【正文】 括土建與安裝專業(yè)）及管理人員組成物業(yè)承接查驗(yàn)小組，建設(shè)單位亦可指派工程施工總承包單位、主要設(shè)備供貨廠家、工程監(jiān)理單位參加，同時(shí)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表和房地產(chǎn)行政主管部門參加。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到建設(shè)單位的書面通知后，應(yīng)主動(dòng)與建設(shè)單位連系，并查看物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)具備的條件的相關(guān)文件，即： 1. 關(guān)于工程質(zhì)量合格證和規(guī)劃、消防、環(huán)保認(rèn)可及準(zhǔn)許使用文件的備案文件； 2. 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)公司的供用合同與計(jì)量表具的相關(guān)文件； 3. 教育、衛(wèi)生等公共配套設(shè)施的竣工驗(yàn)收文件； 4. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； 5. 物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 6. 物業(yè)買賣合同、臨時(shí)管理規(guī)約等法規(guī)規(guī)定的物業(yè)管理必須的文件； 7. 物業(yè)竣工圖紙及竣工資料。 物業(yè)承接查驗(yàn)的程序 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)按照下列程序進(jìn)行： 確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案 ——移交有關(guān)圖紙資料 ——查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 ——解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題 ——確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果 ——簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議 ——辦理物業(yè)交接手續(xù)。 物業(yè)承接查驗(yàn)爭(zhēng)議的解決 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。 建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方約定。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起 10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。 建設(shè)單位應(yīng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)形成記錄，包括：查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。 6）物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)過程和結(jié)果可以公證。 2）建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 1）為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)， 《 辦法 》 明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任： A、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； B、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任； C、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 3）對(duì)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和交接工作， 《 辦法 》 要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細(xì)列明查驗(yàn)記錄和交接記錄應(yīng)當(dāng)包括的具體內(nèi)容。即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“客觀公正”。未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限 。” （ 1） 堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則。 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù) 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)。而物業(yè)承接查驗(yàn)是前期物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人在利益第三人業(yè)主參與并接受房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下進(jìn)行的。 一是目的不同。 3. 實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必要條件。 物業(yè)承接查驗(yàn)基礎(chǔ)學(xué)習(xí) 一、 物業(yè)承接查驗(yàn)概述 物業(yè)承接查驗(yàn)概念 物業(yè)承接查驗(yàn)制度是 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 （以下簡(jiǎn)稱 《 條例 》 ）確定的七大基本制度之一，《 條例 》 第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?！? 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第三十四條規(guī)定，“自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 學(xué)習(xí) 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 學(xué)習(xí) 《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 的意義 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第一條明確指出“為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》 、 《 中華人民共和國(guó)合同法》 和 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。” 、資料移交 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第第十四條規(guī)定 ，“ 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前 ，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： ，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； ； 。” ，“物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！? 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的實(shí)施時(shí)間 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法自 2023年 1月 1日起施行。 2. 實(shí)現(xiàn)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)權(quán)利益具有重要意義。 因此物業(yè)承接查驗(yàn)和工程竣工驗(yàn)收有以下三個(gè)不同。 工程竣工驗(yàn)收是物業(yè)的建設(shè)單位將開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。工程竣工驗(yàn)收是對(duì)項(xiàng)目是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求以及建筑施工和設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)。 物業(yè)承接查驗(yàn)的原則 《 辦法 》 第三條“物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。 2） 《 辦法 》 規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗(yàn)必需的資料。 （ 2） 堅(jiān)持“客觀公正”原則。 2）對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的方法， 《 辦法 》 指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)檢查共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。即“加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)中的違約行為的監(jiān)督，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗(yàn)中切實(shí)做到“權(quán)責(zé)分明”。 這就要求物業(yè)的建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)的承接查驗(yàn)中嚴(yán)格做到： 1）鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。 5）建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。 5. 確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后 10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按 《 辦法 》 履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。 物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù) 實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件： 1.《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 ； 2.《 物業(yè)承接查驗(yàn)辦法 》 ； 3. 物業(yè)買賣合同； 4. 臨時(shí)管理規(guī)約； 5. 前期物業(yè)服務(wù)合同； 6. 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 7. 建設(shè)單位移交的圖紙資料； 8. 建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 因此，建設(shè)單位就應(yīng)在物業(yè)交付使用前至少 50日根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定完成物業(yè)的竣工驗(yàn)收，取得質(zhì)量合格證書，并完成備案，完全達(dá)到物業(yè)交付使用的條件后，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)承接