【正文】 維修班長 維修員 保潔組長 綠化組長 維修班長 文 員 會 計 出 納 維修班長 維修班長 保潔員 綠化工 維護員 維護員 維護員 鄭州一龍物業(yè)管理有限公司 經(jīng)營指標規(guī)劃與保障措施 一、管理服務費及代收代繳費收取率 國 優(yōu)標準 98％ 承諾指標 98％ 測定依據(jù) 實收費用額 /應收費用總額 100 ％ ≥98 ％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。 ，對經(jīng)營項目種類、規(guī)模及區(qū)域的設置有準確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，提高商家交租 的積極性。 填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。 六、保潔率 公司內(nèi)控標準 99％ 承諾指標 99％ 測定依據(jù) 保潔達標面積 /保潔總面積 100 ％ ≥99 ％ 質(zhì)量保證 措施 配備完善的垃圾收集及處理設施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。 樹立 “ 全員防范 ” 意識，建立 “ 快速反應和快速支援 ” 體系。 加強巡視和維修養(yǎng)護工作，確保消防設施設備的完好。 各責任部門接到投訴后應立即采取補救措施，并在預定時間內(nèi)向業(yè)主回復。 十二、綠化完好率 公司內(nèi)控標準 98％ 承諾指標 98％ 測定依據(jù) 完好綠化面積 /總綠化面積 100 ％ ≥98 ％ 質(zhì)量保制訂科學的綠化養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。 十五、檔案建立與完好率 公司內(nèi)控標準 98％ 承諾指標 98％ 測定依據(jù) 完好檔案數(shù)量 /應建檔案總量 100 ％ ≥98 ％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 制訂嚴密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲存設施及場所，加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。 作為公司對外的窗口，依據(jù)公 司儀容、儀表要求，講文明、講禮貌，熱心為客戶服務，樹立小區(qū)文明高尚的整體形象。 廉潔奉公、不謀私利。 督導本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責任事故承擔連帶責任。 認真完成領導交辦的其它任務。 完成領導交給的其他工作任務。 工作時間玩忽職守、不盡責、造成損失的，要追究當班保安員的責任。 車輛進出時，應仔細 核對進出車輛和駕駛員，若有疑問，應有禮貌的詢問， 發(fā)現(xiàn)問題應立即扣留車輛，并及時通知值班負責人。 消防中心實行每日二十四小時有專人值班監(jiān)控，嚴格實行交接班制度，填好消防中心值班記錄表。 嚴格按要求著裝，做到著裝整 齊，佩戴齊全。 附表 《 更換錄像帶記錄表 》 、交接班制度及作業(yè)規(guī)程 值班 嚴禁值班時間擅自離崗。 嚴禁易燃易爆品進入物業(yè)區(qū)域。 物品放行控制 各大廈、小區(qū)的門衛(wèi)、大堂值班人員對物品搬出要嚴格控制。 交班人員必須向接班人員交清所用裝備、鑰匙、出入證、登記本等。 附表 : 《 來訪登記表 》 《 維護 部值班交接班記錄表》 《 維護 領班交接班登記表 》 6. 維護隊 員巡邏簽到制度及作業(yè)規(guī)程 簽到箱的位置、簽到的路線、簽到的頻率由各管理處根據(jù)實際情況制定。 檢查部位為所有崗位。 對發(fā)生在責任區(qū)內(nèi)的刑事案件或治護案件，有權保護現(xiàn)場，保證證據(jù)，維護秩序以及提供線索。 二、治保安理 常見治護刑事案件的處理作業(yè)規(guī)程 發(fā)生斗毆的處理 耐心勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾，有違反治保安理行為甚至犯罪傾向，應將行為人扭送公護機關處理。 發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理 值班員迅速向管理處報告和向公護機關報案。 訪問目擊住戶，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公護機關，在公護人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不能離開。應上前核查其攜帶工具的用途，如用途不明，先約速起來，向主任報告，送轄區(qū)派出所處理。 發(fā)現(xiàn)可疑分子與公護部門通輯的罪犯的性別、年齡、相貌、體形特征等相似，立即向上級報告，采取措施將其抓獲或密切監(jiān)視，通知轄區(qū)派出所或打 “110” 報警。 維護 當值班長、保安員負責實施人員及物品出入管理。 物品出入管理 租客、來訪者進入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險物品時當值保安員應禮貌的拒絕物主勿將此類物品帶入小區(qū)。 指揮小區(qū)（大廈）內(nèi)車輛行駛停放服，注意前后左右車輛護全并在規(guī)定位置停放。 停車場必須有專人 24小時值班，建立健全各項管理制度和崗位職責，并將管理制度收費標準懸掛于出入口的時顯位置。 發(fā)放車輛出入證給司機后，開啟道閘，指揮車輛駛進停車場停放，填寫《車輛出入登記表》或進行電腦登記，對進場車輛有損壞的，應及時告知司機。 對強行沖卡或棄車逃離現(xiàn)場的疑犯，應扭送或報公護機關處理，軍警牌照車輛報相關主任部門處理。 發(fā)生重大搶劫、殺人或住戶和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊時； 受到火災、水災、臺風、暴雨或地震等自然災害的威脅和襲擊； 發(fā)生聚眾鬧事，打架斗毆等事件，使轄區(qū)的治護環(huán)境受到威脅； 檢查、考核或進行緊急集合方案演練時； 其它重大意外情況； 注意事項 突發(fā)事件時以對講機、手機為主進行聯(lián)系。 班組長負責落實上級下達的指令，帶頭處理突發(fā)事件。 3） 切忌用硬物強行撬開電梯轎廂門進行救人。如果漏電問題嚴重，應封鎖現(xiàn)場，防止事故發(fā)生。 ③ 如果一時不能判明漏氣的具體部 位、原因，且漏氣嚴重時，應撤離至護全地帶后用對講機或其他方法向上級和煤氣公司報告。糾正時，做到態(tài)度和藹，說話和氣，語言 文明，舉止規(guī)范、大方，以理服人，有禮、有力、有節(jié)。 認真貫徹公司 “ 開源節(jié)流 ” 的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。 對設備、設施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。 負責突發(fā)性的設備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設備事故原因，制訂預防措施。 3. 工程部副主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。 4. 工程部維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 有一定的機電設備維修管理經(jīng)驗。嚴禁在設備啟動前不作檢查。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。 應按規(guī)定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發(fā)現(xiàn)設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。 交班制度 交接班人員必須當面交接并簽名。 附表 : 《 工程部值班交接班記錄 》 9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的 規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設備設施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 服務承諾 維修員工一定要努力學習，不斷提高自身的業(yè)務素質(zhì)，以達到維修時能準確判斷，處理快速。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時上下班，上午 11： 30分和下午 17： 30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 緊急情況時工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應急處理，直到事故處理完畢才能離開。 關于機電設備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照 4條辦法。 施工前須對施工人員進行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時，須作相應警示或 防護。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。 適用范圍 各管理處工程部公共維修。 附表 《 工程部公共維修登記表 》 6．機電設備設施管理規(guī)定 目的 規(guī)范機電設備設施維修程序，確保機電設備設施運行良好，保障人員及財產(chǎn)安全。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部設備設施房。 8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定 本體維修基 金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。業(yè)委會應在收到管理處的計劃后 15日內(nèi)做出答復，急修工程應在 7日內(nèi)做出答復，業(yè)委會逾期視為同意。 3）嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行，不得任意簡化。 3)拆除臨時接地線，臨時遮欄及警示牌等。 2)處理事故或故障時，應設法保證配電房自用電源及重要設備的電源，并將處理過程及故障詳細記錄在《配電房故障記錄》中。 配電房之操作嚴格按操作規(guī)程進行。 適用范圍 適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機的操作。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。 配電房的日常巡查與維護 1)運行人員應隔 2小時巡查一次配電房，并填寫《配電房運行巡查記錄》表。 停電的操作步驟 1)接到停電命令后，由工程部主任填寫《操作票》。 本體維修基金的收支情況由管理處每 3個月公布一次，并接受有關部門和業(yè) 主的監(jiān)督、質(zhì)詢。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護，具體包括： 房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水 泵、本體上下水管道，消防設施、機電設備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設施等。 所有設備房應有 2次 /月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。 內(nèi)容 機電設備 設施應造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應詳細準確。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設計，并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領 材料修理。 上門維修整個過程應注意文明禮貌 ,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生 ,移動室內(nèi)設施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價賠償。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關人員驗收，填寫相關驗收報告呈報經(jīng)理 審批。 所有的維修， 主任（副主任）及維修人員應根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機處理。 工作時務必注意人身安全和設備安全，講科學、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關注意事項工作。 上班時須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 . 工作認真細致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西 負責賠償。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況 及存在的未處理問題。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。 參加應急搶修，配合其他工程人員工作。 保持設備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房 ,設備設施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。 機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。 工作內(nèi)容 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。 根據(jù)設備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。 2．工程部主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術操 作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工作水平。 5) 對個別蠻橫無理，始終不聽勸阻者，盡量想辦法查清其姓名或單位，如實記錄下來，并通知班長前往協(xié)助處理。 ④ 如發(fā)現(xiàn)有煤氣中毒人員時，應立即將中毒者轉移，送往附近醫(yī)院或撥打 “120” 急救。應立即用對講機或電話告知配電室值班電工切斷電人電路的電源，并向上級報告，同時設法使用絕緣物品將電線或漏電電器設施（設備）與觸電者分離， ③ 觸 電者救下后，視情況應立即采取口對口人工呼吸，心臟擠壓法或撥打 “120” 。 2） 對暈倒病人應首先讓其平臥， 松解衣扣，移至陰涼通風處；摔傷病人如有嚴重骨折的應立即給予止血；肚痛病人應扶其坐下休息，給予溫開水飲用等。 突發(fā)事件的處理 浸水事故的處理 1） 當接到業(yè)主（住戶）投訴或報告后