【正文】 ....................................................................................................47第十部分 香溢軟件園項目市場行情價格評析 ........................................................................................57第十一部分 香溢軟件園項目銷售及資金回籠計劃 ......................................................................................583 / 57第 一 部 分 公 司 介 紹 上海古北房產(chǎn)代理銷售有限公司，成立于1993年，是上海最早的中外合資房地產(chǎn)專業(yè)銷售公司，已累積代理銷售商品房面積120萬平米、銷售額過百億元。上個世紀(jì)末，中國改革開放的重點(diǎn)在南方，以香港、深圳、廣州、佛山為代表的珠江三角洲是中國經(jīng)濟(jì)最活躍、 發(fā)展最快的區(qū)域，也是當(dāng)時 中國房價上漲最快的區(qū)域，目前也是中國最富裕的區(qū)域。寧波的土地價格在兩年內(nèi)翻了二、三番，這 與政府實 施的土地拍賣、招標(biāo)政策有很大關(guān)系。但寧波房價水平在短期內(nèi)的快速上漲 確實超 過了大多老百姓的心理承受力，這 與政府對房地產(chǎn)市場 的調(diào)控管理不到位有一定關(guān)系。我 們常說寧波沒有好樓盤，或拿得出手叫得響的樓盤，在過去的房價水平下，開發(fā)商確有其難。13 / 57寧波市府東移的確定（位于百丈東路延伸段）與城市東擴(kuò)，使得東部的土地及房價將有比較大的升值空間，相對來說，東部的房市有更大的發(fā)展。但由于江東區(qū)土地資源稀缺，可供房源較少，本項目只要具有一定的性能質(zhì)價比，不僅能留住一部分在科技園區(qū)工作的客戶，還可吸引江東區(qū)的客戶前來置業(yè)。就寧波土地拍賣市場來看，土地拍賣價格越來越高，從明樓地塊74萬元/畝，到水上公園地塊103萬元/畝，到鄞縣中心區(qū)地塊152萬元/畝，再到彩虹南路450萬元/畝，不到一年時間，土地平均價格翻了一番多，地價在“飛漲”。名 稱：華宏國際中心開發(fā)商：華宏置業(yè)23 / 57 位置：開元酒店后面 價格：六樓5800元/平方米，15樓6500元/平方米 銷售情況 ：開盤十天約訂40% 主要賣點(diǎn) ：四星酒店服務(wù)。從整體上評價，“大時代”不僅具備了物業(yè)素質(zhì)的優(yōu)越性和物業(yè)的獨(dú)創(chuàng)性、前瞻性，而且在不少方面表現(xiàn)優(yōu)良。 這 一 個 時27 / 57期 高 層 住 宅 大 量 涌 現(xiàn) ， 有 江 景 高 層 樓 盤 凌 江 名 庭 、 錦 地 水 岸 、 日 月 星 城 ， 園 景 高 層 樓 盤 江 東 新 世 紀(jì) 、中 山 名 都 （ 櫻 花 公 園 ） 、 豐 華 名 都 （ 月 湖 公 園 ） 、 星 辰 明 珠 （ 兒 童 公 園 ） ， 鬧 中 取 靜 的 高 層 樓 盤 新河 明 珠 、 彩 虹 新 鉆 ， 尊 貴 繁 華 地 段 高 層 樓 盤 中 山 首 府 、 世 紀(jì) 廣 場 ， 還 有 高 層 酒 店 式 公 寓 天 海 華庭 去 化 速 度 很 快 的 幾 個 高 層 樓 盤 ， 大 時 代 的熱 銷 是 因 為 位 置 好 （ 雄 居 三 江 口 ） 、 低 總 價 （ 30萬 ） ； 銀 桂 公 寓 、 凌 江 名 庭 的 搶 購 是 因 為 地 段好 、 單 價 低 （ 銀 桂 公 寓 均 價 3300元 /平 方 米 、 凌 江 名 庭 4600元 /平 方 米 ） ， 一 般 無 明 特 色 的 高 層樓 難 以 吸 引 消 費(fèi) 者 ， 就 是 在 樓 市 火 爆 的 去 年 、 今 年 ， 其 去 化 速 度 都 較 慢 。 業(yè) 高 效 的 物 業(yè) 管 理日 月 星城 江 六 岸 景 觀生 活 圈 ,健 康 生 活 特區(qū) 觀 商 住 樓 ,盡 攬 三 江 美 景表 現(xiàn) 1： 立 面 效 果 圖表 現(xiàn) 2： 戶 型 、 效 果圖表 現(xiàn) 3： 效 果 圖 、 空中 花 園 江 美 景 。 力 雄 厚 的 開 發(fā) 商 .世 紀(jì) 廣場地 王 之 地 ,與 市政 廣 場 、 陽 光 廣 場面 對 面立 面 效 果 圖 加 老 鷹 心 區(qū) 傲 視 地 標(biāo) 。小城二期（部分）、盛世東方，海曙區(qū)有靈橋路四號地塊、冠華明星廣場地塊、梅龍鎮(zhèn)地塊、南苑豪宅、龍灣銀都、香榭麗舍（部分）、時代新居、永得易居（部分）、江北區(qū)有北岸琴森、第三醫(yī)院東側(cè)地塊、人民路地塊、鄞州中心區(qū)有東湖花園二期（部分）、華泰劍橋二期（部分）。房市過熱，房價上漲過快，老百性的呼聲越來越高，迫使政府采取各種措施調(diào)控過勢的房市。比較成功的熱銷高價盤還數(shù)江東的幾個盤，凌江名庭以4600元/平方米的平均售價在半個月左右全部銷售完畢，錦地水岸、日月星城一期的開盤平均售價在4000元/平方米左右，現(xiàn)已漲至6500元/平方米，且基本銷售完畢。科技園區(qū)香溢軟件園應(yīng)進(jìn)一步完善戶型設(shè)計。48 / 572022年 下 半 年 ， CBD地 塊 陸 續(xù) 將 有 日 本 華 人 孫 氏 公 司 開 發(fā) 的 太 陽 廣 場 、 冠 華 置 業(yè) 開 發(fā) 的明 星 廣 場 部 分 純 寫 字 樓 推 向 市 場 ， 面 積 大 約 在 5萬 平 方 米 左 右 。周邊集中了華聯(lián)寫字樓、平安大廈、中農(nóng)信、中銀大廈、世貿(mào)中心、保險大廈等一系列高檔寫字樓，因其特殊地段優(yōu)勢，這一區(qū)域了也是各進(jìn)駐公司租用寫字樓的首選之地。二類寫字樓如中山時代、靈橋廣場、雅戈爾濱江大廈等辦公樓價格大致集中在57006200元/平方米之間。絕大部分寫字樓僅有兩部電梯供企業(yè)使用（縱然部分寫字樓有四部以上的電梯，但由于這部分寫字樓主要分布在金融系統(tǒng)，所以至少有兩部電梯是供系統(tǒng)內(nèi)人員專用。目前寧波寫字樓的物業(yè)管理大都停留在保安、公共衛(wèi)生打掃、收發(fā)的報紙信件、日常維修等，沒有更多的附加功能，未能為客戶提供高效及時的物業(yè)服務(wù)。 一是要從物業(yè)的品質(zhì)入手，狠抓硬件設(shè)施。在服務(wù)方面，要真正實現(xiàn)高效的物業(yè)管理，體現(xiàn)“以人為本”的管理理念。在具體的服務(wù)上盡可能的為客戶著想，如為客戶代定機(jī)車船票、對客戶的辦公空間進(jìn)行每天的清潔、全天候的空調(diào)開放及24小時不清場的辦公制度安排等，并能對入住企業(yè)提供專業(yè)化商務(wù)服務(wù)、如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。這些都關(guān)系到一座寫字樓的定位與檔次，寫字樓定位越高，對這些指標(biāo)的要求就越高。如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)在寧波的寫字樓服務(wù)當(dāng)中極為少見。三是在車位配置上。相對于以上各類寫字樓的售價其租金水平大致為：51 / 57（以上租金按實際使用面積計算 ）從近兩年寧波寫字樓的租金情況看，呈現(xiàn)小幅上升趨勢。另外市區(qū)的兩條交通大動脈也集中一些辦公寫字樓?？?結(jié) ： 寧 波 許 多 中 小 公 司 有 購 買 寫 字 樓 、 改 善 公 司 形 象 的 需 求 ， 寧 波 寫 字 樓 市 場 面 臨 著一 個 新 的 發(fā) 展 機(jī) 遇 。3．核心價值理念定位新消費(fèi)主義革命理念詮釋――這個理念包含以下涵義：●市場引導(dǎo)者：本案將在寧波市商業(yè)會所中樹立一個繼往開來的新模式的引導(dǎo)者的角色，完善和超越45 / 57同現(xiàn)時同類物業(yè)，填補(bǔ)包頭此類市場空白．●理念革命：新消費(fèi)主義的靈魂是＂休閑消費(fèi)＂，引導(dǎo)出本案＂時間消費(fèi)及精神消費(fèi)＂的革命模式．第 九 部 分 科 研 樓 部 分 項 目 策 劃 建 議一 、 寧 波 房 產(chǎn) 寫 字 樓 市 場 特 征 分 析 相 對 于 住 宅 而 言 ， 寫 字 樓 對 戶 型 結(jié) 構(gòu) 、 朝 向 的 要 求 不 高 ， 但 對 位 置 的 選 擇 較 為 苛 求 ， 可 以作 為 寫 字 樓 使 用 的 物 業(yè) 用 房 較 為 廣 泛 ， 既 可 以 是 普 通 住 宅 、 別 墅 ， 也 可 以 是 酒 店 ， 還 可 以 是 各種 邊 角 廂 房 ， 寧 波 寫 字 樓 市 場 的 供 應(yīng) 渠 較 為 廣 泛 ： 一 是 各 單 位 自 用 兼 出 租 的 寫 字 樓 ， 如 中 國 電46 / 57信 建 造 的 電 信 大 廈 、 財 政 局 建 造 的 財 政 大 廈 、 稅 務(wù) 局 建 造 的 稅 務(wù) 大 廈 、 各 金 融 機(jī) 構(gòu) 自 建 的 金 融大 廈 ， 還 有 政 府 各 職 能 部 門 建 造 的 大 樓 等 ， 這 一 塊 市 場 供 應(yīng) 量 較 大 ； 二 是 商 業(yè) 開 發(fā) 的 純 寫 字 樓 ，如 寧 波 華 聯(lián) 、 中 農(nóng) 信 、 會 展 中 心 等 ； 三 是 商 住 兩 用 的 物 業(yè) 用 房 ， 如 華 僑 城 兩 幢 高 樓 ； 四 是 物 業(yè)邊 角 裙 房 ， 下 面 作 門 面 ， 上 面 辦 公 等 。以這樣的價格推向市場，前景如何呢？就目前寧波市場的供求狀況來說，其前景是樂觀的。5．從房地產(chǎn)發(fā)展的“5+2”規(guī)律來看，房地產(chǎn)經(jīng)過5年的發(fā)足發(fā)展，有專家預(yù)言，2022年將進(jìn)入小幅回落時期，2022年將進(jìn)入大幅回落時期。 高層住宅產(chǎn)品同質(zhì)化競爭激烈。 1700平 方 米 氣 派 非 凡 會 所大 廳 總 入 口 。 正 網(wǎng) 絡(luò) 化 越 的 物 業(yè) 管 理 方 米 空 中 大 花 園 。從 區(qū) 位 優(yōu) 勢 、 房 產(chǎn) 大 形 勢 來 看 ， 科 技 園 區(qū) 香 溢 軟 件 園 的 市 場 前 景 是 樂 觀 的 ， 但 從 產(chǎn) 品 的 高總 價 、 高 層 的 銷 售 難 度 系 數(shù) 、 同 類 樓 盤 的 競 爭 來 看 ， 也 面 臨 著 一 定 的 銷 售 壓 力 。這 段 時 期 的 高 層 住 宅 開 發(fā) 基 本 都 是 以 三 江 口 為 中 心 ， 以 中 山 東 路 為 軸 線 發(fā) 展 ， 主 要 集 中 在 一類 、 二 類 地 段 。而其所提出的“以租金的價格買樓”對潛在的購房者的造成了強(qiáng)大的吸引力。24 / 57第 七 部 分 科 技 園 區(qū) 香 溢 軟 件 園 公 寓 住 宅 樓 部 分 項目 策 劃 建 議一、寧波房市高層住宅產(chǎn)品市場特征分析寧 波 高 層 住 宅 市 場 主 要 分 為 三 個 發(fā) 展 階 段 ： 2022年 以 前 在 這 個 階 段 ， 寧 波 的 住 宅 市 場 主 要 以 多 層 住 宅 為 主 ， 高 層 住 宅 基 本 上 不 被 市 民 接 受 、 銷 售抗 性 較 大 ， 主 要 原 因 是 價 格 高 （ 相 對 多 層 住 宅 ） 、 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 貴 、 實 用 率 較 低 ， 這 個 時 期 的主 要 代 表 高 層 產(chǎn) 品 有 江 北 區(qū) 槐