【正文】 。 3. 確定物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)的內(nèi)容 （ 1）物業(yè)資料的查驗(yàn)與移交 現(xiàn)場查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。 雙方根據(jù)以上條件，約定物業(yè)承接查驗(yàn)的時間，共同制定物業(yè)承接查驗(yàn)方案。物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)法律主體在承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議也可以通過仲裁或者訴訟等其他方法解決。 物業(yè)承接查驗(yàn)的責(zé)任 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時間、交接方式等內(nèi)容。 4. 解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題。 3）建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。 4）對于現(xiàn)場查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題， 《 辦法 》 指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合合同約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，以促使盡快解決完善。 3）要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決現(xiàn)場查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)；應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 其中法律、法規(guī)依據(jù)主要是 《 物權(quán)法 》 、 《 合同法 》 、 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 和 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 等。 工程竣工驗(yàn)收的目的是確認(rèn)物業(yè)項(xiàng)目工程質(zhì)量是否合格，能否交付使用，取得進(jìn)入物業(yè)產(chǎn)品市場的資格；而物業(yè)承接查驗(yàn)的目的主要在于分清各方責(zé)任，維護(hù)各方利益，減少矛盾和糾紛，以利于業(yè)主使用和物業(yè)管理順利進(jìn)行?！? 2023年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 （以下簡稱 《 辦法 》 ）第二條規(guī)定：“本辦法所稱物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動。 ” 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第第二十四條規(guī)定，“ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10日內(nèi) 辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 、完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作的時間要求 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第十條規(guī)定“ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用 15日前， 與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作?！? 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第四十條規(guī)定，“建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 物業(yè)承接查驗(yàn)的性質(zhì)與竣工驗(yàn)收的區(qū)別 物業(yè)承接查驗(yàn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能的再檢驗(yàn)，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能的確認(rèn)。 物業(yè)承接查驗(yàn)是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的接管查驗(yàn)。具體要求是： 1）要求建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能齊備、配套齊全的物業(yè)，確保滿足物業(yè)的使用功能。以確保正確使用、維護(hù)、管理好共用設(shè)施設(shè)備。 （ 4） 始終堅(jiān)持“保護(hù)業(yè)主物權(quán)”原則，最大限度的保護(hù)業(yè)主的共有物權(quán)利益。 物業(yè)承接查驗(yàn)的條件 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具； 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； 道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求； 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 物業(yè)承接查驗(yàn)的程序 物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行： 1. 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； 2. 移交有關(guān)圖紙資料； 3. 查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 6. 辦理物業(yè)交接手續(xù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。而在現(xiàn)場查驗(yàn) 20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交規(guī)定的物業(yè)資料。物業(yè)承接查驗(yàn)小組及職責(zé)見表 2–1。 因此，物業(yè)承接查驗(yàn)小組就應(yīng)該根據(jù) 《 辦法 》 的規(guī)定與合同約定、以及物業(yè)設(shè)計(jì)文件及清單列出現(xiàn)場查驗(yàn)的項(xiàng)目和內(nèi)容。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)檢查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務(wù)人員依據(jù)自身的專業(yè)技術(shù)能力和經(jīng)驗(yàn)以及觀察力，在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場核對時詳細(xì)觀察其是否符合配置標(biāo)準(zhǔn)，外觀質(zhì)量是否存在缺陷，發(fā)現(xiàn)問題，詳細(xì)記錄。（如：消防系統(tǒng)的分系統(tǒng)試驗(yàn)和綜合聯(lián)動試驗(yàn)；排水系統(tǒng)的灌水、通水、通球試驗(yàn)；有防水要求部位的閉水試驗(yàn)等）。 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。 3. 辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)： （ 1）前期物業(yè)服務(wù)合同； （ 2）臨時管理規(guī)約； （ 3）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （ 4）建設(shè)單位移交資料清單； （ 5）查驗(yàn)記錄； （ 6）交接記錄； （ 7）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。 自物業(yè)完成交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀壞或滅失的責(zé)任。 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。 爭議的解決 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。 3）業(yè)主資料，包括：業(yè)主身份、產(chǎn)權(quán)證明，物業(yè)查驗(yàn)、問題解決記錄，物業(yè)使用、裝修、維修資料，有關(guān)服務(wù)、投訴、回訪記錄和糾紛的處理報(bào)告等。 3）物業(yè)共用配套設(shè)施的查驗(yàn)和移交。 5. 注意事項(xiàng)： （ 1）明確交接主體和次序。 （ 5）在物業(yè)管理移交工作中，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問題。雖然在具體移交中可合并進(jìn)行，但要分清楚移交的主體和責(zé)任。 4）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂、倉庫、操作間等。 5）合同協(xié)議書，包括：對內(nèi)、對外簽訂的合同、協(xié)議原件。 1. 承接查驗(yàn)的法律主體 （ 1）原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位）移交時的雙方法律主體是： 交方：原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 接方：物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位） （ 2）業(yè)主或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位）向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交時的雙方法律主體是： 交方：業(yè)主或業(yè)主委員會（產(chǎn)權(quán)單位） 接方：新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè) 2. 承接查驗(yàn)的條件 在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下才能實(shí)施承接查驗(yàn)。 2. 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)承接查驗(yàn)的違約責(zé)任 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害物業(yè)買受人權(quán)益。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有。告知方式應(yīng)在《 前期物業(yè)服務(wù)合同 》 中約定。 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)，交接時間、交接方式等內(nèi)容，雙方簽署物業(yè) 《 物業(yè)移交表 》 ，即表 27，交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字、蓋章確認(rèn)。 2. 查驗(yàn)記錄 現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。物業(yè)服務(wù)人員在對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場查驗(yàn)時，要根據(jù)設(shè)施設(shè)備出廠的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)說明文件的要求和有關(guān)設(shè)備的安全操作規(guī)程，由建設(shè)單位或供貨廠商的專業(yè)人員開啟共用設(shè)施設(shè)備，并使其達(dá)到滿負(fù)荷運(yùn)行，記錄設(shè)備運(yùn)行的主要技術(shù)參數(shù)，在現(xiàn)場雙方進(jìn)行交流溝通和有效培訓(xùn)，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設(shè)備，并從中發(fā)現(xiàn)問題，以便由建設(shè)單位責(zé)成責(zé)任單位負(fù)責(zé)解決，以保證查驗(yàn)的正常進(jìn)行。 物業(yè)資料移交后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加物業(yè)承接查驗(yàn)的工程技術(shù)人員應(yīng)全面閱讀物業(yè)清單、物業(yè)竣工圖紙與資料和設(shè)備使用說明書，全面了解物業(yè)工程