【正文】 成本發(fā)生變化的，由董事長或其授權(quán)人審批方可調(diào)整目標成本。 專業(yè) 責任 責任 分享 ? 項目公司工程成本管理部在建筑單體方案確定的 15日內(nèi)，基于《目標成本測算表（定位版）》、《項目規(guī)劃指標表》、《項目建造標準》，在與相關部門充分溝通的情況下，完成工程目標成本測算。? 項目公司財務部匯集營銷費用、管理費、工程間接費、財務費用等成本數(shù)據(jù)后， 3天內(nèi)編制《目標成本測算表（定位版）》、《投資分析表（定位版）》。? 《目標成本測算表（可研版）》、《投資分析表（可研版）》隨《可行性研究報告》報集團審批，獲批的《目標成本測算表（可研版）》作為項目定位階段的目標成本編制的參照。? 目標成本測算應做到量價分離、分攤合理、測算精細、依據(jù)充分。 專業(yè) 專業(yè) 分享 分享 分享 ? 項目工程合約規(guī)劃報批通過后，項目公司各部門需依此開展相關合同及成本管理工作，造價咨詢公司總部將對項目公司執(zhí)行情況進行不定期檢查。 責任 責任 責任 責任 責任 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用職責分工成本科目管理? 造價咨詢公司總部編制工程類統(tǒng)一成本科目? 集團財務部編制非工程類統(tǒng)一成本科目? 集團財務部匯集形成《集團統(tǒng)一成本科目》并下發(fā)。 專業(yè) 專業(yè) 責任 責任 責任 有效的項目成本管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的重要標志之一。 專業(yè) 分享 分享 綠城集團成本管理體系培訓成本2尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用房地產(chǎn)企業(yè)的利潤 =土地溢價 +銷售溢價 +品牌溢價 +管理溢價土地溢價：低成本拿地、土地升值、一、二級開發(fā)聯(lián)動等方式降低土地成本。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用? 土地溢價狀態(tài)不可持續(xù)；隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸規(guī)范和競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)開始重視內(nèi)部資源的整合p 品牌溢價、銷售溢價提升有瓶頸；p 管理溢價將成為房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的重要途徑，向管理要效益勢在必行。 責任 房地產(chǎn)企業(yè)成本費用組成67% 3035%25%5055%23%23%? 占總成本比例8尊重 分享 分享 分享 責任 責任 ? 項目公司原則上不得修改集團統(tǒng)一成本科目? 因特殊情況需要做修訂的，項目公司將修訂情況報造價咨詢公司總部及集團財務部審批19尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標成本動態(tài)成本設計成本管理責任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購21尊重 分享 分享 分享 分享 分享 28尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標成本動態(tài)成本設計成本管理責任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購30尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本 ——形成過程定位策劃定位策劃新項目發(fā)新項目發(fā)展展施工圖設施工圖設計計竣工交付竣工交付方案設計方案設計實施階段可研版目標成本可研版目標成本 方案版目標成本方案版目標成本動態(tài)成本動態(tài)成本結(jié)算版目標成本結(jié)算版目標成本目標成本形成 目標成本執(zhí)行定位版目標成本定位版目標成本 執(zhí)行版目標成本執(zhí)行版目標成本32尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本定義及編制時間目標成本（可研版）目標成本（定位版）目標成本（方案版）目標成本（施工圖版）竣工成本測算方案設計后 15日 施工圖后 60日 項目交付前 2日成本結(jié)算定位后一周內(nèi)原為施工圖后三個月且在銷售前一個月。 責任 責任 ? 各階段目標成本與上一階段目標成本的不一致之處應有充分的依據(jù)和說明，且應對差異進行分析說明。38尊重 ? 《目標成本測算表（定位版）》、《投資分析表（定位版）》隨項目定位策劃報告一并報批。? 方案階段對于工程間接費、管理費、營銷費用、財務費用與《目標成本測算表（定位版）》有變化的，財務部匯集變化情況，編制《目標成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用方案版目標成本? 《目標成本測算表（方案版）》、《投資分析表（方案版）》編制完成后，項目公司總經(jīng)理組織目標成本評審會，對方案版目標成本、項目合約規(guī)劃進行評審。 分享 分享 責任 ? 公司開發(fā)計劃、方案重大調(diào)整（包括分期面積、開發(fā)周期調(diào)整、因銷售調(diào)整精裝修標準、外立面標準、景觀標準等）導致工程目標成本變化的，由董事長或其授權(quán)人審批方可調(diào)整目標成本。 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用動態(tài)成本預警動態(tài)成本預警 (兩種方式）動態(tài)成本變化超過如下額度時（兩者中的任何一個），啟動預警機制。56尊重 分享 審批通過后，強控狀態(tài)解除。59尊重 – 面積變化 ： 指由于項目的建筑面積、占地面積、可售面積的變化而引起成本變化的原因。 分享 設計變更252。政府政策及其他因素影響62尊重 市場價格252。 責任 專業(yè) 責任成本考核時，項目公司按照工程成本管理部統(tǒng)計的無效成本金額及責任，將無效成本計入各部門責任成本考核；252。加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設計變更216。 分享 分享 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 分享 ? 應根據(jù)基于不同的設計階段制定不同的限額設計指標。? 設計管理部門應在設計任務書或合同中給出明確的限額數(shù)值，要求設計單位開展限額設計，并約定相應檢驗方法、獎懲條款。 專業(yè) 限額設計的執(zhí)行情況與責任成本關聯(lián)的，按照《責任成本作業(yè)指引》執(zhí)行。 責任 方案優(yōu)化項目公司應作好與外部設計單位溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術(shù)經(jīng)濟指標要求予以明確，并可設置一定的履約獎懲措施。? 設計評審會上，評審部門基于《設計成本評審表》，評審方案或圖紙是否與評審表中成本優(yōu)化原理及優(yōu)化方向相符，由工程成本管理部于《設計成本評審表》記錄評審情況，并注明相關問題。 分享 責任 責任 90尊重 ? 運營管理部與集團各專業(yè)公司 /部門討論相關責任成本指標，達成一致后形成集團責任成本指標庫。– 成本目標 ：項目經(jīng)審批通過的目標成本或分解到各責任部門的責任目標成本。 分享 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用責任成本與激勵? 集團對項目每年度進行一次責任成本考核。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用建立針對項目公司及部門的責任成本考核指標和評估標準項目公司建筑規(guī)劃部（組）考核評分表95尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用成本后評估主要優(yōu)化點及價值說明（ 8）97尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用評估內(nèi)容? 結(jié)算成本初步統(tǒng)計分析： 以結(jié)算成本測算為基礎，將結(jié)算成本測算與施工圖目標成本對比，計算差額，并分析動態(tài)成本變化的原因及金額。? 成本信息庫建設： 提煉成本數(shù)據(jù)，補充成本數(shù)據(jù)庫。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用評估時間、審批及經(jīng)驗推廣成本后評估時間要求? 項目成本后評估應于項目結(jié)算成本測算確定時啟動， 30天內(nèi)完成報告并提交。 責任 責任 責任 106尊重 分享 專業(yè) 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用成本信息庫的建設? 各階段目標成本、結(jié)算成本測算自動保存，形成目標成本信息庫。 專業(yè) ? 成本信息的建設維護作為成本管理的一項重要工作，列入各項目成本管理考核中。 分享 采購規(guī)劃采購計劃單項采購策劃產(chǎn)品研究潛在供方調(diào)研評估合作建立采購實施供方管理115尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用 戰(zhàn)略采購 ——采購方式分類從采購集中度和合作方式看，可以分為分散采購、集中采購、戰(zhàn)略采購三類117尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用 建立年度戰(zhàn)略采購規(guī)劃，對已實施的戰(zhàn)略采購進行評價，采取調(diào)整措施，并規(guī)劃新建戰(zhàn)略采購內(nèi)容119尊重 120尊重 專業(yè) 制定單項戰(zhàn)略采購策劃方案，實行戰(zhàn)略采購策劃先行，提升戰(zhàn)略采購成效。 分享 分享 責任 分享 考察小組或可對以下的考察重點進行適當分工，考察時抓住重點，達到考察目的。 專業(yè) 專業(yè) 項目公司各相關專部門就戰(zhàn)略供方的項目供貨及服務情況進行量化評分。? 戰(zhàn)略供方年度評估分低于 70分的，集團材料設備部應于年度戰(zhàn)略采購規(guī)劃中考慮是否對該戰(zhàn)略采購進行調(diào)整。 分享 分享 評估平均分低于 70分的供方從戰(zhàn)略采購潛在供方中剔除。? 材料設備部完成潛在供方資料審核后，形成潛在供方考察清單。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用? 根據(jù)擬開展的戰(zhàn)略采購項目，分析供應商資源，形成潛在戰(zhàn)略采購供方初選清單。? 集團材料設備部應配合提供相關的廠家資料，如有需要應配合聯(lián)系相關廠家以便各部門能詳細了解產(chǎn)品的各類性能。 專業(yè) 各單項戰(zhàn)略采購啟動前，由戰(zhàn)略采購責任人編制戰(zhàn)略采購策劃方案，對戰(zhàn)略采購的各項工作預先策劃，確保戰(zhàn)略采購實施方向準確。 分享 責任 責任 責任 責任 專業(yè) 專業(yè) 分享 ? 目標成本信息庫、結(jié)算成本信息庫形成后，軟件自動將各科目成本數(shù)據(jù)與項目規(guī)劃、設計指標或工程量關聯(lián)，形成經(jīng)濟指標信息庫。 分享 108尊重 責任 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用目標成本信息庫以統(tǒng)一成本科目為基礎，將項目各成本科目的目標成本、結(jié)算成本測算信息整理進入信息庫。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用成本信息庫主要優(yōu)化點及價值說明（ 9）103尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用項目后評估模板101尊重 項目成本后評估審批。? 成本管理問題： 項目成本管理中發(fā)生的重大問題或成本管理事件總結(jié)。? 限額設計及成本對標評價： 總結(jié)項目造價限額設計及成本對標的完成情況。 責任 責任 集團將于項目每年預提的項目獎中劃出一定比例，作為成本管理考核激勵。? 項目公司組織各責任部門簽訂《部門成本管理目標責任書》；? 項目公司工程成本管理部、財務部每年度對項目公司各責任部門責任成本執(zhí)行和完成情況進行監(jiān)督、檢查，形成檢查評價記錄。? 造價咨詢公司總部、集團財務部每年度對項目公司責任成本執(zhí)行、完成進行監(jiān)督檢查，形成檢查評價記錄。91尊重 責任 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用控制標桿形成分工負責、有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，提高全員的成本管理意識及水平確定合理的目標成本控制依據(jù) 將目標成本分解成責任成本責任成本管理 將責任成本落實到各業(yè)務操作環(huán)節(jié)中控制落到實處 制定責任成本反饋指標，并量化反饋指標以結(jié)果為導向 責任成本考核，考核與激勵掛鉤89尊重 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用報告提綱一、成本管理體系總體優(yōu)化方案說明二、成本管理體系介紹成本科目 合約規(guī)劃目標成本動態(tài)成本設計成本管理責任成本成本后評估成本信息庫 戰(zhàn)略采購87尊重 專業(yè) ? 方案或圖紙評審完成后，評審組織部門將《設計成本評審表》作為評審會議文件存檔。外部資源協(xié)調(diào)在各階段設計和單項設計中，都應持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作，比較不同設計方案的所帶來品質(zhì)、效果、成本、效益等方面的差異，同時還要考慮物業(yè)維護成本、客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)設計方案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。 價值2023 賽普版權(quán)（深圳），僅供綠城集團內(nèi)部使用設計優(yōu)化評審q產(chǎn)品選型q路網(wǎng)規(guī)劃q停車規(guī)劃q配套及商業(yè)q組團配置q土方工程方案q臨時設施布局q建筑方案選型q邊坡支護q外墻裝飾q節(jié)能方案q結(jié)構(gòu)方案q供電方案q供水方案q消防方案q地下室方案q結(jié)構(gòu)設計q基礎形式選擇q基坑支護q節(jié)能設計q供電初步設計q采暖工程q消防工程q空調(diào)工程q電梯系統(tǒng)q景觀設計q精裝修設計q部品、材料選擇q防水體系q市政道路優(yōu)化q市政及小區(qū)管網(wǎng)設計q室內(nèi)供水q室內(nèi)采暖q有線電視及寬帶q智能化優(yōu)化設計q門窗二次設計q金屬構(gòu)件q圍墻設計q門窗面積q欄桿欄板q陽露臺與屋面q景觀方案q智能化方案q水處理方案q高壓線路改線方案：對設計各階段影響成本的各種方案，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下開展成本優(yōu)化評審，提出優(yōu)化建議82尊重 80尊重 分享 ? 對于成熟產(chǎn)品項目和創(chuàng)新產(chǎn)品項目，以及非成熟市場項目，限額設計指標可予以區(qū)別對待。項目公司各部門審核，執(zhí)行總經(jīng)理審批。 專業(yè) 分享 分享 分享 專業(yè) 專業(yè) 加強供應商考察216。66尊重 分享 價值2