房地產(chǎn)管理知識及市場分析-文庫吧
2025-01-29 12:15 本頁面
【正文】 市場的一般問題 2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行買賣的市場。2． 2房地產(chǎn)市場分析 2． 2． 1房地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。 二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。 三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析。2． 2房地產(chǎn)市場分析2． 2． 2房地產(chǎn)市場分析的限度 1．市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。 1）費用的限制 2）時間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場分析可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。2． 2房地產(chǎn)市場分析 2．市場分析的程度 進行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預測的準確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。 從圖 22我們可以看出，只有當市場分析的收益超過該分析所花費的成本時，市場分析才是合算的。收益市場研究的深度M成本 總成本總利潤成本利潤 凈利潤圖 22 市場分析的成本、效益示意圖2． 2房地產(chǎn)市場分析2． 2． 3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預測。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測。 1．房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預測 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內(nèi)所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。2． 2房地產(chǎn)市場分析 對投資環(huán)境的調(diào)查和預測，一般是指對下列各環(huán)境的調(diào)查和預測： 1）政治環(huán)境 2）法律環(huán)境 3）經(jīng)濟環(huán)境 4）文化環(huán)境 5）自然環(huán)境 6）規(guī)劃環(huán)境 7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境2． 2房地產(chǎn)市場分析 2．房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測 房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預測應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預測的基礎(chǔ)上進行。 如果一份市場分析報告能說明上述所有的問題當然更好，但實際上，不是每一個項目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到 —— 這既不太可能，有時也沒有必要。2． 2房地產(chǎn)市場分析3．房地產(chǎn)項目在不同階段進行市場分析的要點 1）房地產(chǎn)項目定位階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進行公開在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項目的細分市場分析、目標市場狀況，消費者活動、購買動機、傾向、決策等心理過程的分析。2． 2房地產(chǎn)市場分析 2）房地產(chǎn)項目市場推廣階段 該階段的市場調(diào)查分析除了進行在售項目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調(diào)查、目標消費者的特征研究，以及用科學方法收集消費者購買以及使用產(chǎn)品的事實、意見、動機等有關(guān)資料，并予以分析研究。2． 2房地產(chǎn)市場分析 3）房地產(chǎn)銷售階段 該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項目廣告策略在目標市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機以及使用商品的事實情況調(diào)查分析。2． 2房地產(chǎn)市場分析 4）房地產(chǎn)三級市場調(diào)查分析 具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。2． 2房地產(chǎn)市場分析2． 2． 4房地產(chǎn)市場分析中的信息類型 1．從投資者的角度看，分為三個類型。 1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。 3）是與投資項目直接相關(guān)的信息。2． 2房地產(chǎn)市場分析2．從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。 1）房地產(chǎn)需求方面的信息。 2）房地產(chǎn)供給方面的信息。 3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。 4）其他信息。2． 3房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序 2． 3． 1房地產(chǎn)市
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