【正文】 以 “ 遠(yuǎn)景價(jià)值 +產(chǎn)品價(jià)值 ” 合成項(xiàng)目?jī)r(jià)值； 營(yíng)造 “ 太倉(cāng)，向上看！ ” 森茂國(guó)際購(gòu)房語(yǔ)境 。 根本關(guān)切 價(jià)格如何？ 性價(jià)比如何？ 環(huán)境和配套如何？ 建筑品質(zhì)如何？ 后續(xù)管理如何？ 新定義 舉頭三米有黃金 算面積要用乘法 園中城，城中園 標(biāo)準(zhǔn)決定水準(zhǔn) 好城如 “名車(chē) ” 從 根本關(guān)切 破題，建立 價(jià)值制高點(diǎn) 突破口 從市場(chǎng)均價(jià)起步 ， 150%得房率 巨幅內(nèi)外立體綠化 初期商業(yè)單位部分銷(xiāo)控 建材與設(shè)備的亮點(diǎn) 物業(yè)管理規(guī)劃 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 Value 項(xiàng)目外圍產(chǎn)品價(jià)值明顯優(yōu)于同片區(qū)產(chǎn)品 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第二類(lèi) 實(shí)力較強(qiáng)的經(jīng)商小業(yè)主 中高級(jí)公務(wù)員 企業(yè)技術(shù)人員 太倉(cāng)及周邊城市投資人群 中等實(shí)力商家 19萬(wàn) 58萬(wàn) 38萬(wàn) 115萬(wàn) 3090M2的商鋪套 受收益率吸引，門(mén)檻不高，可能參與經(jīng)營(yíng)，追求更高收益 第三類(lèi) 企業(yè)高層管理人員 私營(yíng)企業(yè)主 經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)的生意群體 高實(shí)力商家 63萬(wàn) ~89萬(wàn) 127萬(wàn) ~179萬(wàn) 100~140M2的商鋪 受高收益率吸引，門(mén)檻較高，可能參與經(jīng)營(yíng)，為養(yǎng)老或子女將來(lái)保障考慮 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 項(xiàng)目投資群體 ?實(shí)力較強(qiáng)的經(jīng)商小業(yè)主 ?中高級(jí)公務(wù)員 ?企業(yè)技術(shù)人員 ?太倉(cāng)及周邊城市投資人群 ?中等實(shí)力商家 客戶驗(yàn)證 ——重新審視目標(biāo)客戶，我們?cè)诤椭饕?jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪同樣的客戶 我們將第二類(lèi)投資客戶定為目標(biāo)投資客戶群 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 行業(yè)：化纖、羽絨、機(jī)械等、政府部門(mén) 出行方式：私家車(chē) 興趣與 特征 和朋友在中高檔消費(fèi)場(chǎng)所一起吃飯、喝茶、打牌，交流業(yè)內(nèi)信息 。 ? 多層是市場(chǎng)最受歡迎的物業(yè)類(lèi)型， 小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受 。 近年住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，近兩年待開(kāi)發(fā)用地較少，未來(lái)兩三年面市房源趨緩，未來(lái)市場(chǎng)樂(lè)觀 供應(yīng)狀況 ?2023年 16月共出讓土地 31塊，面積共 m2 ?太倉(cāng)市區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）的住宅和商業(yè)用地共出讓 15塊，面積是 m2 類(lèi)型 數(shù)量 面積 萬(wàn) m2 住宅 9 商住 6 商業(yè) 14 倉(cāng)儲(chǔ) 2 合計(jì) 31 住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面： 1） 202 2023年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大， 2）國(guó)家宏觀調(diào)控，緊縮土地開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量 2023年 16月太倉(cāng)市出讓土地 數(shù)量和面積 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 成交面積 （畝） 640 4567 1485 1470 1359 9577 成交金額 （萬(wàn)元） 15840 163869 120673 62678 71160 437614 平均地價(jià) （萬(wàn) /畝） 太倉(cāng)目前城市化率 % ，到 2023年將達(dá)到 65%， 新增城市面積將達(dá) 14萬(wàn)方，未來(lái)將產(chǎn)生大量剛性需求 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 本年度完成開(kāi)發(fā)土地面積（萬(wàn) m2） 5 待開(kāi)發(fā)土地面積（萬(wàn) m2） 房屋建筑面積合計(jì)（萬(wàn) m2） 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?未來(lái)政府將組織實(shí)施若干重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和社會(huì)公共事業(yè)項(xiàng)目，完善新區(qū)一期的城市功能 。 太倉(cāng)市 上 海 太 湖 張家港 常熟市 昆山市 吳江市 蘇州城區(qū) 蘇 州 長(zhǎng) 江 浙 江 崇明島 太倉(cāng)與 蘇州市區(qū)； 常熟市； 張家港市； 昆山市； 吳江市； 共為蘇州 管轄 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 60/13000 ☆ 13:城市華庭 1層； 40/7000 ☆ 14:北門(mén)街 12層； 90/8466 ☆ 15:柳園路 1層 。 商業(yè)功能定位 集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)、汽車(chē)專(zhuān)賣(mài)等多種功能 。 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 在項(xiàng)目前期與中期雙方充分溝通下，從項(xiàng)目與市場(chǎng)結(jié)合的角度，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行清晰的梳理 . 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 130/4300 ☆ 3:城北花園 。 面積合計(jì)： 59852㎡ （不包括 3S\4S店） 4S雪佛萊 4S廣州本田 4S豐田 3S 3S 3S 3S 毛 太 路 北 京 路 寧 波 路 太 平 路 商業(yè)面積合計(jì)： 88306㎡ 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太倉(cāng)擁有長(zhǎng)江岸線 ，其中可建萬(wàn)噸級(jí)以上泊位的深水 岸線 ，岸線平直，邊灘穩(wěn)定，終年不淤不凍，深水區(qū) 開(kāi)闊穩(wěn)定，能滿足 5萬(wàn)噸遠(yuǎn)洋船原地回轉(zhuǎn)。 24 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)總量低于同級(jí)城市，但發(fā)展快速 ?2023年江蘇省百?gòu)?qiáng)縣第 8位 （昆山市第 1位、張家港市第 2位、常熟市第 3位、吳江市第 4位） 太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)總量低于其他同級(jí)城市 ?太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 2023年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 440億元，比上年增長(zhǎng) 20%，實(shí)現(xiàn)人均 GDP突破 13480美元 。 33 項(xiàng)目 多層 小高層 高層 別墅 1 錦繡新城 ★ ★ ★ 2 華源上海城 ★ ★ ★ ★ 3 高爾夫湖濱花苑 ★ ★ 4 華僑花園 ★ ★ ★ 5 寶龍城市廣場(chǎng) ★ ★ 6 曼氏銀洲花園 ★ ★ ★ 7 金谷府邸 ★ ★ 8 君悅豪庭 ★ 9 萬(wàn)鴻城市銀座 ★ 10 南洋麗都 ★ 11 皇家麗晶 ★ 12 嘉禾左岸 ★ ★ 13 恒榮泰城市廣場(chǎng) ★ ★ 合計(jì) 7 9 8 3 ?多層產(chǎn)品因其得房率高、物管費(fèi)低等原因，廣受客戶歡迎 ?但隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 選擇鄰居，和同層次的人居住 。 ?收入水平較高、消費(fèi)能力強(qiáng) 。 已定案名 \森茂國(guó)際 \LOGO 案名前以 “ 森茂 ” 作為前綴，以突出開(kāi)發(fā)商品牌 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ? 項(xiàng)目位于城市交通干道，距離繁華市中心較近，緊鄰經(jīng)開(kāi)區(qū)中心，升值潛力大； ? 交通道路通達(dá)性好，昭式性強(qiáng) ? 地塊平整，基本無(wú)拆遷阻礙，地塊方正，有利于規(guī)劃 ? 項(xiàng)目臨街性好，對(duì)發(fā)展商業(yè)具有一定的優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力 ? 處于市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展滯后片區(qū)，客戶認(rèn)同度不高； ? 周邊開(kāi)發(fā)力度不高，影響項(xiàng)目形象 ? 開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足且是第一次開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高； ? 商業(yè)配套缺乏，非市中心及城市主流發(fā)展方向，未來(lái)升值需要時(shí)間。 太倉(cāng)既有項(xiàng)目調(diào)性多為明亮，輕松型 色彩占位 —— 紅透太倉(cāng) 本項(xiàng)目的調(diào)性選擇要突破市場(chǎng)既有的慣性，要使消費(fèi)者眼前一亮，在眾多項(xiàng)目中脫穎而出 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 森茂 國(guó)際 69 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目周邊氛圍尚不成熟，投資客在項(xiàng)目前期占主導(dǎo)地位 投資群體 實(shí)力較強(qiáng)的經(jīng)商小業(yè)主 /中高級(jí)公務(wù)員 /企業(yè)技術(shù)人員 /太倉(cāng)及周邊城市投資人群 /中等實(shí)力商家 業(yè)種、業(yè)態(tài)規(guī)劃在有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的前提下，要?jiǎng)?chuàng)新、要突破，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流，吸引經(jīng)營(yíng)者，進(jìn)而吸引投資者及消費(fèi)者。 安全性、投資回報(bào)的穩(wěn)定性、增值性 投資機(jī)構(gòu) /大型私營(yíng)業(yè)主 1 億萬(wàn)級(jí) 購(gòu)鋪決策視角 出處 編號(hào) 投資能力 投資機(jī)構(gòu) /大型私營(yíng)業(yè)主 小型私營(yíng)企業(yè)主 /中高級(jí)公務(wù)員 /企業(yè)高級(jí)管理層 /個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 / /小型私營(yíng)業(yè)主 /個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 /中高級(jí)公務(wù)員 /企業(yè)高級(jí)管理層 小型私營(yíng)業(yè)主 /高級(jí)公務(wù)員 /“ 本土地主 ” 中等私營(yíng)業(yè)主 /中等外商 接近百萬(wàn) 投資門(mén)檻、回報(bào)率、增值性、 安全性 6 回報(bào)率、增值性、穩(wěn)定性、安全性 5 剛過(guò)百萬(wàn) 4 數(shù)百萬(wàn) 接近千萬(wàn) 十萬(wàn)級(jí) 3 百萬(wàn)級(jí) 2 千萬(wàn)級(jí) 安全性、投資回報(bào)的穩(wěn)定性、 增值性 安全性、投資回報(bào)的穩(wěn)定性、增值性 安全性、投資回報(bào)的穩(wěn)定性、增值性 投資與回報(bào)是客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)， 其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān) 常識(shí) 2：一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注投資的安全性和投資收益的穩(wěn)定性；財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注投資門(mén)檻、短期快速回報(bào)及安全性 投資群體 先理清三個(gè)常識(shí) 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系研究 形象定位 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 居住環(huán)境好，交通條件好，物業(yè)管理好 。 34 從戶型上看， 80100㎡兩房和 100120㎡三房最受歡迎，銷(xiāo)售速度明顯較快 項(xiàng)目 戶型 戶型面積 錦繡新城 華源上海城 兩房 88105 三房 115142 四房 144 高爾夫湖濱花苑 三房 192199 四房 247 華僑花園 兩房 80100 三房 100120 寶龍城市廣場(chǎng) 兩房 80100 三房 100150 酒店式公寓 4050 曼氏銀洲花園 兩房 128 三房 140166 四房、五房、六房 209271 ?80100㎡兩房、 100120㎡三房市場(chǎng)接受度高，在同一個(gè)項(xiàng)目中銷(xiāo)售速度明顯快于其他戶型。 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?民營(yíng)企業(yè)已成為太倉(cāng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的中堅(jiān)力量。太倉(cāng)東瀕長(zhǎng)江，南臨 上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)， 與 崇明島 隔江相望，西連昆山市， 北接 常熟市。 85/4200 ☆ 20:萬(wàn)鴻城市銀座 。 75/6500 ☆ 6:曼氏銀洲 1層； 50/10000 ☆ 7:鄭和西路 14層； 90/7000 ☆ 8:君悅豪庭 13層 。版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 90/7000 ☆ 4:五洋商城 12層； 80/5500 ☆ 5:之江國(guó)際 12層 。 87/4600 ☆ 19:寶龍城市廣場(chǎng) 。 太倉(cāng)屬江蘇省蘇州市管轄，地處長(zhǎng)三角，位于蘇州東部，長(zhǎng)江口南岸，擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 太倉(cāng)素有上海 “ 后花園 ” 美譽(yù)。 ?主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)包括了石油化工、機(jī)械機(jī)電、食品、紡織服飾、能源原材料等 規(guī)模以上民營(yíng)企業(yè) 2023 2023 工業(yè)總產(chǎn)值 增長(zhǎng)率 % % 占規(guī)模以上企業(yè)總產(chǎn)值的比重 % % ?民營(yíng)企業(yè)在近幾年發(fā)展迅猛，主要圍繞大型企業(yè)發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)及延伸產(chǎn)品。 ?從汽車(chē)檔次來(lái)看，市內(nèi)公交體系不發(fā)達(dá)， 多私家車(chē)， 且多為別克、奧迪、寶馬等中高檔轎車(chē)。 多 層 小 高 層 高 層 產(chǎn)品形式不斷升級(jí) 時(shí)間 多層是市場(chǎng)最受歡迎的建筑形式，小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場(chǎng)環(huán)境 問(wèn)題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基本特征 區(qū)域看法 置業(yè)觀念 接受價(jià)格 企業(yè) 員工