【正文】 19 第十一章 物流倉儲項目環(huán)境影響評價 一、場址環(huán)境條件 （ 1）水環(huán)境 項目所在地水體自凈能力較強(qiáng)，水質(zhì)較好，且排入河道的生活污水和工業(yè)廢水尚未超過河道的納污能力。項目建成后，節(jié)能水平將達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。其中商品倉庫用于對外營業(yè)用，是主營業(yè)務(wù)之一；設(shè)備倉庫 用于存放物流設(shè)備。 電熱地膜供暖系統(tǒng)是一種通電后能發(fā)熱的半透明聚酯薄膜 ,由可導(dǎo)電的特制油墨、金屬載流條經(jīng)加工、熱壓在絕緣聚酯薄膜間和防水、耐壓絕緣套制成。 全廠設(shè)有 3 個循環(huán)水系統(tǒng)， 1個污水處理站。采用鋼結(jié)構(gòu)建筑。 12 5．防洪、防潮、排澇設(shè)施條件 本項目防洪、防潮 、排澇設(shè)施條件成熟。安置區(qū) (3個 )用地200 畝，可開發(fā)出讓土地 1003 畝 )。 該園區(qū)系 “ 十二五 ” 時期州、市招商 引資的重點項目之一 。預(yù)計用 3到 4年時間把園區(qū)建成黔、滇、桂三省區(qū)結(jié)合部最大的商貿(mào)物流交易平臺。 依托公路和鐵路，貴陽已形成各種商品延伸業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)高度集聚的產(chǎn)業(yè)特色，正在成為國內(nèi)各種商品服務(wù)業(yè)規(guī)模較大、發(fā)展較快的地區(qū)之一。商品貿(mào)易在我國對外貿(mào)易以及商品工業(yè)發(fā)展中的地位也日益重要。在調(diào)查企業(yè)中有 57%的生產(chǎn)企業(yè)和38%的商業(yè)企業(yè)在尋找新的物流代理商。 6 在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場條件下，物流需求市場潛力巨大 (見表 4)，社會物流業(yè)有較大發(fā)展空間。中國 450 家大中型工業(yè)企業(yè)中，有 45%的企業(yè)計劃在未來兩年內(nèi)選擇新的物流商。從歷史數(shù)據(jù)看，比過去 10 年年 均增速高 個百分點，仍處于較快增長區(qū)間。因此， 在項目經(jīng)營期，公司應(yīng)該注重營銷策略，加強(qiáng)服務(wù)宣傳，使?fàn)I業(yè)收入得到有力的保障。由于食 品冷鏈?zhǔn)且员ＷC易腐食品品質(zhì)為目的，以保持低溫環(huán)境為核心要求的供應(yīng)鏈系統(tǒng)，所以它比一般常溫物流系統(tǒng)的要求更高、更復(fù)雜，建設(shè)投資也要大很多，是一個龐大的系統(tǒng)工程。 服務(wù)經(jīng)營范圍： （ 1）提供貨物搬運、倉儲服務(wù)； （ 2）提供第三方物流服務(wù)； （ 3）提供物流電子商務(wù)平臺； （ 4）提供物流系統(tǒng)及物流方案設(shè)計； 公司發(fā)展規(guī)劃 （ 1）發(fā)展戰(zhàn) 略 公司的首要目標(biāo)是滿足城市的功能服務(wù)配套，建立城際銷售網(wǎng)絡(luò)和交易平臺；通過建立全國的物流體系形成集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢，提高企業(yè)的競爭力；最后通過建立電子商務(wù)平臺，提供網(wǎng)上訂單服務(wù)，利用信息化手段有效的整合內(nèi)外物流資源。 物流倉儲項目 可行性研究報告 黔西南州德眾工貿(mào)物流倉儲中心 20xx 年 10 月 1 2 3 第一章 總論 一、物流倉儲項目背景 1．項目名稱 物流倉儲綜合項目 2．建設(shè)單位 黔西南州德眾工貿(mào)物流倉儲中心 3．物流倉儲項目可行性研究報告編制依據(jù) 1）《國家十二五發(fā)展規(guī)劃綱要》 2）《興義市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”發(fā)展規(guī)劃》 3）《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） 二、物流倉儲項目概況 1．物流倉儲項目擬建地點 本項目擬建于木賈物 流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處） 2．物流倉儲項目建設(shè)規(guī)模 經(jīng)充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會條件以及公司的綜合情況，本項目擬建配送、倉儲于一體的物流中心。 經(jīng)營原則及范圍 2 公司將實行標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，通過貯備外部物流資源，構(gòu)建覆蓋全國的物流網(wǎng)絡(luò)，提供跨地區(qū)的綜合物流服務(wù)。特殊商品：藥品。 四、問題與建議 目前，我國物流倉儲業(yè)處于起步階段，客戶對第三方倉儲物流的認(rèn)可度還不是很高，本項目在運營初期具有一定的市場風(fēng)險。 20xx 年我國消費形勢總體良好，預(yù)計全年社會消費品零售總額達(dá)到 18 萬億元，同比增長 17%。根據(jù) 20xx 年 3月中國倉儲協(xié)會對中國物流市場進(jìn)行的一次典型調(diào)查顯示，很多企業(yè)認(rèn)為物流對企業(yè)發(fā)展的影響比較高 (見圖 1)。因此，從與發(fā)達(dá)國家的差距可以看出中國物流業(yè)蘊涵的巨大發(fā)展空間。 3） 新物流商的選擇 新的物流代理商依然是企業(yè) “ 不變 ” 的選擇。中國商品貿(mào)易占世界商品貿(mào)易的比重不斷上升。 據(jù)貴州商品服務(wù)業(yè)協(xié)會近日透露，貴州正加大力度以貴陽地區(qū)為核心培育發(fā)展商品服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成商品貿(mào)易、信息發(fā)布、融資擔(dān)保、物流配送及中介服務(wù)等多種平臺。計劃投資 ，其中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，招商引資項目 50億元。園區(qū)道路主干道的高壓部分安裝入地、變電站建設(shè)及相關(guān)供電設(shè)施工作正在有序開展。 2．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會經(jīng)濟(jì)條件 木賈現(xiàn)代商貿(mào)物流園總占地面積 畝 (其中，綠地 畝，道路占地 畝 。 4．公用設(shè)施社會依托條件 本區(qū)供水、 供電、供氣、通訊、排污條件較好。主要建筑物是倉儲庫。廠區(qū)內(nèi)鋪設(shè)給水管道，最大給水量達(dá)到 10 噸/時，能充分保證項目用水需求。 4．物流倉儲項目供熱設(shè)施 擬建項目計劃采用電熱地膜供暖系統(tǒng)對場區(qū)進(jìn)行供暖。 7．物流倉儲項目倉儲設(shè)施 本項目建有一個商品倉庫，和一個設(shè)備倉庫。 （ 2）采用以上節(jié)能措施后，估計單位產(chǎn)品（建筑面積）能耗比國內(nèi)同類產(chǎn)品低 20%左右。本項目節(jié)水工藝貫徹了《中國節(jié)水技術(shù)政策大綱》規(guī)定的節(jié)水技術(shù)，重復(fù)利用率能夠滿足項目要求，項目采用的節(jié)水技術(shù)、節(jié)水工藝為已經(jīng)達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平。 三、環(huán)境保護(hù)措施方 案 （ 1）施工期生活污水的水量相對較少，在施工現(xiàn)場設(shè)置臨時廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類廢水，在沉淀一定時間后，作為施工用水的一部分重復(fù)使用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對周圍環(huán)境的污染。 （ 7）本項目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用。 按照“預(yù)防為主，防水結(jié)合”的消防工程指導(dǎo)方針，本項目設(shè)計依據(jù)有關(guān)消防法規(guī)與規(guī)定，應(yīng)采取如下必要的消防安全措施： 保證各建筑物之間、各露天堆場之間的安全距離，同時各主要生產(chǎn)建筑物場區(qū)設(shè)置了消防通道，保證消防車能夠暢通無阻，及時進(jìn)行安全施 救； 嚴(yán)格遵循《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求進(jìn)行設(shè)計，考慮了合理的防火、防爆區(qū)、疏散通道、安全門的設(shè)置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類耐火性能好與非燃燒的建筑材料； 根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，在辦公及加工車間區(qū)域應(yīng)布置一定數(shù)量的消火栓，并配備滅火器若干。 5．員工來源及招聘方案 在項目持續(xù)經(jīng)營期間，將加強(qiáng)對人才培養(yǎng)的投入，不斷引進(jìn)高素質(zhì)人才，在人員的增加過程中將主要針對公司現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)的不足，引進(jìn)一批物流管理、業(yè)務(wù)淺談人員；并適當(dāng)引入投資、財務(wù)、法律方面的專業(yè)人員。 3．物流倉儲項目工程建設(shè)其他費用 物流倉儲項目工程建設(shè)其他費用主要是廠區(qū)道路建設(shè)，根據(jù)項目造價，廠區(qū)道路建設(shè)費用為 50 萬元。 27 3．財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 評估中的折現(xiàn)率按照下式選?。? 折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報酬率 +風(fēng)險報酬率 （ 1）無風(fēng)險報酬率 無風(fēng)險報酬率的高低，主要受平均利潤率、資金供求關(guān)系和政府調(diào)節(jié)的影響。 經(jīng)營風(fēng) 險報酬率：經(jīng)營風(fēng)險指企業(yè)因經(jīng)營上的原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動的可能性，本項目影響經(jīng)營風(fēng)險的因素包括自然氣候條件、市場需求變動、項目經(jīng)營成本變動、經(jīng)營單位調(diào)整與應(yīng)對價格變動的能力等。 4．其他計算參數(shù) 其它計算參數(shù)按國家或地方有關(guān)文件選取。 3)投資回收期 本項目所得稅后動態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期），說明本項目開始運營后 ，能在 年內(nèi)收回全部資金。本項目采用單因素分析法進(jìn)行敏感性分析。 經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當(dāng)?shù)厣唐菲髽I(yè)的認(rèn)可，大多數(shù)居民對本項目建設(shè)表示支持，只有極少數(shù)居民對本項目表示排斥，其主要原因是擔(dān)心項目的建設(shè) 對當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成破壞。對經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個角度進(jìn)行考察。央行四次強(qiáng)調(diào)防范信貸風(fēng)險，讓房產(chǎn)開發(fā)商們感覺到政策的變化，而樓市、股市熱錢的流入使得政策上會 36 更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢有逃脫的可能，樓市高漲的同時面臨著風(fēng)險。由于經(jīng)濟(jì)的周期性波動會對市場產(chǎn)品需求帶來行情的波動。 （ 4）管理風(fēng)險 項目的實施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒 的意外事件或某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會大大影響項目的進(jìn)展或收益。 6）實現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時掌握資金和訂貨動態(tài)。 39 第十九章 物流倉儲 項目可行性研究結(jié)論與建議 一、物流倉儲項目推薦方案的總體描述 本項目計劃占地面積 70畝，建筑面積 40000 平方米，投資 700 萬元，建設(shè)期為1 年，建成運營后，年實現(xiàn)營業(yè)收入 200 萬元 ,年實現(xiàn)凈利潤 90 多萬元 ,本項目所得稅后內(nèi)部收益率為 %，不含建設(shè)期的動態(tài)投資收回期為 8 年，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 2）項目主管單位應(yīng)抓緊項目有關(guān)配套工作，壓縮審批程序，縮短申請周期，盡快落實配套資金，為項目的前期工作提供資金保障，加快工作進(jìn)度，提高 工作效率，使項目的建設(shè)少走彎路，早建設(shè)、早投產(chǎn)、早見效。 2．存在問題 雖然從長期來分析，本項目市場前景廣闊，但是從目前形勢分析，市場具有一定的不確定性。 （ 3）應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的對策： 實行嚴(yán)格的資金借貸和運用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場成本變化，調(diào)整資本 結(jié)構(gòu)； 38 使投資項目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險； 加強(qiáng)對業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運營的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時完善公司自身的“造血”機(jī)制； 加強(qiáng)對資金運行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 實施財務(wù)預(yù)決算制度； 建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到 最低程度。 37 三、物流倉儲項目風(fēng)險防范和降低風(fēng)險對策 （ 1）應(yīng)對政策風(fēng)險的對策： 公司將在國家各項經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息 ，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略； 加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營運成本，努力提高經(jīng)營效率，形成公司的獨特優(yōu)勢，增強(qiáng)抵御政策風(fēng)險的能力。 （ 3）財務(wù)風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。從本項目來看，公司面臨市 場風(fēng)險有： 1）市場價格波動。商品消費量受政策的波動也會傳導(dǎo)給商品物流行業(yè)。 四、物流倉儲項目社會評價結(jié)論 從以上分析可以得到，本項目建設(shè)具有良好的社會效益，得到了政府和當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民的認(rèn)同，社會風(fēng)險較小，因此，從社會評價的角度來分析，本項目是可行的。