房地產(chǎn)管理知識(shí)及市場(chǎng)分析(完整版)
【正文】 ．房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏 當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過(guò)于求時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。 4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。2． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 3）工業(yè)物業(yè)市場(chǎng) 工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫(xiě)字樓）、倉(cāng)儲(chǔ)用房等。2． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般問(wèn)題 3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為： 1）租賃市場(chǎng) 租賃市場(chǎng)是對(duì)不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．市場(chǎng)分析的程度 進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場(chǎng)價(jià)值的變化預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確，以使自己在開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤(rùn)。2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 對(duì)投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)，一般是指對(duì)下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)： 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2．房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法是指市場(chǎng)調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序3．設(shè)計(jì)調(diào)查表 設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問(wèn)題如下： 1）決定調(diào)查方式 2）決定采用哪一種類型的問(wèn)題 3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問(wèn)題應(yīng)注意的事項(xiàng)2． 3房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法與程序 4．選樣 5．?dāng)?shù)據(jù)處理、分析與解釋 6．提出調(diào)查報(bào)告 需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的前期工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)查信息再加工的過(guò)程。 其計(jì)算公式如下：式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)的預(yù)測(cè)值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實(shí)際銷售數(shù)（ =1， 2， 3， …… ）。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 4)．因果預(yù)測(cè)法 因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。 2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法其計(jì)算公式是： 2． 5市場(chǎng)分析應(yīng)用舉例 —— 某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱2． 5． 1摘要 1．市場(chǎng)分析的目的。 （ 1）就業(yè)分析； （ 2）人口和家庭分析； （ 3）收入分析。 （ 1）描述已建成或正在建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目（價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)）； （ 2）描述計(jì)劃建設(shè)中的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 2023/1/22 18:01:0518:01:0522 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 22 一月 20236:01:05 下午 18:01:05一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 2023/1/22 18:01:0518:01:0522 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 一月 2118:01:0518:01Jan2122Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。（ 1）目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費(fèi)模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性；（ 2）了解每一細(xì)分市場(chǎng)下使用者的愿望和需要；（ 3）按各細(xì)分市場(chǎng)結(jié)果，分析對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。 （ 1）市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)； （ 2）預(yù)估市場(chǎng)吸納計(jì)劃（相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求）。 3．建議 —— 做 /放棄 /推遲 /改進(jìn)以后可以做。2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 1）回歸分析法 回歸分析法就是根據(jù) “ 自變量 ” 來(lái)分析 “ 因變量” 的變化方向和程度。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。2． 4房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類與方法 2． 4． 1房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。市場(chǎng)調(diào)查通過(guò)一定的市場(chǎng)調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。2． 2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2．從市場(chǎng)分析的角度看，市場(chǎng)信息分為
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