【正文】 新城新世界 小高層 高層 寫字樓 酒店 10598 11月 10日開始推出 390套；銷售 90%， 1月 12日推出 2棟，合計 180套套，銷售 60%。 中國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢 ? 就整個房地產(chǎn)市場而言， 08年整個市場將在十分明顯的政策烙印下逐步調(diào)整， 具體表現(xiàn)就是： 繼續(xù)落實和已出臺政策； 貨幣從緊，緊縮銀根； 加快閑置土地開發(fā)； 增加保障性住房供應(yīng)。 調(diào)控政策出臺軌跡 ? 2023 年下半年主流報廣地產(chǎn)廣告投放次數(shù)與金額走勢圖05000000100000001500000020230000250000003000000035000000050100150200250300350金額( 元)次數(shù)( 次)金額 ( 元 ) 10133903 8093246 11431493 16056990 12679769 29448002 27293084次數(shù) ( 次 ) 166 133 168 239 201 280 3016 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月受宏觀政策調(diào)控影響，年末的推廣費用明顯增高，更加印證市場疲軟。 截止到 11月底，長沙商品房銷售總量是 。 銷售量遠遠大于供應(yīng)量。 2023年下半年報廣地產(chǎn)廣告投放情況 ? 盡管一年經(jīng)歷了陽光和風(fēng)雨， 但總體來看： 07年整個年度量價雙雙飆升， 呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場的極度和非理性繁榮， 供給和需求均已嚴(yán)重透支。 如果出臺新的政策， 總體來說，趨勢將更加嚴(yán)厲。 570 80% 5400 綠城 君悅香邸 小高層、高層 2200 500(二期 ) 150 30% 5600 珠江花城 小高層、高層 2299 320 280 % 5400 順天黃金海岸 小高層、高層 1800 800 720 90% 4600 天健芙蓉盛世 高層、酒店 寫字樓 1695 11月 25日首推 600套 570 96% 5200 陽光 100新城 小戶型公寓、洋房、別墅 1782 小戶型公寓 700套、 洋房 190套 公寓 700 洋房 133套 公寓售完，洋房 70% 5100 全市主要競爭對手推貨量情況（一） 各大競爭對手去化較好，君悅香邸由于價格較高，市場抗性較大。中信新城，格蘭小鎮(zhèn)將迅 速點燃融城引擎。 ? 房號 戶型 面積 銷售總額 1 C1701 3*2(躍 +閣 ) 1568642 2 C2702 3*2(躍 +閣 ) 1565200 3 D4902 10*3*4(躍 +閣 ) 1366953 4 G1902 11*3*4(躍 +閣 ) 1612158 5 G1903 11*3*4(躍 +閣 ) 1612158 6 A1301 3*2*2 754808 合計 8479919 顯而易見，面積過大、產(chǎn)品總價過高導(dǎo)致滯銷。 余下雜物屬于自然消化，受面積價格因素影響。 就項目本身而言， 承接前期高端品質(zhì)地產(chǎn)形象，利用產(chǎn)品全面升級集大成之作契機，以我為主，主動出擊，繼續(xù)強化品質(zhì)主題、高度創(chuàng)新，爭取品牌和效益的雙豐收。 ? 第四部分 項目戰(zhàn)略目標(biāo)及營銷階段劃分 項目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項目價格策略 項目營銷階段劃分及推盤策略 ? 價格制定策略 結(jié)合前期銷售現(xiàn)狀及待售物業(yè)特征， 建議在制定價格遵循以下原則： 拉大價差，提升形象。 戶型升級 —— 大 3房 4房 5房，真正市場稀缺產(chǎn)品。 推廣主題 推廣主題探尋 與客戶需求性價比契合 ? 我們看到， 08年是奧運年 奧運毫無疑問將是 08年的主題。比如我們的競爭對手北辰（奧運參建商），奧林匹克花園，融科檀香山、新城新世界（跑進奧運年）、茂華、金源等北京開發(fā)商 …… 因此贏得先機將是非常重要，容易形成頭羊效應(yīng)。 推廣階段規(guī)劃 ? 活動規(guī)則： 比如凡是打電話猜中中國獲得金牌數(shù)量， 均可在前往星城世家登記獲得禮品， 另外猜中，購房有不同等級優(yōu)惠，比如現(xiàn)場看奧運。 推廣階段規(guī)劃 ? 第五部分 項目營銷整體策略 推廣主題 推廣策略 媒介策略 重要配合事項 ? 媒介策劃其實就象拳擊：首先必須十指緊握，才能形成合力，出 快準(zhǔn)狠；必須有強力絕招，但也要打組合拳，整合才更有源源不絕 之動力；必須按既定戰(zhàn)術(shù)進行，頑強而執(zhí)著；但又必須根據(jù)場上情 況靈活調(diào)整； 所以媒介策劃的原則就是：集中，整合，堅持，創(chuàng)新 媒介總體策略 ? 報紙廣告：從項目特色與賣點出發(fā)，塑造生活方式與審美觀與價值觀 。 媒介投放組合 ? 由于奧運資源是普遍熱點，競爭肯定十分激烈，因此必須創(chuàng)新。 ? 另外， 可以將集團所以旗下樓盤都整合在“奧運品質(zhì)金牌生活”的主題下， 因為： 星城世家、東郡、西郡目前差不多都是以品質(zhì)為推廣主題， 奧運品質(zhì)金牌生活并不偏離原有推廣方向。 ? 所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。 ? 不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。 ? 沒有組織就沒有管理，而沒有管理也就沒有組織。 2023年 2月 11日 2023年 2月 11日星期六 ? 做生意，要隨著形勢的變化而變化。 2月 11日 8時 7分 下午 8時 7分 38秒 ? 企業(yè)做大后 CEO說話要越來越細。 20:07:3820:07:3820:072/11/2023 8:07:38 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 下午 8時 7分 38秒 下午 8時 7分 20:07: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 下午 8時 7分 :07February 11, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :07:3820:07:38February 11, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 8時 7分 :07February 11, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 8時 7分 38秒 下午 8時 7分 20:07: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 20:07:3820:07:3820:072/11/2023 8:07:38 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 20:07:3820:07:3820:07Saturday, February 11, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 2月 11日星期六 8時 7分 38秒 ? 企業(yè)的成功靠團隊，而不是靠個人。做大生意，要看政治觀局勢。 ? 管理就是做好無數(shù)小的細節(jié)工作。 ? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。 ? 蓋茨運用的管理風(fēng)格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨樹一幟的達爾文式 ? 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言 20:0720:0720:07: ? 前方充滿著未知，但我必須得走。 媒介資源整合建議 ? 第五部分 項目營銷整體策略 推廣主題 推廣策略 媒介策略 重要配合事項 ? 現(xiàn)代的營銷體系是一個整合的營銷，關(guān)于營銷的方方面面必須 統(tǒng)一協(xié)調(diào)，才能事半功倍。 在奧運期間，可冠名交通頻道“每日金牌榜”或者“今日金牌選手”， 同理，報紙也是如此。 售點廣告 :注意廣告載體的運用及主題訴求 .廣告創(chuàng)意 . 公關(guān) /促銷活動：吸引客戶親身感受；增強業(yè)主口碑銷售力 。 奧運競猜引爆市場，積蓄客戶 ? 第三階段：奧運促銷 時間： 7— 9月 目的：借助民眾熱情，奧運促銷新推房源，利用參與性活動，提升品牌。 ? 第五部分 項目營銷整體策略 推廣主題 推廣策略 媒介策略 重要配合事項 ? 高性價比 高銷售率 高形象 星城世家總體推廣目標(biāo) ? 推廣策略 —— 重活動輕推廣（實效推廣的客戶攻略） 針對其開展客戶實效營銷活動，以活動主導(dǎo)（參與性為主），利用一期優(yōu)秀品牌和口碑效應(yīng)。 借勢而上無疑是最捷徑的選擇。 工程質(zhì)量升級 —— 收官之作，精益求精。 足夠刺激的優(yōu)惠措施。 項目總體戰(zhàn)略目標(biāo) ? 第四部分 項目戰(zhàn)略目標(biāo)及營銷階段劃分 項目總體戰(zhàn)略目標(biāo) 項目價格策略 項目營銷階段劃分及推盤策略 ? 08年 3月，星