【正文】 總之，該項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。本項目按計算公式： 投資利潤率 =正常年份利潤 /投資總額 *100% 來計算本項目的投資利潤率，經(jīng)計算，本項目的投資利潤率為 41%。 根據(jù)項 目財務(wù)現(xiàn)金流量表計算，所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 10%，反映出項目投資回報水平較高，說明項目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益。財務(wù)風(fēng)險報酬率主要與企業(yè)經(jīng)營過程中資 金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及企業(yè)外部融資能力等因素有關(guān)。對風(fēng)險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風(fēng)險對風(fēng)險報酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風(fēng)險報酬率＝行業(yè)風(fēng)險報酬率 +經(jīng)營風(fēng)險報酬率 +財務(wù)風(fēng)險報酬率 行業(yè)風(fēng)險報酬率。本次財務(wù)預(yù)測將采用現(xiàn)值法。 二、物流倉儲項目實施進(jìn)度安排 本項目計劃從 20xx 年 11 月開始建設(shè)，于 20xx 年 10 月底完成建設(shè)。 2．勞動定員數(shù)量及技能素質(zhì)要求 本項目運(yùn)營后，將招聘員工約 50人，實現(xiàn)定崗、定職、定責(zé)、定薪。 （ 3）本項目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用，對環(huán)境幾乎不造成影響。施工挖掘產(chǎn)生的土方以及施工過程中產(chǎn)生的渣土，由施工單位或承建單位和市容局渣土辦聯(lián)系外運(yùn)。 （ 3）聲環(huán)境 項目所在地噪聲情況較為嚴(yán)重，因此本項目在施工過程中要注意采用低噪聲的施工機(jī)械且做好噪聲防治工作。 （ 2）回收利用冷凝水，在產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，采用相關(guān)技術(shù)對冷凝水進(jìn)行回收利用，以達(dá)到節(jié)水的目的。 （ 3）本項目廠區(qū)規(guī)劃圖經(jīng)業(yè)內(nèi)專家設(shè)計，項目車間安排、物流通道科學(xué)合理，在生產(chǎn)過程中，能夠充分節(jié)約人力、物力。電源經(jīng)導(dǎo)線連通電熱膜，將電能轉(zhuǎn)化為熱能。 2．物流倉儲項目供電工程 本項目 廠區(qū)用電的電壓為 220V 和 380V，頻率為 50HZ，項目用電總負(fù)荷為 400KW。本項目總體布置分四區(qū)域，進(jìn)入場區(qū)右排依次為辦公場所及職工宿舍和食堂、休閑娛樂區(qū)；場區(qū)左排依次為大型停車場、商品倉庫、設(shè)備倉庫。 8．征地、拆遷、移民安置條件 本項目所建地塊目前為閑置地塊，無拆遷、移民方面的問題。 近年來， 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，汽車產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的緯一路、棲霞路北段、經(jīng)二路等路網(wǎng)工程建設(shè)已基本成型 。 二、物流倉儲項目場址建設(shè)條件 1．氣候條件 興義市 地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結(jié)合部中心地帶， 是 一顆閃耀耀眼的明珠 。規(guī)劃有汽車汽配、小商品、五金建材、農(nóng)機(jī)及特種設(shè)備四個產(chǎn)業(yè)區(qū)。全國商品交易量的十分之一在貴陽完成，而貴陽交易量的 20%在興義市完成，年 交易額過千萬元。 發(fā)展制造業(yè)與服務(wù)業(yè)融合的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，是貴州加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的“重要內(nèi)容”。 8 第三章 資源條件評價 物流倉儲行業(yè)主要以商品貿(mào)易為基礎(chǔ)的，商品貿(mào)易形勢繁榮，則商品物流倉儲行業(yè)也會受益匪淺，因此兩者是一損俱損，一榮俱榮的關(guān)系。 7 倉儲 市場需 求結(jié)構(gòu)分析 1） 生產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)物流需求的側(cè)重點不同 生產(chǎn)企業(yè)的外包物流主要集中在干線運(yùn)輸，其次是市內(nèi)配送；商業(yè)企業(yè)的外包物流主要集中在市內(nèi)配送，其次是倉儲，再次是干線運(yùn)輸。據(jù)統(tǒng)計，中國目前工業(yè)品流通成本占商品價格的 50%左右，零售商的物流成本占總成本的 20%以上。 中國資源的分布不均衡，歷史上就形成了原材料采掘、粗加工等基礎(chǔ)工業(yè)遠(yuǎn)離加工工業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局。 (見表 1)。 黔西南州德眾工貿(mào)物流倉儲中心 綜合項目建設(shè)地地處興義市木賈臨近車站。 公司未來的發(fā)展目標(biāo)是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定企業(yè)。 1 作為興義市重要的精品基地和消費(fèi)市場，已把物流服務(wù)業(yè)列為一項重要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)之一。我們除采購物流、流通業(yè)等較多的領(lǐng)域之外，鋼鐵生產(chǎn)物流、廢鋼物流、原材料貿(mào)易、科研教育、金融租賃等服務(wù)業(yè)也在開始起步。利用公司自身的技術(shù)優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，建立一體化的貨品供 3 應(yīng)鏈來滿足市場的需要并提供所需的服務(wù)，同時保持效益的持續(xù)增長，使公司最終發(fā)展成為輻射全國的農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流骨干企業(yè)。在廠區(qū)內(nèi)閑置的土地上建設(shè)集銷售、加工、 倉儲、配送和售后服務(wù)的綜合物流中心具有得天獨(dú)厚的地理條件，與興義市同行業(yè)相比，有著立地條件好、運(yùn)輸成本低、投資效益高和比較競爭力強(qiáng)等優(yōu)勢。 中國產(chǎn)業(yè)界 正在形成五條物流體系：以 五大運(yùn)輸方式 為代表的運(yùn)輸物流體系，以商品加工和配送為代表的倉儲物流體系，以服務(wù)型競爭戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系，以海、空港集散為代表的口岸物流體系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務(wù)為代表的配送物流體系。 “ 北煤南運(yùn) ” 、 “ 南糧北調(diào) ” 等就是其中典型的例子。 產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷 往用戶手中， 95%的時間耗在儲存、裝卸、等待加工和運(yùn)輸方面，費(fèi)用平均占到總成本的 50%。物流系統(tǒng)設(shè)計、物流總代理等高增值、綜合性的服務(wù)非常有限。 我國是商品生產(chǎn)和流通大國，我國商品生產(chǎn)企業(yè)眾多，當(dāng)前我國的商品流通主要方式仍然是直供和分銷。作為全國重要的商品消費(fèi)市場，貴州已把商品服務(wù)業(yè)列為主要的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)之一。 9 第四章 物流倉儲項目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 一、建設(shè)規(guī)模 本項目建設(shè)規(guī)模為： 5 萬噸庫存量商品倉庫； 二、產(chǎn)品方案 作為物流倉儲項目，其提供的產(chǎn)品是指與物流相關(guān)的各項服務(wù)，本項目的服務(wù)方案包括： 1）提供商品期貨交割場所服務(wù) 2）商品倉儲服務(wù) 3）各種商品裝卸服務(wù) 10 第五章 物流倉儲項目場址選擇 一、物流倉儲項目場址所在位置現(xiàn)狀 1．物流倉儲項目地點與地理位置 本項目的地址是貴州省興義市 木賈物流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處） 。目前已入駐貴州林榮集 團(tuán)所屬的林通、林福汽車銷售服務(wù)有限公司的 3個 4S 店，興義市恒信德龍汽車銷售服務(wù)公司汽車城建設(shè)項目，昆明良明雄集團(tuán)汽車汽配、零配件批發(fā)、摩托車整車銷售及配件、五金及礦山特種設(shè)備銷售、倉儲物流等綜合批發(fā)。 興義市 ， 素有 “ 黔桂鎖鑰 ” 之稱的興義市是貴州省四大主要中心城市之一，西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地、商貿(mào)旅游服務(wù)中心及教育中心，也是正在快速崛起的 我國西南重要中心城市之一， 歷史上是三省毗鄰地區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞之地。城市主干道的供水設(shè)施已接通 。 9．施工條件 本項目所有施工條件都已經(jīng)具備。這樣既使生產(chǎn)區(qū)與生活辦公區(qū)分開，又使職工生活區(qū)遠(yuǎn)離開平車間的噪聲干擾。項目廠區(qū)中部 有 3500 伏的高壓電纜經(jīng)過，本項目供電直接從廠區(qū)中部高壓柜通過電纜引入兩路 10KV 電源，再通過 4個開閉器引至廠區(qū)的 2個 500 箱變，由箱變內(nèi)的變壓器將高壓變?yōu)閺S區(qū)所需電壓后由地下管井引至各車間。由于電熱膜為純電阻電路，故其轉(zhuǎn)換效率高，除一小部分損失外，絕大部分被轉(zhuǎn)化成熱能 。 （ 4）培養(yǎng)職工節(jié)能意識。 （ 3）廠區(qū)內(nèi)所有生產(chǎn)生活用水不外排，經(jīng)處理后反復(fù)利用。 二、項目建設(shè)和生產(chǎn)對 環(huán)境的影響 1．物流倉儲項目建設(shè)對環(huán)境的影響 （ 1）項目施工期間會產(chǎn)生少量污水，直接排放會對當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成一定的污染； （ 2）施工期間會有揚(yáng)塵產(chǎn)生，會對當(dāng)?shù)乜諝赓|(zhì)量造成影響； （ 3）施工期間機(jī)械設(shè)備及其它噪聲會影響到當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)、生活； （ 4）施工期間產(chǎn)生的固定垃圾如果不進(jìn)行處理將會嚴(yán)重污染當(dāng)?shù)丨h(huán)境。渣土運(yùn)輸過程中嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)條例和規(guī)定，運(yùn)土車輛應(yīng)在規(guī)定的時間和規(guī)定的路線進(jìn)出施工場地，沿途應(yīng)注意保持道路的清潔，盡量減少裝土過滿、車輛顛簸等造成的渣土傾撒。 21 第十二章 物流倉儲項目勞動安全衛(wèi)生與消防 一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 本項目在生產(chǎn)過程中不會有有毒有害物品產(chǎn)生，因此不會有有毒有害物品的危害。在員工招聘過程中嚴(yán)格控制員工素質(zhì)，以保障產(chǎn)品生產(chǎn)的順利進(jìn)行。 20xx 年 11至 20xx 年 1月完成主要加工車間及室內(nèi)倉儲庫房的建設(shè)， 20xx 年 2月至 20xx 年 4月完成職工辦區(qū)及生活區(qū)的建設(shè)， 20xx 年 5 月至 20xx 年 8月完成廠區(qū)道路的建設(shè)，設(shè)備購置于 20xx 年 8月至 20xx 年 10月完成。 現(xiàn)值法是通過估算建設(shè)項目未來壽命期內(nèi)預(yù)期凈現(xiàn)金流，并以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成現(xiàn)值，借以確定被咨詢項目價值的一種咨詢方法。行業(yè)風(fēng)險報酬率是針對特定的行業(yè)所面臨的風(fēng)險補(bǔ)償，主要與經(jīng)營項目所在行業(yè)的市場發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場特點、國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素有關(guān)?？紤]到本評估項目外部融資額度較大，同時不可抗力和不可預(yù)測事件的可能出現(xiàn)，企業(yè)及項目經(jīng)營存在財務(wù)風(fēng)險，經(jīng)綜合考慮后，財務(wù)風(fēng)險報酬率取 %。 2)財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率，將項目計算期 10年內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。由于項目具有很高的投資利潤率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)水平，說明本項目在財務(wù)上可 行。本項目的實施，對于滿足市場需求有重要意義。 35 第十八章 物流倉儲項目風(fēng)險分析 一、物流倉儲項目主要風(fēng)險因素識別 項目風(fēng)險通常包括以下方面：政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、客戶風(fēng)險、資金風(fēng)險、配套風(fēng)險、協(xié)作風(fēng)險。 目前，央行已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，要堅定不移地繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，鞏固經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭，這在一定程度上堅定了投資者的信心，市場仍有一個寬松的貨幣環(huán)境。隨著潛在進(jìn)入者與行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有競爭對手兩種競爭力量的逐步加劇，我國物流行業(yè)具有營運(yùn)主體多、小、散、亂，市場競爭較為激烈且處于無序狀態(tài)的特點。財務(wù)風(fēng)險來源于企業(yè)資金利潤率和借入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。 （ 2）應(yīng)對市場風(fēng)險的對策： 現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)已步入以顧客為核心的 3C 時代（顧客、競爭、變化），面對商品市場的激烈競爭和飛速變化，商品物流企業(yè)正在不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，實現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營銷；拓展銷售渠道，推進(jìn)集團(tuán)化管理；發(fā)展加工中心，強(qiáng)化生產(chǎn) /質(zhì)量管理等等。 不可抗拒因素造成的風(fēng)險，包括各種自然災(zāi)害、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、政策變化、人為事故等。目前，商品貿(mào)易商、期貨商等對第三方物流倉儲認(rèn)知程度較低。 另外，對本項目的建議如下： （ 1）項目承建單位應(yīng)加強(qiáng)項目的組織管理，配備專人進(jìn)行項目前期準(zhǔn) 40 備工作，抓好項目的考察、論證、申請立項、資金籌措、工作人員培訓(xùn)等工作，確保項目的 41 42 健全、穩(wěn)定的實施，如期取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 （ 4）應(yīng)對管理風(fēng)險的對策： 項目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運(yùn)營管理方面經(jīng)驗的專業(yè)人才進(jìn)入公司管理層； 規(guī)范公司治理，制定完善各項管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益； 加強(qiáng)對管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和 經(jīng)營管理水平； 推行目標(biāo)成本全面管理，加強(qiáng)成本控制； 倡導(dǎo)組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。 4）建立科學(xué)、實時、準(zhǔn)確的成本核算體系和統(tǒng)計分析體系，滿足經(jīng)營分析、績效考核和管理決策需要