【正文】 部 ； 氣候宜人。第三、第四代集裝箱 船舶可全天候直達港口。 城市規(guī)劃使太倉各功能區(qū)在城市分工體系中的作用更加明確，城市形態(tài)優(yōu)化 城市規(guī)劃未來重點打造建設三大功能區(qū) 中部 經濟圈 沿滬產業(yè)帶定位： 包括城廂、陸渡、瀏河三鎮(zhèn) 上海國際航運中心的配套組合港 國際制造業(yè)基地 上海休閑度假投資基地 滬郊港口新城 大力發(fā)展與上海配套協(xié)作產業(yè) 沿江產業(yè)帶： 上海國際航運中心組合港中的干線港 長江樞紐港和江蘇第一外貿大港 構建沿江基礎產業(yè)集聚帶，建設現(xiàn)代化 新港城 中部經濟圈： 工業(yè)： 重點發(fā)展紡織服裝、輕工食品、 模具機械加工等產業(yè)區(qū) 物流： 發(fā)揮沿江高速、蘇昆太高速出口 及未來鐵路編組站等道口優(yōu)勢 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 沿江產業(yè)帶 沿滬經濟帶 中部經濟圈 21 本報告是嚴格保密的。 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 ?政府在 2023年后加大對經濟適用房的開發(fā)力度， 2023年投入 2600萬元用于經濟適用房建設， 2023年和 2023年分別投入 16227萬元和 47175萬元，是 2023年的 6倍多和 18倍多。城市住宅的產品形式從多層向高層不斷拔升。 新的大體量商業(yè)已經推向市場，市中心商業(yè)集中度逐漸提高 南洋廣場 10萬平米商業(yè)廣場 業(yè)態(tài)： 沃爾瑪超市，深圳 尖沙咀購物廣場，影城， 美容美體中心，健身中 心，書城，兒童樂園等 恒榮泰城市廣場 87614平米城市生活廣場 業(yè)態(tài)： 由大潤發(fā)超市、兩 棟 11+1和 15+1小高層； 8 層和 12層兩棟商住樓組成 縣府街商業(yè)街 新華西路商業(yè)街 人民路商業(yè)街 寶龍城市廣場 30萬平米城市生活廣場 業(yè)態(tài) ： 購物、旅游、娛樂、 休閑、餐飲、文化、運動、 居住、美食、酒店、居住 等九大功能互動經營，形 成 “ 一站式消費模式 ” 森茂國際 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 36 本報告是嚴格保密的。 本體條件 目標 市場環(huán)境 QUESTION Question 1 市場細分階段，目標客戶如何定位？ Question 2 如何將產品亮點順利轉化為市場價值？ Question3 如何區(qū)域板塊競爭中，實現(xiàn)最優(yōu)化營銷，樹立項目品牌？ 市場現(xiàn)狀下的問題解析 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 39 本報告是嚴格保密的。有區(qū)域情結，當達到他們的要求，支付意愿比較高 地段的身份標識、品質感、品位 很高 ★★★★★ 企業(yè) 中高 層管 理人 員 中大型民企中高層管理人員 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路 支付能力較高、區(qū)域認同度較高，看好區(qū)域發(fā)展前景 品質感、品位出眾、舒適度 很高 ★★★★★ 小型民企管理層 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路 有一定支付能力，區(qū)域認同度高，價格相對敏感 品質、價格 一般 ★★★ 個體經商者 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路 有一定支付能力，部分支付能力很強，整體對價格比較敏感，注重性價比 質量保證、性價比高 一般 ★★ 企業(yè)員工 中心片區(qū)、湘湖片區(qū)、市心北路 有一定支付能力，區(qū)域認同度高，價格相對敏感 品質、價格 一般 ★★★ 外地人士 中心片區(qū)、城廂鎮(zhèn) 支付能力一般，總價約束強 地段（居太倉市區(qū)近）、總價低 一般 ★★ 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 重點目標 重點目標 44 本報告是嚴格保密的。 愛面子，希望物業(yè)能彰顯其身份 。 ?受商鋪購買政策限制影響，投資客戶的財富量高低成為購鋪的首要因素； 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 50 本報告是嚴格保密的。 ?表現(xiàn)為經常性消費為主 。 客戶定位與形象定位 客戶定位 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值點總結 形象定位 分析項目潛在客群 56 本報告是嚴格保密的。 “森茂汽車城 ”是什么？ 4S、 3S汽車品牌專業(yè)店 + 汽車零配件 + 商業(yè)配套 + 酒店公寓 + LOFT公寓 + …… 64 本報告是嚴格保密的。 關鍵障礙 項目所在位置是 一片生地 專業(yè)市場規(guī)劃與一般商業(yè)和公寓間有形式沖突 項目配套差，缺乏 商業(yè)氛圍 突破口 向周邊借力 —— 與客運站、創(chuàng)業(yè)園區(qū)、公園合成城市新板塊 向品牌借力 —— 多個頂級汽車品牌 4S店引領高品質商業(yè) 向未來借力 —— 潛在的高起點大商業(yè) 契機 新定義 太倉的 “浦東 ” 未來的城市屋脊 分享頂級商業(yè)智慧 領創(chuàng)國際風尚生活 新太倉第一站 新商圈第一排 從 關鍵障礙 破題，建立 概念制高點 面對客運站的城市名片 面向未來的城市夢想 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 71 本報告是嚴格保密的。 ? 區(qū)域商業(yè)氣氛沒有，影響本項目現(xiàn)在的商業(yè)價值 機會 Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ? 太倉經濟發(fā)展快速，良好的區(qū)位吸引投資者 ? 處于快速城市化發(fā)展階段，產生剛性需求 ? 人均消費潛力大，購買增強 ? 目前市場供應的住宅、商業(yè)、商務公寓等產品，較為傳統(tǒng)，產品創(chuàng)新空間大； ? 新區(qū)未來將可能成為城市商業(yè)的另一極 ? 酒店式公寓市場供應稀缺，基本屬于空白； ? 本地居民較富裕，對低總價回報高的商務公寓、商鋪，投資意識較強 。 太倉，向上看！ 生活理念 地圖上部 城市精神 建筑高度 商業(yè)形態(tài) 城門口 新焦點 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 推廣形象定位 74 本報告是嚴格保密的。 怎么才能做到 城市地標 增值高地 風尚領袖 68 本報告是嚴格保密的。 屬 性 詮 釋 區(qū)位屬性 ? 蘇州太倉市 ? 經濟開發(fā)區(qū) (新區(qū) )中心區(qū) ? 城市北部是新區(qū)未來發(fā)展的方向，在新區(qū)住宅中心 ? 太倉是國家一類口岸城市，交通便利，水運發(fā)達，已成為上海國際航運中心組成部分 ? 產業(yè)結構以第二產業(yè)為主，工業(yè)發(fā)展迅速，德資日資企業(yè)發(fā)展良好，民營企業(yè)綜合實力不斷提高 ? 緊鄰規(guī)劃中的住宅新區(qū)，但其計劃 3～ 5年內啟動，短期內對本項目促進作用不大 項目屬性 ? 緊鄰經濟開發(fā)區(qū)（新區(qū)）的工廠區(qū) ? 周邊居住形象較差 ? 生活配套設施匱乏 ? 規(guī)模較大的綜合體項目 ? 東部緊挨經濟技術開發(fā)區(qū)（新區(qū)）工廠區(qū) ? 東、西、南、北面為空地 ? 周邊設施配套大多未建立 ? 總建筑面積約 15萬平米 ? 交通進入較性好 ?地塊南面臨寧波路 (太倉新客站 )、北靠北京路、西面臨毛太路、東臨城市主干道太平路 ? 地塊內部無可利用資源 ? 地塊為綜合用地 ?地塊內部平整，基地內無祼露土 ?地塊產權 40年 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 區(qū)域 /項目價值總結 從產品面來講，無論是汽車專業(yè)市場，還是 ，森茂都相對獨特，基本上沒有直接競爭者 60 本報告是嚴格保密的。 ?間斷性消費，可能 1個月來 13次 。 太倉消費群體特征：理性的、原始的、有限消費 %%%%%% %%%%%%%%%%商場/百貨超市飯店/餐廳電影院娛樂場所咖啡廳/茶藝館體育健身洗浴休閑其他%%%%%%%%%%%%%%%%%%%瀏覽商品的地方寬敞品牌和商品種類齊全配套設施充足外觀和內部裝修有特色商品價格便宜/經常打折定期促銷宣傳環(huán)境清潔/空氣流通職員服務態(tài)度好商品品質優(yōu)良/品質保證交通便利營業(yè)時間長%%%11%%% %%%%%%%%%%% 600元6 0 0 －8 0 0 元8 0 1 －1 0 0 0 元1 0 0 1 －1 5 0 0 元1 5 0 1 －2 0 0 0 元2 0 0 1 －2 5 0 0 元2 5 0 0 元以上受訪者經常去的消費場所 選擇消費地點時的考慮因素 每人平均每月購物、餐飲及娛樂的總花費 %%%%0% %%%%%%%5 分鐘之內5 －1 5 分鐘1 6 －3 0 分鐘3 1 －4 5 分鐘4 6 －6 0 分鐘1 小時之上希望到達購物地點的時間 資料來源：世聯(lián)調查問卷 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 54 本報告是嚴格保密的。 常識 1：商鋪是產生財富的載體，客戶購買商鋪最基本的目的是為了生財或升財，即追求財富利益 客戶需求 商鋪功能 租金收益 經營 業(yè)主只需收取租金 因 “道路剛性 ”而稀缺，從而產生增值 銷售收益 降低房租成本，并獲得營業(yè)收入 經營收益 長期收益 風險保障 資產沉淀 客戶利益 融資工具 融資收益 融資 可作為不動產進行抵押或置信憑證，從而獲得貸款 出租 轉售 投資群體 先理清三個常識 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項目價值體系研究 形象定位 47 本報告是嚴格保密的。 對自身的提高和企業(yè)的發(fā)展比較重視，重視親情、關注子女教育 。 基本特征 區(qū)域看法 置業(yè)觀念 接受價格 企業(yè) 員工 收入比較穩(wěn)定，有補貼及隱性收入，部分對價格不太敏感 ,講究圈子購房，購房具有扎堆現(xiàn)象； 認同本區(qū)域，居住環(huán)境好，交通便利；對區(qū)域和周邊長期發(fā)展前景看好 區(qū)域購房意愿高，注重產品質量； 上班便利程度；小區(qū)環(huán)境舒適； 周邊配套；物業(yè)管理服務； 二次置業(yè)多，考慮子女居住，選擇三房、四房單位為主， 100120平米 ?4100元 /平方米以下價格 私營 企業(yè)主 收入較高，部分有較多積累者對價格不太敏感；普遍認可具有身份感的產品，追隨開發(fā)商品牌 。 中高端客戶是太倉購房主力， 以自住為主，多為二次置業(yè) 。 多 層 小 高 層 高 層 產品形式不斷升級 時間 多層是市場最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產品也逐漸被客戶接受 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報告是嚴格保密的。 太倉城區(qū)是商品房建設的主要區(qū)域 住宅 +底商 住宅 +集中商業(yè) 主要商業(yè)街 酒店式公寓 森茂國際 新世紀廣場 世紀苑 城市華庭 五洋商城 美時達廣場 寶龍城市廣場 太倉國際物流城 君悅豪庭 大慶錦繡城 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國際 恒榮泰 城市廣場 華盛園 城北花苑 華源上海城 華僑花園 南洋麗都 客戶目標 項目條件 市場環(huán)境 問題界定 嘉禾左岸春天 30 本報告是嚴格保密的。 ?從汽車檔次來看，市內公交體系不發(fā)達， 多私家車， 且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車。 ?（項目地塊位于該區(qū)） ?南郊新城區(qū) 將 成為城市功能拓展的主要載體，未來將具備教育、商貿、會展、生活居住、休閑度假等城市功能，逐步形成市文化、教育、體育中心。 ?主導產業(yè)包括了石油化工、機械機電、食品、紡織服飾、能源原材料等 規(guī)模以上民營企業(yè) 2023 2023 工業(yè)總產值 增長率 % % 占規(guī)模以上企業(yè)總產值的比重 % % ?民營企