浪費(fèi)時間了。 第二部分 基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 第一章：基礎(chǔ)篇 房地產(chǎn)市場 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場； 二級市場，是指土地使用權(quán)出讓結(jié)束，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn) 交易的市場； 三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易市場?，F(xiàn)政府對土地使用權(quán)年限規(guī)定如下：居住用地 70 年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為 50 年，商業(yè)、 旅游、娛樂用地為 40 年。 1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記： 指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。 1房地產(chǎn)買賣合同 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 公共維修基金 公共維修基金是指樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 4）配套費(fèi) 包括電話、天然氣、有線電視、寬帶等設(shè)施的接入或初裝費(fèi)用，具體收費(fèi)辦法在物業(yè)交付時確定，為開發(fā)商代收代繳費(fèi)用。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較 自由。由于房屋使用要求、結(jié)構(gòu)形式的不同和裝飾方面諸多因素，造成房屋不太規(guī)則。 5）與房屋相連的有柱走廊，房屋間屬永久性封閉的架空通廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)和柱的外圍水平投影面積計算。 10）突出房 屋墻面的構(gòu)件，配件，裝飾柱，裝飾性的玻璃幕墻，垛，勒腳，臺階，無拄雨蓬等，騎樓過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花園，游泳池等均不計算建筑面積。 3）套內(nèi)陽臺建筑面積： 按陽臺建筑面積的計算規(guī)定計算，套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外 墻的水平投影面積計算。將這幾部分面積和計起來即為共有面積總和。它反映了一個物業(yè)的真實使用率，這種計算方法是對客戶負(fù)責(zé)任的方法。 綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬 綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地， 又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地 ，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。計算房屋使用面積，在過去主要用來計算和征收公共房屋房租時使用。房屋開間一般為 － 米，磚混結(jié)構(gòu)房屋開間一般不超過 米。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。 4什么是綠色房屋？ “綠色房屋”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的房屋。 充分利用自然資源。 4城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應(yīng)，配 建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚 居地。在大城市中通常與城市支路同級。 5公共活動中心 配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。 6房屋單方綜合造價 每平方米房屋建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 戶型的節(jié)能要求，他可以減少不必要的日常生活開支。 房間的內(nèi)部凈高要合適，現(xiàn)在，絕大部分商品房的內(nèi)層凈高在 米到 米之間。 實現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計量，計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。 l） 滿足分戶獨(dú)立性和保護(hù)隱私性原則。 5） 滿足房屋功能多樣化個性要求原則。 復(fù)式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式房屋豐富的空間感。 第二是居住環(huán)境。 7 期房 是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始 到 取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù) 售合同。 80、 內(nèi)銷房 內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的 20%。 8 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。居室是家庭的“ 領(lǐng)地 ” ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。 設(shè)備：設(shè)備、品牌、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材質(zhì)、環(huán)保、節(jié)能、科技含量。 三、項目賣點(diǎn)解述 品牌 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 市場形象與定位（市場形象、目標(biāo)市場） 區(qū)位價值（區(qū)位環(huán)境、地塊資源、區(qū)位歷史、區(qū)位景點(diǎn)、區(qū)位規(guī)劃、區(qū)位交通） 創(chuàng)新（產(chǎn)品綜合概念創(chuàng)新、文化設(shè)定創(chuàng)新、規(guī)模創(chuàng)新、規(guī)劃布局創(chuàng)新、產(chǎn)品功能定 位創(chuàng)新、建筑單體創(chuàng)新、景觀設(shè)計創(chuàng)新、戶型創(chuàng)新、公建配套創(chuàng)新、價格創(chuàng)新、宣傳推廣創(chuàng)新、銷售方式創(chuàng)新、物管服務(wù)創(chuàng)新、智能化概念創(chuàng)新）。 競爭情況調(diào)查 ： 1） 競爭企業(yè)的數(shù)量規(guī)模實力； 2） 競爭企業(yè)的市場營銷及開發(fā)情況； 3） 競爭產(chǎn)品的設(shè)計結(jié)構(gòu)質(zhì)量服務(wù)狀況； 4） 競爭產(chǎn)品的市場反應(yīng)； 5） 消費(fèi)者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況。 （ 2） 通常，客戶在電話中會問及地點(diǎn)、價格、面積、格局等方面的內(nèi)容，銷售員應(yīng)揚(yáng)長避短，將產(chǎn)品賣點(diǎn)巧妙融入。 （ 5） 電話接聽時，盡量由被動回答轉(zhuǎn)為主動介紹。 （ 4） 沒有客戶時，也應(yīng)注意現(xiàn)場整潔和個人儀表，隨時給客戶以良好印象。 （ 3） 根據(jù)客戶需求及偏好，選擇一至二種戶型作介紹，但是選擇不宜過多。 （ 4） 判斷客戶誠意、購買能力及成交率。 （六）帶看現(xiàn)場 基本動作 （ 1） 結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊物征，做到邊走邊介紹。 （ 4） 送客至大門外。 （ 3） 每天 開例會時，依客戶資料總結(jié)銷售情況，并采取相應(yīng)措施。 （ 2） 將每次追蹤情況都記錄在案，便于日后分析。 （ 2） 及時分析未成交的原因，并記錄在案。 （ 3） 多找一些話題，讓客戶始終為你所吸引。 （ 6） 現(xiàn)場氣氛應(yīng)自然親切，不宜過于急切，給人強(qiáng)硬推銷印象。 （ 5） 列出面積、單價、總價、首付款、按揭月供款等數(shù)據(jù)清單。 （ 2） 沙盤解說，并配合戶型模型，展板等銷售道具，自然而有重點(diǎn)地解說（地段、環(huán)境、產(chǎn)品機(jī)能、景觀、升值潛力等）。 （二）迎接客戶 基本動作 （ 1）客戶進(jìn)門，每個看見的銷售員都應(yīng)主動招呼“您好，您第一次來嗎？”，提醒其他銷售員注意；若非第一次來，應(yīng)協(xié)助找到第一次接待的銷售員。 （ 4） 最好能直接約請客戶到現(xiàn)場看房。 二、市場調(diào)查的工作程序 l、確立調(diào)查主題； 確定調(diào)查范圍； 確定調(diào)查方式； 確定調(diào)查人員； 學(xué)習(xí)調(diào)查主題的相關(guān)知識； 展開調(diào)查； 分析與研究； 提出報告。 （二）調(diào)查的種類 探索性調(diào)查 （對企業(yè)或市場上存在的問題無法確定時所進(jìn)行的調(diào)查如問卷）； 描述性調(diào)查 （找出市場各種因素之間的內(nèi)在聯(lián)系，對客觀情況如實加以描述）； 因果調(diào)查 （對市 場上出現(xiàn)的某些現(xiàn)象之間的因果關(guān)系或測試假設(shè)的因果關(guān)系的正確性而作的調(diào)查）； 預(yù)測性調(diào)查 。 區(qū)內(nèi)交通： 人車分流、人與車、交通的干擾、車庫（位）、管理費(fèi)用、停放位置、車速。平時，玄關(guān)也是接受郵 件、簡單會客的場所。 8 標(biāo)準(zhǔn)層 是指平面布置相同的房屋樓層。 8 違約金 違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 第三考慮未來交化。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式房屋，可以減少挖土的土方量。而躍層房屋的上下兩層之間完全由樓板分隔，只通過樓梯聯(lián) 系，和復(fù)式房屋的空間是兩種不同的類型。建造空間靈活多變的房屋建筑，采用承重結(jié)構(gòu)骨架固定不變，分隔構(gòu)建則可根據(jù)房屋要靈活布置，以形成多樣