【正文】 19 第十一章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、場(chǎng)址環(huán)境條件 （ 1）水環(huán)境 項(xiàng)目所在地水體自凈能力較強(qiáng)，水質(zhì)較好，且排入河道的生活污水和工業(yè)廢水尚未超過(guò)河道的納污能力。項(xiàng)目建成后，節(jié)能水平將達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。其中商品倉(cāng)庫(kù)用于對(duì)外營(yíng)業(yè)用，是主營(yíng)業(yè)務(wù)之一；設(shè)備倉(cāng)庫(kù) 用于存放物流設(shè)備。 電熱地膜供暖系統(tǒng)是一種通電后能發(fā)熱的半透明聚酯薄膜 ,由可導(dǎo)電的特制油墨、金屬載流條經(jīng)加工、熱壓在絕緣聚酯薄膜間和防水、耐壓絕緣套制成。 全廠設(shè)有 3 個(gè)循環(huán)水系統(tǒng)， 1個(gè)污水處理站。采用鋼結(jié)構(gòu)建筑。 12 5．防洪、防潮、排澇設(shè)施條件 本項(xiàng)目防洪、防潮 、排澇設(shè)施條件成熟。安置區(qū) (3個(gè) )用地200 畝，可開(kāi)發(fā)出讓土地 1003 畝 )。 該園區(qū)系 “ 十二五 ” 時(shí)期州、市招商 引資的重點(diǎn)項(xiàng)目之一 。預(yù)計(jì)用 3到 4年時(shí)間把園區(qū)建成黔、滇、桂三省區(qū)結(jié)合部最大的商貿(mào)物流交易平臺(tái)。 依托公路和鐵路，貴陽(yáng)已形成各種商品延伸業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)高度集聚的產(chǎn)業(yè)特色，正在成為國(guó)內(nèi)各種商品服務(wù)業(yè)規(guī)模較大、發(fā)展較快的地區(qū)之一。商品貿(mào)易在我國(guó)對(duì)外貿(mào)易以及商品工業(yè)發(fā)展中的地位也日益重要。在調(diào)查企業(yè)中有 57%的生產(chǎn)企業(yè)和38%的商業(yè)企業(yè)在尋找新的物流代理商。 6 在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)條件下，物流需求市場(chǎng)潛力巨大 (見(jiàn)表 4)，社會(huì)物流業(yè)有較大發(fā)展空間。中國(guó) 450 家大中型工業(yè)企業(yè)中，有 45%的企業(yè)計(jì)劃在未來(lái)兩年內(nèi)選擇新的物流商。從歷史數(shù)據(jù)看，比過(guò)去 10 年年 均增速高 個(gè)百分點(diǎn)，仍處于較快增長(zhǎng)區(qū)間。因此， 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期，公司應(yīng)該注重營(yíng)銷(xiāo)策略，加強(qiáng)服務(wù)宣傳，使?fàn)I業(yè)收入得到有力的保障。由于食 品冷鏈?zhǔn)且员ＷC易腐食品品質(zhì)為目的，以保持低溫環(huán)境為核心要求的供應(yīng)鏈系統(tǒng)，所以它比一般常溫物流系統(tǒng)的要求更高、更復(fù)雜，建設(shè)投資也要大很多，是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程。 服務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍： （ 1）提供貨物搬運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)； （ 2）提供第三方物流服務(wù)； （ 3）提供物流電子商務(wù)平臺(tái)； （ 4）提供物流系統(tǒng)及物流方案設(shè)計(jì)； 公司發(fā)展規(guī)劃 （ 1）發(fā)展戰(zhàn) 略 公司的首要目標(biāo)是滿足城市的功能服務(wù)配套，建立城際銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和交易平臺(tái)；通過(guò)建立全國(guó)的物流體系形成集聚效應(yīng)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力；最后通過(guò)建立電子商務(wù)平臺(tái)，提供網(wǎng)上訂單服務(wù)，利用信息化手段有效的整合內(nèi)外物流資源。 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 黔西南州德眾工貿(mào)物流倉(cāng)儲(chǔ)中心 20xx 年 10 月 1 2 3 第一章 總論 一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目背景 1．項(xiàng)目名稱 物流倉(cāng)儲(chǔ)綜合項(xiàng)目 2．建設(shè)單位 黔西南州德眾工貿(mào)物流倉(cāng)儲(chǔ)中心 3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1）《國(guó)家十二五發(fā)展規(guī)劃綱要》 2）《興義市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”發(fā)展規(guī)劃》 3）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目概況 1．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 本項(xiàng)目擬建于木賈物 流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處） 2．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 經(jīng)充分考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件以及公司的綜合情況，本項(xiàng)目擬建配送、倉(cāng)儲(chǔ)于一體的物流中心。 經(jīng)營(yíng)原則及范圍 2 公司將實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，通過(guò)貯備外部物流資源，構(gòu)建覆蓋全國(guó)的物流網(wǎng)絡(luò)，提供跨地區(qū)的綜合物流服務(wù)。特殊商品：藥品。 四、問(wèn)題與建議 目前，我國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)處于起步階段，客戶對(duì)第三方倉(cāng)儲(chǔ)物流的認(rèn)可度還不是很高，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)初期具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 20xx 年我國(guó)消費(fèi)形勢(shì)總體良好，預(yù)計(jì)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 18 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 17%。根據(jù) 20xx 年 3月中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)對(duì)中國(guó)物流市場(chǎng)進(jìn)行的一次典型調(diào)查顯示，很多企業(yè)認(rèn)為物流對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響比較高 (見(jiàn)圖 1)。因此，從與發(fā)達(dá)國(guó)家的差距可以看出中國(guó)物流業(yè)蘊(yùn)涵的巨大發(fā)展空間。 3） 新物流商的選擇 新的物流代理商依然是企業(yè) “ 不變 ” 的選擇。中國(guó)商品貿(mào)易占世界商品貿(mào)易的比重不斷上升。 據(jù)貴州商品服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)近日透露，貴州正加大力度以貴陽(yáng)地區(qū)為核心培育發(fā)展商品服務(wù)產(chǎn)業(yè)，形成商品貿(mào)易、信息發(fā)布、融資擔(dān)保、物流配送及中介服務(wù)等多種平臺(tái)。計(jì)劃投資 ，其中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，招商引資項(xiàng)目 50億元。園區(qū)道路主干道的高壓部分安裝入地、變電站建設(shè)及相關(guān)供電設(shè)施工作正在有序開(kāi)展。 2．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 木賈現(xiàn)代商貿(mào)物流園總占地面積 畝 (其中，綠地 畝，道路占地 畝 。 4．公用設(shè)施社會(huì)依托條件 本區(qū)供水、 供電、供氣、通訊、排污條件較好。主要建筑物是倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)。廠區(qū)內(nèi)鋪設(shè)給水管道，最大給水量達(dá)到 10 噸/時(shí)，能充分保證項(xiàng)目用水需求。 4．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目供熱設(shè)施 擬建項(xiàng)目計(jì)劃采用電熱地膜供暖系統(tǒng)對(duì)場(chǎng)區(qū)進(jìn)行供暖。 7．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施 本項(xiàng)目建有一個(gè)商品倉(cāng)庫(kù)，和一個(gè)設(shè)備倉(cāng)庫(kù)。 （ 2）采用以上節(jié)能措施后，估計(jì)單位產(chǎn)品（建筑面積）能耗比國(guó)內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品低 20%左右。本項(xiàng)目節(jié)水工藝貫徹了《中國(guó)節(jié)水技術(shù)政策大綱》規(guī)定的節(jié)水技術(shù)，重復(fù)利用率能夠滿足項(xiàng)目要求，項(xiàng)目采用的節(jié)水技術(shù)、節(jié)水工藝為已經(jīng)達(dá)到國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平。 三、環(huán)境保護(hù)措施方 案 （ 1）施工期生活污水的水量相對(duì)較少，在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀池一座，收集施工中所排放的各類(lèi)廢水，在沉淀一定時(shí)間后，作為施工用水的一部分重復(fù)使用，這樣既節(jié)約了水資源，又減輕了對(duì)周?chē)h(huán)境的污染。 （ 7）本項(xiàng)目產(chǎn)生污水較少，經(jīng)處理后全部回收利用。 按照“預(yù)防為主，防水結(jié)合”的消防工程指導(dǎo)方針，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)有關(guān)消防法規(guī)與規(guī)定，應(yīng)采取如下必要的消防安全措施： 保證各建筑物之間、各露天堆場(chǎng)之間的安全距離，同時(shí)各主要生產(chǎn)建筑物場(chǎng)區(qū)設(shè)置了消防通道，保證消防車(chē)能夠暢通無(wú)阻，及時(shí)進(jìn)行安全施 救； 嚴(yán)格遵循《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，考慮了合理的防火、防爆區(qū)、疏散通道、安全門(mén)的設(shè)置均滿足安全疏散要求，并選擇符合防火要求的各類(lèi)耐火性能好與非燃燒的建筑材料； 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，在辦公及加工車(chē)間區(qū)域應(yīng)布置一定數(shù)量的消火栓，并配備滅火器若干。 5．員工來(lái)源及招聘方案 在項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)期間，將加強(qiáng)對(duì)人才培養(yǎng)的投入，不斷引進(jìn)高素質(zhì)人才，在人員的增加過(guò)程中將主要針對(duì)公司現(xiàn)有人員結(jié)構(gòu)的不足，引進(jìn)一批物流管理、業(yè)務(wù)淺談人員；并適當(dāng)引入投資、財(cái)務(wù)、法律方面的專(zhuān)業(yè)人員。 3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用主要是廠區(qū)道路建設(shè)，根據(jù)項(xiàng)目造價(jià)，廠區(qū)道路建設(shè)費(fèi)用為 50 萬(wàn)元。 27 3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 評(píng)估中的折現(xiàn)率按照下式選?。? 折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （ 1）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的高低，主要受平均利潤(rùn)率、資金供求關(guān)系和政府調(diào)節(jié)的影響。 經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)報(bào)酬率：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)上的原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動(dòng)的可能性，本項(xiàng)目影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素包括自然氣候條件、市場(chǎng)需求變動(dòng)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)單位調(diào)整與應(yīng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的能力等。 4．其他計(jì)算參數(shù) 其它計(jì)算參數(shù)按國(guó)家或地方有關(guān)文件選取。 3)投資回收期 本項(xiàng)目所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期），說(shuō)明本項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)后 ，能在 年內(nèi)收回全部資金。本項(xiàng)目采用單因素分析法進(jìn)行敏感性分析。 經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當(dāng)?shù)厣唐菲髽I(yè)的認(rèn)可，大多數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)表示支持，只有極少數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目表示排斥，其主要原因是擔(dān)心項(xiàng)目的建設(shè) 對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成破壞。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行考察。央行四次強(qiáng)調(diào)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，讓房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們感覺(jué)到政策的變化，而樓市、股市熱錢(qián)的流入使得政策上會(huì) 36 更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢(qián)有逃脫的可能，樓市高漲的同時(shí)面臨著風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品需求帶來(lái)行情的波動(dòng)。 （ 4）管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的實(shí)施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒 的意外事件或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會(huì)大大影響項(xiàng)目的進(jìn)展或收益。 6）實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時(shí)掌握資金和訂貨動(dòng)態(tài)。 39 第十九章 物流倉(cāng)儲(chǔ) 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目推薦方案的總體描述 本項(xiàng)目計(jì)劃占地面積 70畝，建筑面積 40000 平方米，投資 700 萬(wàn)元，建設(shè)期為1 年，建成運(yùn)營(yíng)后，年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 200 萬(wàn)元 ,年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 90 多萬(wàn)元 ,本項(xiàng)目所得稅后內(nèi)部收益率為 %，不含建設(shè)期的動(dòng)態(tài)投資收回期為 8 年，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 2）項(xiàng)目主管單位應(yīng)抓緊項(xiàng)目有關(guān)配套工作，壓縮審批程序，縮短申請(qǐng)周期，盡快落實(shí)配套資金，為項(xiàng)目的前期工作提供資金保障，加快工作進(jìn)度，提高 工作效率，使項(xiàng)目的建設(shè)少走彎路，早建設(shè)、早投產(chǎn)、早見(jiàn)效。 2．存在問(wèn)題 雖然從長(zhǎng)期來(lái)分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊，但是從目前形勢(shì)分析，市場(chǎng)具有一定的不確定性。 （ 3）應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 實(shí)行嚴(yán)格的資金借貸和運(yùn)用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場(chǎng)成本變化，調(diào)整資本 結(jié)構(gòu)； 38 使投資項(xiàng)目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運(yùn)營(yíng)的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時(shí)完善公司自身的“造血”機(jī)制； 加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)決算制度； 建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到 最低程度。 37 三、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （ 1）應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 公司將在國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息 ，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略； 加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營(yíng)運(yùn)成本，努力提高經(jīng)營(yíng)效率，形成公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。 （ 3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對(duì)企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。從本項(xiàng)目來(lái)看，公司面臨市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有： 1）市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。商品消費(fèi)量受政策的波動(dòng)也會(huì)傳導(dǎo)給商品物流行業(yè)。 四、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 從以上分析可以得到，本項(xiàng)目建設(shè)具有良好的社會(huì)效益，得到了政府和當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民的認(rèn)同，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此，從社會(huì)評(píng)價(jià)的角度來(lái)分析，本項(xiàng)目是可行的。