【正文】 業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)及延伸產(chǎn)品。 境內(nèi)每百平方公里擁有高等級公里 ，密度列江蘇省首位。 太倉屬江蘇省蘇州市管轄，地處長三角，位于蘇州東部，長江口南岸，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢 太倉素有上海 “ 后花園 ” 美譽。 區(qū)位特征：項目地塊東南面的道路昭示性較好，道路寬敞，通達性強，是未來商業(yè)排布的首選位置 ?項目四至： 東至太平路 南至寧波路 西至毛太路 北至北京路 ?道路交通情況： 東面 臨太倉市的主干道太平路，將來 會設(shè)有公交站汽車城站，有 115 公交車經(jīng)過，道路的通達性極好 。 87/4600 ☆ 19:寶龍城市廣場 。 60/9000 ☆ 24:世紀(jì)苑 13層； 250/6500 面積 價格 0 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000以上 ☆ 1 20 40 60 100 150 200以上 ☆ 2 ☆ 4 ☆ 5 ☆ 6 ☆ 7 ☆ 8 ☆ 9 ☆ 3 ☆ 11 ☆ 12 ☆ 13 ☆ 14 ☆ 10 ☆ 15 ☆ 16 ☆ 17 ☆ 18 ☆ 19 ☆ 20 ☆ 21 ☆ 22 ☆ 23 ☆ 24 森茂國際 太平南路 新世紀(jì)廣場 世紀(jì)苑 鄭和西路 城市華庭 五洋商城 流星花園 武陵街 南園西路 人民南路 北門街 美時達廣場 新華西路 縣府街 寶龍城市廣場 太倉國際物流城 君悅豪庭 柳園路 大慶錦繡城 南洋麗都 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國際 恒榮泰 城市廣場 萬鴻城市銀座 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 7 本報告是嚴(yán)格保密的。 90/7000 ☆ 4:五洋商城 12層； 80/5500 ☆ 5:之江國際 12層 。 項目經(jīng)營管理模式定位 經(jīng)營管理方向 銷售期，統(tǒng)一進行招商，直至項目全部開發(fā)完畢； 后期局部聘請專業(yè)公司進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，其它部分可以先協(xié)助業(yè)主成立商業(yè)街的租賃部，但不負(fù)責(zé)商業(yè)街后期經(jīng)營管理工作 。版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 物業(yè)管理方向 由開發(fā)商的物業(yè)管理公司行使物業(yè)管理職責(zé)； 3 本報告是嚴(yán)格保密的。 75/6500 ☆ 6:曼氏銀洲 1層； 50/10000 ☆ 7:鄭和西路 14層； 90/7000 ☆ 8:君悅豪庭 13層 。 面積 價格 0 2023 2500 3000 3500 4000 4500 5000以上 ☆ 1 60 80 90 100 120 120以上 ☆ 2 ☆ 4 ☆ 5 ☆ 6 ☆ 7 ☆ 8 ☆ 9 ☆ 3 ☆ 11 ☆ 12 ☆ 13 ☆ 14 ☆ 10 ☆ 15 ☆ 16 ☆ 17 ☆ 18 ☆ 19 ☆ 20 ☆ 21 ☆ 1:國際物流城 (公寓 )。 85/4200 ☆ 20:萬鴻城市銀座 。 南面 為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主干道； 北面 為北京路，緊靠高新留學(xué)生園區(qū)； 西面 毛太路已暢通，但周邊沒有建筑， 陌生區(qū)域； 森茂國際 寧波路 毛太路 北京路 太平路 毛太路 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 13 本報告是嚴(yán)格保密的。太倉東瀕長江，南臨 上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)， 與 崇明島 隔江相望，西連昆山市， 北接 常熟市。 寧太高速公路、蘇昆太高速公路、沿江高速、 204國道、錫太一級等組成高速公路網(wǎng)絡(luò)，全市各鎮(zhèn)駛上高 速公路均不超過 15分鐘。 ?民營企業(yè)已成為太倉工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展中的中堅力量。 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴(yán)格保密的。 老城區(qū)是太倉的房價高地，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東南部的房價有趕超之勢 一 級 公 路 公 路 速 高 經(jīng) 濟 開 發(fā) 區(qū) 204國道 46007800 45005000 4300 4600 4400 50005500 3800 沿 江 老 城 區(qū) 森茂國際 3400 3800 城北工廠聚集，政府有意拆遷改造，將工廠北遷，建設(shè)太倉新的生活居住區(qū) 老城區(qū)地段好，配套齊全，是太倉的房價高地，房價普遍在 5000元 /m2以上 城西緊鄰 204國道，雖然配套齊全，但環(huán)境較差，且并非位于城市發(fā)展方向，成長空間不大 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于太倉市主要發(fā)展軸上，將打造成太倉新的城市生活社區(qū) 40005300 54006000 35003800 43004600 5800（精裝修） 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 31 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 從戶型上看， 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷售速度明顯較快 項目 戶型 戶型面積 錦繡新城 華源上海城 兩房 88105 三房 115142 四房 144 高爾夫湖濱花苑 三房 192199 四房 247 華僑花園 兩房 80100 三房 100120 寶龍城市廣場 兩房 80100 三房 100150 酒店式公寓 4050 曼氏銀洲花園 兩房 128 三房 140166 四房、五房、六房 209271 ?80100㎡兩房、 100120㎡三房市場接受度高，在同一個項目中銷售速度明顯快于其他戶型。 ? 商業(yè)市場主要集中在老城區(qū)市中心， 新區(qū)的商業(yè)未成熟， 但未來有望成為 商業(yè)的另一極 。 居住環(huán)境好，交通條件好，物業(yè)管理好 。 事業(yè)心強，工作比較忙，愛面子，攀比心理嚴(yán)重 。 安全性、投資回報的穩(wěn)定性、增值性 投資機構(gòu) /大型私營業(yè)主 1 億萬級 購鋪決策視角 出處 編號 投資能力 投資機構(gòu) /大型私營業(yè)主 小型私營企業(yè)主 /中高級公務(wù)員 /企業(yè)高級管理層 /個體經(jīng)營者 / /小型私營業(yè)主 /個體經(jīng)營者 /中高級公務(wù)員 /企業(yè)高級管理層 小型私營業(yè)主 /高級公務(wù)員 /“ 本土地主 ” 中等私營業(yè)主 /中等外商 接近百萬 投資門檻、回報率、增值性、 安全性 6 回報率、增值性、穩(wěn)定性、安全性 5 剛過百萬 4 數(shù)百萬 接近千萬 十萬級 3 百萬級 2 千萬級 安全性、投資回報的穩(wěn)定性、 增值性 安全性、投資回報的穩(wěn)定性、增值性 安全性、投資回報的穩(wěn)定性、增值性 投資與回報是客戶購買商鋪時最基本的決策動機， 其決策角度與其財富或投資能力相關(guān) 常識 2：一般而言，財富等級越高，越關(guān)注投資的安全性和投資收益的穩(wěn)定性；財富等級越低，越關(guān)注投資門檻、短期快速回報及安全性 投資群體 先理清三個常識 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 基于對投資者、經(jīng)營者、消費者的分析，我們的營銷工作得到以下幾點啟示 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 經(jīng)營者 (汽車產(chǎn)業(yè)除外 ) ?主力商家 ：特色餐飲及特色休閑業(yè)態(tài)； ?品牌專賣店 ：專業(yè)店、便利店、連鎖餐飲等； ?獨立個體經(jīng)營者： 具有一定實力和經(jīng)營經(jīng)驗的個體經(jīng)營戶； 目標(biāo)消費群體 ?主力消費群 ?主要居住在市中心及項目周邊所界定范圍內(nèi)； ?以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人為主 。 項目周邊氛圍尚不成熟，投資客在項目前期占主導(dǎo)地位 投資群體 實力較強的經(jīng)商小業(yè)主 /中高級公務(wù)員 /企業(yè)技術(shù)人員 /太倉及周邊城市投資人群 /中等實力商家 業(yè)種、業(yè)態(tài)規(guī)劃在有效規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的前提下，要創(chuàng)新、要突破，引領(lǐng)市場潮流，吸引經(jīng)營者，進而吸引投資者及消費者。 客戶定位與形象定位 客戶定位 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值點總結(jié) 形象定位 61 本報告是嚴(yán)格保密的。 太倉既有項目調(diào)性多為明亮，輕松型 色彩占位 —— 紅透太倉 本項目的調(diào)性選擇要突破市場既有的慣性，要使消費者眼前一亮，在眾多項目中脫穎而出 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 森茂 國際 69 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告核心內(nèi)容 一部分：目標(biāo)梳理與問題界定 二部分：客戶定位與形象定位 三部分：營銷戰(zhàn)略與策略體系 —— 現(xiàn)狀與目標(biāo)之間的差距 —— 項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng) —— 營銷執(zhí)行的指導(dǎo)總綱 75 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目 SWOT分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ? 項目位于城市交通干道，距離繁華市中心較近，緊鄰經(jīng)開區(qū)中心，升值潛力大； ? 交通道路通達性好，昭式性強 ? 地塊平整，基本無拆遷阻礙，地塊方正，有利于規(guī)劃 ? 項目臨街性好，對發(fā)展商業(yè)具有一定的優(yōu)勢 ? 項目周邊土地儲備較為豐富，將為項目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大項目的后續(xù)發(fā)展能力 ? 處于市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展滯后片區(qū)，客戶認(rèn)同度不高； ? 周邊開發(fā)力度不高，影響項目形象 ? 開發(fā)商經(jīng)驗不足且是第一次開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，投資開發(fā)風(fēng)險相對較高； ? 商業(yè)配套缺乏，非市中心及城市主流發(fā)展方向，未來升值需要時間。 共享的、 ——10000平米的綠色空間、立體的園林將生活空間無限延伸、交流無處不在 活力的、 ——白天是交通的穿梭、商業(yè)的繁榮，晚上是家人的徜徉，任意時空都是活力的場景 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 70 本報告是嚴(yán)格保密的。 已定案名 \森茂國際 \LOGO 案名前以 “ 森茂 ” 作為前綴，以突出開發(fā)商品牌 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 針對投資群體的需求特征，為其 “量身訂做 ”投資產(chǎn)品 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?收入水平較高、消費能力強 。 再次回顧一下太倉商鋪投資者的典型特征 %%%%%%＜1010－20平方米20－50平方米50－100平方米100－300平方米300平方米以上%% %%%%%%%%%1臨街商鋪大型商場內(nèi)鋪位無所謂其他愿意購買的商鋪建筑面積 愿意購買的商鋪類型 資料來源：世聯(lián)調(diào)查問卷 %%%% %＜10萬10－20萬20－50萬50－100萬100萬以上受訪者購買商鋪愿意投資的金額 (元 ) %%%%%%%%%%%%%位置周邊消費能力商場定位商場管理發(fā)展?jié)摿煌ㄆ渌煌ㄙ徺I商鋪時最看重的要素 ?面積在 20~100平方米、總價 50萬以內(nèi)的的商鋪是市場投資熱點； ?投資者購鋪關(guān)注因素排序 周邊消費力 項目位置 項目定位與未來發(fā)展?jié)摿?項目交通條件 項目未來經(jīng)營管理 。 選擇鄰居，和同層次的人居住 。 項目客戶與本項目的契合度分析 人群 細(xì)分 置業(yè)偏好 區(qū)域 支付能力和 支付意愿 核心 驅(qū)動力 關(guān)注度 項目契 合度 私營企業(yè)主 中心片區(qū)、經(jīng)開片區(qū) 收入很高，強支付能力。 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 35