【正文】 招標(biāo)專家評審小組綜合評定，乙物業(yè)管理公司中標(biāo)。 3/9/2023 19 物業(yè)管理典型案例分析 三、物業(yè)管理交接問題糾紛 案情介紹： 某小區(qū)于 2023年初竣工交付使用，時(shí)至 2023年 11月 30日，均由甲物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。 3/9/2023 14 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。于是，胡女士找到物業(yè)管理公司報(bào)修。從事前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格按照相關(guān)條款操作。本案中業(yè)主入住后對物業(yè)管理公司的收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生質(zhì)疑，設(shè)定物業(yè)管理公司服務(wù)達(dá)到合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，那么可見，在買房前期業(yè)主沒有清楚地了解前期物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，而造成與物業(yè)管理公司的矛盾。業(yè)主入住之后，對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等問題多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)管理公司也多次向業(yè)主大會(huì)提出該項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，意圖提高物業(yè)管理費(fèi)，雙方僵持不下。 3/9/2023 4 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條： 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)給出相應(yīng)的服務(wù)和相應(yīng)收費(fèi)；如雙方確系分歧很大，也可以通過招投標(biāo)的方式重新選聘物業(yè)公司。《條例》頒布以后，建管分開，開發(fā)商與物業(yè)公司各自獨(dú)立經(jīng)營是市場化的必然，物業(yè)公司必須靠自身實(shí)力才能贏得市場。 3/9/2023 12 物業(yè)管理典型案例分析 物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時(shí)聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。據(jù)業(yè)主委會(huì)統(tǒng)計(jì)，小區(qū)內(nèi)有 75%的業(yè)主表示通過，通過了法定的 2/3投票權(quán)。 3/9/2023 22 物業(yè)管理典型案例分析 乙物業(yè)管理公司為履行合同準(zhǔn)備強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理交接，由于受到小區(qū)部分業(yè)主強(qiáng)烈抵制未能實(shí)現(xiàn)。 3/9/2023 25 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條：物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)現(xiàn)在的相關(guān)規(guī)定，舊的物業(yè)管理公司退出去，新的物業(yè)管理公司才能進(jìn)來。此時(shí)該小區(qū)的入住率已達(dá)到了 30%。 3/9/2023 31 物業(yè)管理典型案例分析 本小區(qū)周圍建的全是高檔社區(qū)，整體形象美觀大方，與本小區(qū)形成鮮明的對比，使本小區(qū)整體形象大打折扣，房價(jià)也有相應(yīng)影響。該公司在公約中制定了完善的裝修管理制度。對新進(jìn)住的正在違章裝修的業(yè)主，管理公司經(jīng)反復(fù)說服教育不果，可以根據(jù)管理公約的規(guī)定，暫停對該單元的供電、供水，令其違章裝修無法繼續(xù)下去。 3/9/2023 38 物業(yè)管理典型案例分析 （ 3）強(qiáng)制拆除。 3/9/2023 40 物業(yè)管理典型案例分析 可能原因分析： 銷售員未經(jīng)許可，為個(gè)人利益，擅自將鑰匙交給業(yè)主； 由于業(yè)主未辦收樓手續(xù)，未能領(lǐng)到水卡，采取拆除水表供水，造成漏水； 房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主拒絕按正常流程收樓等。 2023年 10月 9日凌晨 0時(shí) 20分，小區(qū)又一次停電，物業(yè)公司再次與供電局溝通，答復(fù)此前供電為試運(yùn)行供電，凌晨 4時(shí) 15分左右，供電局又試運(yùn)行供電，凌晨 5時(shí) 22分，再次停電。停電時(shí)間為 8： 00— 17： 00。 3/9/2023 49 物業(yè)管理典型案例分析 七、標(biāo)識(shí)不全引起的投訴 案情介紹： 2023年 7月 19日 20： 00左右，某小區(qū) 6號(hào)樓某業(yè)主朋友張某駕車到小區(qū)接人，由于此地?zé)艄廨^暗，破損的方井蓋上未做明顯標(biāo)識(shí)，張某在上車時(shí)不慎將右腳葳傷。 其他部門給予的配合和領(lǐng)導(dǎo)的支持等。 提示業(yè)主如將房屋租賃，應(yīng)到相關(guān)單位備案，不要私下簽定合同；避免出現(xiàn)類似糾紛等。由于王某當(dāng)晚 20： 00要離開公寓回家，就與當(dāng)事人交換了聯(lián)系電話。當(dāng)劉某回來時(shí)，復(fù)印機(jī)已被抬至售樓部門口的路邊，于是劉某又上前去問，是誰讓他們搬的，這兩個(gè)人不耐煩地說：“你們怎么這樣麻煩，搬的時(shí)候你們售樓部的人都看到了，是辦公室兩個(gè)女的讓搬的。 3/9/2023 64 物業(yè)管理典型案例分析 十一、保安“毆打”女業(yè)主事件 案情介紹： 2023年 8月 2日下午 17點(diǎn) 40分左右，小區(qū)某女業(yè)主在 6號(hào)樓大堂玻璃門上張貼關(guān)于東區(qū)施工噪音集會(huì)的海報(bào)，為維護(hù)小區(qū)的整體環(huán)境，確保小區(qū)的干凈整潔， 6號(hào)樓當(dāng)值安全員予以制止，并將女業(yè)主張貼的海報(bào)揭了下來，女業(yè)主見狀即上前踢了安全員幾腳，并推了安全員，安全員沒有還手，當(dāng)時(shí)有業(yè)主在場作證。經(jīng)調(diào)查，安全員與業(yè)主在糾紛過程中，安全員沒有毆打女業(yè)主的行為，當(dāng)晚有業(yè)主已在派出所證實(shí)安全員確實(shí)沒有打人。 3/9/2023 70 物業(yè)管理典型案例分析 THE END THANKS 3/9/2023 71 物業(yè)管理典型案例分析 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。事件發(fā)生后，小區(qū)廣大業(yè)主較為關(guān)注，物業(yè)管理部特將事件真相向全體業(yè)主公示，并請業(yè)主咨詢當(dāng)?shù)爻鏊P(guān)于對該事件調(diào)查情況。由于與女業(yè)主交涉不成功，值班隊(duì)長即將海報(bào)給揭了下來，女業(yè)主當(dāng)時(shí)就將值班隊(duì)長的工牌扯了下來，并將值班隊(duì)長的左胸前抓出一道紅印。當(dāng)車開動(dòng)還沒有遠(yuǎn)走的時(shí)候，劉某感覺不對，就給辦公室主任打電話，結(jié)果也說無此事，即安排人開車堵截，但沒追上。 主任報(bào)接后即找李某某談話，但據(jù)外保保安反應(yīng)，李某在為王某辦完退房手續(xù)后即離開公寓，一直未回公寓值班。該男子發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)來，對王同學(xué)說：你不要害怕，我不會(huì)傷害你的。隨后，幾位自稱是 1號(hào)樓 1708的租戶又請來一開鎖公司，也要物業(yè)管理部開據(jù)證明，進(jìn)行開鎖，經(jīng)查，這幾位不是 1號(hào)樓1708的業(yè)主，未給予辦理手續(xù)。次日，事主到北京協(xié)和醫(yī)院診斷為右腳第五趾骨骨折。 2023年 11月 8日下午 15時(shí) 20分，小區(qū)再次停電，經(jīng)管理部與供電局聯(lián)系，停電原因?yàn)楦邏弘娋€桿被撞斷，造成該線段全部停電。 3/9/2023 44 物業(yè)管理典型案例分析 2023年 10月 19日 15時(shí) 25分，某市政施工人員在 7號(hào)樓南側(cè)進(jìn)行園林施工時(shí)，挖斷進(jìn)入小區(qū)電纜。 其他部門給予的配合和領(lǐng)導(dǎo)的支持等。