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正文內(nèi)容

一龍物業(yè)公司制度、組織架構(gòu)、管理方案(參考版)

2025-07-17 17:12本頁面
  

【正文】 2)啟動前須檢查機油、柴油、電池、電壓是否正常。 適用范圍 適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機的操作。 配電房之操作嚴格按操作規(guī)程進行。 配電房應張掛配電系統(tǒng)圖,值班人員應明了配電負荷分配情況,及時調(diào)控。 進入配電 房操作人員須經(jīng)專業(yè)培訓,并有上崗證,嚴禁無關(guān)人員進入配電房。專用工具及備件擺放齊整,并有清冊記錄。 2)處理事故或故障時,應設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源,并將處理過程及故障詳細記錄在《配電房故障記錄》中。 5)巡查內(nèi)容應詳細記錄在《配電設(shè)備運行記錄》表中。 3)電容補償柜運行和交流接觸器及配件、補償值是否正常,三相負荷是否平衡,三相電壓是否相等。 配電房的日常巡查與維護 1)運行人員應隔 2小時巡查一次配電房,并填寫《配電房運行巡查記錄》表。 3)拆除臨時接地線,臨時遮欄及警示牌等。 送電的操作步驟 1)接到送電命令后,由工程部主任填寫《操作票》。 3)按操作票在監(jiān)控下進行停電操作。 停電的操作步驟 1)接到停電命令后,由工程部主任填寫《操作票》。 3)嚴格按操作票規(guī)定的操作步驟進行,不得任意簡化。 配電房的操作 操作規(guī)定 1)配電房的一切操作都應執(zhí)行操作票制度。 附表 《 房屋完好率統(tǒng)計表 》 《 房屋設(shè)施零星小修記錄表 》 《 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護記錄表 》 《 房屋設(shè)施維修養(yǎng)護計劃表 》 《 房屋中 (大 )修工程計劃表 》 《 房屋本體維修基金使用情況匯報表 》 《 房屋本體維修基金臺帳 》 《 鑰匙月庫存統(tǒng)計表 》 三、工程部機電設(shè)備操作管理規(guī)定 目的 規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序,確保正確、安全的操作。 本體維修基金的收支情況由管理處每 3個月公布一次,并接受有關(guān)部門和業(yè) 主的監(jiān)督、質(zhì)詢。業(yè)委會應在收到管理處的計劃后 15日內(nèi)做出答復,急修工程應在 7日內(nèi)做出答復,業(yè)委會逾期視為同意。 房屋共用部位的大、中、小修標準,執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定,當小區(qū)本體維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分攤,單棟房屋本體維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)委會或該棟 50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分攤。 本體維修基金遵循 “ 專款專用 ” 的原則,以房屋本體每棟為單位設(shè)立專用賬號存放本物業(yè) 的本體基金帳內(nèi)。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護,具體包括: 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等),外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管(道),電梯、公共水池、加壓水 泵、本體上下水管道,消防設(shè)施、機電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定 本體維修基 金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn),以每棟房屋為單位,由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。 機房內(nèi)應通風良好,門窗開啟靈活,防小動物設(shè)施完好。 照明燈光穩(wěn)定,有足夠的高度。 所有設(shè)備房應有 2次 /月清潔衛(wèi)生,做到干爽、不濕滑、無雜物等。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場,待主任確認后對機 電設(shè)備設(shè)施進行試運行, 24小時內(nèi)應加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。 機電設(shè)備設(shè)施的報修由工程部人員根據(jù)維保計劃,現(xiàn)場運行情況或故障填報《機電設(shè)備設(shè)施維修報批表》,工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案,主任(副主任)負責維修現(xiàn)場的組織、指揮、監(jiān)管。 內(nèi)容 機電設(shè)備 設(shè)施應造冊登記,并制作登記卡,登記卡內(nèi)容應詳細準確。 附表 《 工程部公共維修登記表 》 6.機電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 目的 規(guī)范機電設(shè)備設(shè)施維修程序,確保機電設(shè)備設(shè)施運行良好,保障人員及財產(chǎn)安全。 維修人員應填寫好 “ 維修單 ” 并交回工程部及前臺備檔。 維修過程須認真負責,相關(guān)人員要跟蹤檢查。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工,并對維修內(nèi)容進行規(guī)劃設(shè)計,并作出人工、材料、工期等的預算報經(jīng)理審批,日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng) 材料修理。 適用范圍 各管理處工程部公共維修。 月底對維修內(nèi)容進行統(tǒng)計,填寫《工程部有償服務(wù)登記表》,并對維修內(nèi)容進 行抽查回訪,統(tǒng)計零修及時率與合格率。按《維修項目收費標準》,在維修單上注明各項費用金額,并請客戶簽名認可。 上門維修整個過程應注意文明禮貌 ,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生 ,移動室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意 ,損壞東西要致歉并按價賠償。維修人員安排應以本項專長和上門快捷為原則。 由前臺或工程人員預約大致上門維修服務(wù)時間,非特殊情況不得超過預約時間 10分鐘,特殊情況須與客戶溝通并取得同意。 適用范圍 適用各管理處客戶報修處理工作。 施工完畢后由施工方申請,由工程部主任組織相關(guān)人員驗收,填寫相關(guān)驗收報告呈報經(jīng)理 審批。 施工前須對施工人員進行安全防范教育,做到文明施工,如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時,須作相應警示或 防護。 對外委施工單位或個人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 零星工程對外委托施工,須由維修責任人申請,填寫對外委托維修申請單,由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場考查,報經(jīng)理審批后方可施工。 所有的維修, 主任(副主任)及維修人員應根據(jù)事情的輕重,緩急來隨機處理。 關(guān)于機電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換,由主任(副主任)安排填寫維修單,其余參照 4條辦法。 各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。 工程部主任(副主任),每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于 1次,抽查內(nèi)容見《工程部抽查表》。 工作時務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項工作。 緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現(xiàn)場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。 上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節(jié)省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。上午 11: 10和下午 17: 10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的,不管加班與 否,都必須在當天處理完畢。 上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。 適用范圍 物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容: 按時上下班,上午 11: 30分和下午 17: 30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。 經(jīng)常回訪,征求業(yè)主意見,傾聽業(yè)主聲音。 確保業(yè)主用水用電安全正常,按時抄表,維護業(yè)主利益,做到有錯必糾。 . 工作認真細致,注意講究衛(wèi)生,節(jié)約材料,損壞東西 負責賠償。 服務(wù)承諾 維修員工一定要努力學習,不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì),以達到維修時能準確判斷,處理快速。 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙,熟悉各鑰匙的使用范圍,并承擔相應責任,每月月底統(tǒng)計一次,填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。 在正常情況下,各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員,如特殊情況下,必須經(jīng)主 任同意并填寫《領(lǐng)(借)用鑰匙登記表》; 工程人員用鑰匙,須填寫《領(lǐng)(借)用鑰匙登記表》并簽名確認,工程人員離開本部門,所有鑰匙須繳回。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用,所有備用鑰匙須造冊登記。 附表 : 《 工程部值班交接班記錄 》 9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的 規(guī)范鑰匙管理工作,確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙,使用規(guī)范和安全。 交接過程中發(fā)生故障,應停止交接,由交班人員負責處理事故,接班人協(xié)助事故處理。 不能交接班之情況: 上一班運行情況未交待清楚,記錄不規(guī)范,操作間不整潔。 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況 及存在的未處理問題。 交班制度 交接班人員必須當面交接并簽名。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好,各機房是否干凈整潔。 接班制度 認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。 值班人員不得私自調(diào)班,因特殊情況要調(diào)班,必須向主任申請。 應按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況,并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況,發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應馬上排除,如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。 值班(夜班)人員應處理好本班報修工作,不能處理的應注明原因。 工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的: 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 參加應急搶修,配合其他工程人員工作。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理,并作好記錄。 有中級以上技工職稱。 6.工程部弱電維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔,嚴禁無關(guān)人員進入設(shè)備房 ,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記,擺放整齊并保管好。嚴禁在設(shè)備啟動前不作檢查。所有設(shè)備須制定詳細維修保養(yǎng)計 劃,定期維修保養(yǎng),并作好記錄。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜,及進通知相關(guān)人員并作應急處理。 機電設(shè)備運行期間,須確保其安全運行,隨時巡查,并作好相關(guān)記錄,嚴格執(zhí)行交接班制度。 有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。 5. 工程部機電設(shè)備運行管理人員崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。 參加設(shè)備故 障的搶修工作,及時排除設(shè)備故障,確保小區(qū)(大廈)內(nèi)的設(shè)備保持良好運行狀態(tài)。 工作內(nèi)容 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。 4. 工程部維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 對維保所需配件進行管理,各類 設(shè)備運行資料的記錄與管理,維修資料的管理。 具體負責小區(qū)(大廈)內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項 目及對員工的培訓。 熟悉小區(qū)(大廈)內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。 3. 工程部副主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。 負責有關(guān)工程技術(shù)標準,規(guī)格的審核,對工程的預算等。 配合其他部門開展工作,落實上級安排之臨時性工作。 根據(jù)設(shè)備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預防性檢修保養(yǎng)計劃,并監(jiān)督落實。 負責突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度,并組織調(diào)查設(shè)備事故原因,制訂預防措施。 工作內(nèi)容 全面管理工程部事務(wù)。能夠?qū)ο聦龠M行技術(shù)指導。 2.工程部主任崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操 作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項目應及時認真地處理,一般情況由當班員工處理完畢。 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金 。 未獲批準,不準將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉,勇于承擔責任,并從中吸取教訓,不斷提升工作水平。 認真貫徹公司 “ 開源節(jié)流 ” 的方針,在工作中力行節(jié)儉,不浪費公司資源。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。若情節(jié)嚴重,報告公護機關(guān)依法處理。 5) 對個別蠻橫無理,始終不聽勸阻者,盡量想辦法查清其姓名或單位,如實記錄下來,并通知班長前往協(xié)助處理。糾正時,做到態(tài)度和藹,說話和氣,語言 文明,舉止規(guī)范、大方,以理服人,有禮、有力、有節(jié)。糾正他人錯誤前,要先敬禮。事后作好值班記錄。 ④ 如發(fā)現(xiàn)有煤氣中毒人員時,應立即將中毒者轉(zhuǎn)移,送往附近醫(yī)院或撥打 “120” 急救。 ③ 如果一時不能判明漏氣的具體部 位、原因,且漏氣嚴重時,應撤離至護全地帶后用對講機或其他方法向上級和煤氣公司報告。 ② 能夠判明漏氣的具體部位(房間)且情況來嚴重時,迅速關(guān)閉相應的煤氣管道開關(guān)或液化氣瓶開關(guān),并打開門窗通風。事后作好值班記錄。應立即用對講機或電話告知配電室值班電工切斷電人電路的電源,并向上級報告,同時設(shè)法使用絕緣物品將電線或漏電電器設(shè)施(設(shè)備)與觸電者分離, ③ 觸 電者救下后,視情況應立即采取口對口人工呼吸,心臟擠壓法或撥打 “120” 。如果漏電問題嚴重,應封鎖現(xiàn)場,防止事故發(fā)生。 3) 若醉酒者或精
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