【正文】 選擇更有傾向性，可以對現(xiàn)有的價格體系進行一定的調(diào)整。 項目這樣的定位不但突出了本項目所處的極佳的地理位置，同時也屏蔽了本項目由于遠離主路、環(huán)境較差而對客戶造成的不利的心理影響。現(xiàn)有的多層住宅均為較早的設(shè)計，外立面普通，裝修各異，有些家庭使用了鐵柵欄。? 大部分戶型東西向，南向戶型少? D型客廳入口無直接采光? D型客廳不方正，不好布置? A型客廳入口無直接采光? A型客廳不方正，不好布置? 裝修標準低，窗為鋼窗? 使用率低? 外立面陳舊? 價格高016樓戶型等方面存在不足? 戶型非南北向? 廚房為三角型，影響使用? D戶型采光差? 原有的戶型資料制作差，使客戶感覺廚房、陽臺面積過大環(huán)境較差 本項目現(xiàn)有的環(huán)境尚處于建筑周期中，環(huán)境臟亂，主要體現(xiàn)在以下幾點。北京商務中心區(qū)效果圖 這一地區(qū)的國貿(mào)、京廣、嘉里、漢威、航華科貿(mào)等眾多寫字樓內(nèi)匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數(shù)百家著名跨國公司和金融機構(gòu)。通過我們的分析，我們認為本項目具有一定的優(yōu)勢，同時存在一些不足。需求主要特點：（1）客戶的構(gòu)成比較復雜，白領(lǐng)、附近居民和拆遷戶均存在；（2）地緣性較強，大多數(shù)是在附近居住和工作的人群；（3）本區(qū)域的地段是吸引客戶的主要因素；（4）近年來隨著CBD的發(fā)展，吸納量逐年增加；（5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較??；（6）小戶型更容易被市場所接受；（三）價格分析本區(qū)域內(nèi)在售項目不是很多，但是供應量卻較往年大，價格在7000元左右但是這些項目的品質(zhì)較高，而且設(shè)計新穎，精裝修項目占的比重要大一些，而且多數(shù)項目位置比較好，具體指標如下圖。物業(yè)樓型統(tǒng)計表住宅名稱 建筑形式 結(jié)構(gòu)形式 建筑單體數(shù)量 層數(shù)世紀陽光 塔樓、板樓 剪力墻 3棟塔樓 15層、22層怡馨園 塔樓 剪力墻 3棟塔樓 25層廣馨居 塔樓、多層 剪力墻 1棟塔樓，1棟多層新青年公寓 塔樓 框架結(jié)構(gòu) 2棟塔樓 未定勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結(jié)構(gòu) 1棟塔樓，1棟多層 A座24層；B座14層世橋國貿(mào)公寓 塔樓、板樓 2棟塔樓，2棟板樓 22層、12層九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現(xiàn)澆 9棟塔樓，3棟板樓 多種層數(shù)東環(huán)18 板式小高層 剪力墻 3棟塔樓 11層、15層樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力墻 5棟塔樓 17層、28層、25層、16層華騰園 塔樓 鋼混結(jié)構(gòu) 7棟塔樓 28層、25層裝修情況分析物業(yè)品質(zhì)的最直接的表現(xiàn)就在于裝修情況，物業(yè)的內(nèi)外裝修情況是評價項目品質(zhì)的一項非常重要的指標。開發(fā)商無論在項目的運作還是在產(chǎn)品的設(shè)計上都比以往有所提高，具體體現(xiàn)在以下幾個方面。隨著CBD商圈的發(fā)展，泛CBD地區(qū)的住宅市場的供應速度在2022年急劇增加。同時，在戶型設(shè)計、使用率、立面、社區(qū)環(huán)境、價格體系等方面存在一定的問題。同時購買房產(chǎn)的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。 真誠希望能攜手合作。市場已銷項目表住宅名稱 總建筑面積（萬平米）怡馨園 10廣馨居 勁松嘉園 5九龍花園 80東環(huán)18 12合計： 市場在銷項目表住宅名稱 總建筑面積（萬平米）世紀陽光 10鑫兆豪園 10新青年公寓 10世橋國貿(mào)公寓 6樂瀾寶邸 10華騰園 40合計： 86物業(yè)類型分析 目前該區(qū)域物業(yè)中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。（2）環(huán)境規(guī)劃小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。本區(qū)域內(nèi)多數(shù)項目是以居住為主，部分項目已經(jīng)逐步形成商住氛圍。性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。本地域的歷史記載最早起源于春秋戰(zhàn)國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風都的地位。價格優(yōu)勢 本項目的價格在進行適當調(diào)整后，相對于周邊的項目在性能和價格比方面具有優(yōu)勢。高標準的樓宇和普通住宅區(qū)的矛盾 本項目016樓的定位比較高，外立面采用三段式設(shè)計，風格現(xiàn)代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現(xiàn)高檔典雅；外飄窗的設(shè)計不但使外里面更加豐富，也增大了室內(nèi)空間的使用率。R57樓建設(shè)較早，設(shè)計標準、戶型、裝修等均使用老的標準，016樓建設(shè)較新，在外立面設(shè)計、戶型設(shè)計和裝修等方面更符合目前的要求。（四）價格方案 我們認為新樓和舊樓在銷售時會存在競爭現(xiàn)象。? 建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進行物業(yè)管理，以提升新樓的物業(yè)檔次（六）銷售策略推廣主題 本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。同時必須對以下方面加以重視。 具體的計劃另行確定。因此，努力做好售后服務工作，將會起到非常好的示范作用，如舉辦客戶聯(lián)誼會、給客戶贈送生日禮品等方式。 要注意與項目的現(xiàn)有條件相吻合，注意工地現(xiàn)場的包裝等，樣板間的裝修建材選擇，家具擺設(shè)等，給目標客戶以“一見鐘情”的感覺，從而有力促進銷售。（5） 物業(yè)管理公司的選擇 為了鮮明有別于周邊面向拆遷戶的其它物業(yè)，一個好的物業(yè)管理形象是必須的。通過這種方式客戶將更加全面了解銷售進度等，同時也顯示項目的整體專業(yè)化水平與時尚特征。（9）氣氛售樓處在局部要體現(xiàn)休閑、舒適，使客戶感覺賓至如歸。（2）對于戶型中不好用的區(qū)域，盡量通過家具的擺放、裝飾物、色彩的運用、搭配、光線的角度來進行彌補。（3）現(xiàn)場懸掛物 在工地現(xiàn)場要采用品種豐富的宣傳懸掛物，色彩要鮮艷、對比要強烈，這樣才能刺激人們的視覺，烘托現(xiàn)場氣氛。四、宣傳推廣方案（一）媒體選擇報紙（1）利弊分析A、優(yōu)點 具有讀者面寬、內(nèi)容量大、易于查閱及反復閱讀等特點，可以取得較大的宣傳效果。 在樹立形象時廣告適宜用整版篇幅，廣告要做到圖文并茂，選擇有吸引力和沖擊力的圖片，配合有說服力的廣告語。（3）初步建議 可以采用特約節(jié)目的形式，分析目標客戶群的興趣和愛好，以他們或她們常聽的節(jié)目為基準，宣傳我們的優(yōu)勢和理念。ＤＭ單派發(fā) 通過DM的派發(fā)（業(yè)務員派發(fā)與夾報相結(jié)合）對項目進行全方位的宣傳，如采用在客戶群集中區(qū)域（如著名超市等）直接派送和夾報方式等。（三）廣告投入 廣告投入比例不超過總銷售額的2%。它位于“舉目皆如畫，四時景宜人”的紫竹院公園和京城交通動脈西三環(huán)之間，規(guī)劃建筑面積約30萬平方米。開盤后的一個月內(nèi)，在幾乎沒有任何公開媒介宣傳的情況下，成交70套。公司成員以團隊精神合作，長期在市場上立于不敗之地。（二）活動行銷 原因 除了傳統(tǒng)的廣告手段與媒體傳播以外，組織各種活動也是銷售的重要手段之一。 需要通過和客戶進行互動形式溝通，如建立相