【正文】 太倉市商業(yè)主要集中于三條商業(yè)街： 新華西路商業(yè)街、人民路商業(yè)街以及縣府街商業(yè)街 人民路商業(yè)街 ?沿街商業(yè)較為集中，商業(yè)繁榮度較高，以零售類為主；人流量較大；與新華西路交界處較為繁華，分布有華聯(lián)商廈、新世界百貨、肯德基等； ?5099平方米之間的商鋪所占比例較大 ?商鋪?zhàn)饨鹪?56元 /平方米 /天； ? 售價(jià)在 1400015000元 /平方米；零售類經(jīng)營情況較好 新華西路商業(yè)街 ?沿街商業(yè)主要集中在北面，南面多為大型餐飲以及大型購物中心，整條商業(yè)街以零售類為主； ?5099平方米之間的商鋪所占比例較大 ?商鋪?zhàn)饨鹪?45元 /平方米 /天；售價(jià)在 1202313000元 /平方米；餐飲類經(jīng)營情況較好 縣府街商業(yè)街 ?商業(yè)人氣較足；整條商業(yè)街以零售類為主 ?5099平方米之間的商鋪所占比例較大 ?商鋪?zhàn)饨?、售價(jià)由西向東逐步遞減；租金范圍在 /平方米 /天；售價(jià)在 1000013000元 /平方米；零 售類商戶經(jīng)營情況相對(duì)較好 縣府街商業(yè)街 人民路商業(yè)街 新華西路商業(yè)街 第五季百貨 新世界百貨 華聯(lián)商廈 肯德基 業(yè)態(tài)：整體以零售類商業(yè)為主； 經(jīng)營：新華西路餐飲類商戶經(jīng)營情況較好； 人民路、縣府街零售類商戶經(jīng)營情況較好，特別是服裝、鞋帽類 ； 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 項(xiàng)目 多層 小高層 高層 別墅 1 錦繡新城 ★ ★ ★ 2 華源上海城 ★ ★ ★ ★ 3 高爾夫湖濱花苑 ★ ★ 4 華僑花園 ★ ★ ★ 5 寶龍城市廣場 ★ ★ 6 曼氏銀洲花園 ★ ★ ★ 7 金谷府邸 ★ ★ 8 君悅豪庭 ★ 9 萬鴻城市銀座 ★ 10 南洋麗都 ★ 11 皇家麗晶 ★ 12 嘉禾左岸 ★ ★ 13 恒榮泰城市廣場 ★ ★ 合計(jì) 7 9 8 3 ?多層產(chǎn)品因其得房率高、物管費(fèi)低等原因，廣受客戶歡迎 ?但隨著城市的發(fā)展，可建設(shè)用地逐漸減少，土地成本不斷提高。 27 在經(jīng)歷了 2023的跳躍式上漲后， 2023年的上半年迎來又一次快速上漲，目前太倉房價(jià)已經(jīng)走向增長放緩期 漲幅趨緩原因 ?政府在 202 2023年出讓大規(guī)模建設(shè)用地，緩解供需矛盾。 24 太倉經(jīng)濟(jì)總量低于同級(jí)城市，但發(fā)展快速 ?2023年江蘇省百強(qiáng)縣第 8位 （昆山市第 1位、張家港市第 2位、常熟市第 3位、吳江市第 4位） 太倉經(jīng)濟(jì)總量低于其他同級(jí)城市 ?太倉經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 2023年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 440億元，比上年增長 20%，實(shí)現(xiàn)人均 GDP突破 13480美元 。 ?2023年，外資及港澳臺(tái)完成工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為 % 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太倉擁有長江岸線 ，其中可建萬噸級(jí)以上泊位的深水 岸線 ，岸線平直，邊灘穩(wěn)定，終年不淤不凍，深水區(qū) 開闊穩(wěn)定，能滿足 5萬噸遠(yuǎn)洋船原地回轉(zhuǎn)。全境地勢平坦，自東北向西南略呈傾斜。 面積合計(jì)： 59852㎡ （不包括 3S\4S店） 4S雪佛萊 4S廣州本田 4S豐田 3S 3S 3S 3S 毛 太 路 北 京 路 寧 波 路 太 平 路 商業(yè)面積合計(jì)： 88306㎡ 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90/3100 從市場銷售現(xiàn)狀的角度看，住宅公寓均價(jià)大多居于3500~4600元 /平米，面積為 80~110平方米 (本項(xiàng)目公寓層高為 ) 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 森茂國際 新世紀(jì)廣場 世紀(jì)苑 鄭和西路 城市華庭 五洋商城 流星花園 南園西路 人民南路 城北花園 寶龍城市廣場 國際物流城 君悅豪庭 柳園路 大慶錦繡城 南洋麗都 皇家麗晶 曼氏銀洲 之江國際 恒榮泰 城市廣場 嘉禾左岸春天 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 130/4300 ☆ 3:城北花園 。 148/10000 ☆ 10:縣府街 1層 。 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 在項(xiàng)目前期與中期雙方充分溝通下，從項(xiàng)目與市場結(jié)合的角度，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行清晰的梳理 . 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目工作階段劃分 ?項(xiàng)目地塊查勘 ?區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?區(qū)域商業(yè)環(huán)境研究 ?城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究 ?房地產(chǎn) /商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 ?在售項(xiàng)目調(diào)研 ?專業(yè)市場研究 ?投資客訪談 ?消費(fèi)者訪談 ?項(xiàng)目屬性研判與界定 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?市場競爭環(huán)境分析 ?項(xiàng)目定位 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議 2023/09/01 第三階段 營銷戰(zhàn)略與策略 第二階段 項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)調(diào)整建議 2023/09/24 2023/01/10 第一階段 市場調(diào)研 2023/04/06 ?定位報(bào)告要點(diǎn)回顧 ?目標(biāo)梳理 ?問題結(jié)構(gòu)化分析 ?重新評(píng)估市場 ?案例借鑒 ?項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略 ?項(xiàng)目營銷策略 一個(gè)月 四個(gè)月 三個(gè)月 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)功能定位 集餐飲、休閑、娛樂、購物、商務(wù)、汽車專賣等多種功能 。 97/7000 ☆ 2:國際物流城 13層 。 60/13000 ☆ 13:城市華庭 1層； 40/7000 ☆ 14:北門街 12層； 90/8466 ☆ 15:柳園路 1層 。 75/4300 ☆ 12:城市華庭 (高 ): 60/4800 ☆ 13:皇家麗晶 (公寓 )； 40/5800 ☆ 14:新世紀(jì)廣場 (高 ): 100/4300 ☆ 15:大慶錦繡城 (高 )。 目標(biāo)梳理與問題界定 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?區(qū)域?yàn)槌鞘行屡d陌生區(qū)域，市政建設(shè)規(guī)劃為住宅區(qū)域，有發(fā)展商業(yè)的 潛質(zhì)，但目前區(qū)域無任何商業(yè)配套（除了太倉長途客運(yùn)站），商業(yè)氛圍未形成， 項(xiàng)目建成后將引領(lǐng)經(jīng)開區(qū)的商業(yè)； ?項(xiàng)目交通條件極好，隨著新太倉長途汽車站的建立及周邊交通設(shè)施的完善，未來交通便捷、行方便， 將成為太倉重要的交通樞紐區(qū)域； ?項(xiàng)目未來利好大于當(dāng)前的實(shí)際利好， 將成為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)標(biāo)桿商業(yè)綜合體； 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)標(biāo)桿商業(yè)綜合體 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太倉市 上 海 太 湖 張家港 常熟市 昆山市 吳江市 蘇州城區(qū) 蘇 州 長 江 浙 江 崇明島 太倉與 蘇州市區(qū)； 常熟市； 張家港市； 昆山市； 吳江市； 共為蘇州 管轄 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 太倉港 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?未來政府將組織實(shí)施若干重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和社會(huì)公共事業(yè)項(xiàng)目，完善新區(qū)一期的城市功能 。 ?2023年蘇州 5個(gè)縣級(jí)市的人均可支配收入均在 ，到 2023年上 升至 萬， 2023年達(dá)到 ?2023年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)13138元 民間指標(biāo) ?從商場規(guī)模與商品種類來看，目前大規(guī)模超市與商場不多，但在建大潤發(fā)、蘇寧電器、沃爾瑪?shù)却笮统屑皩汖埳虡I(yè)街、尖沙嘴購物廣場等大型商場， 商業(yè)企業(yè)不斷積聚，輻射能力不斷加強(qiáng)。 近年住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，近兩年待開發(fā)用地較少，未來兩三年面市房源趨緩，未來市場樂觀 供應(yīng)狀況 ?2023年 16月共出讓土地 31塊，面積共 m2 ?太倉市區(qū)（包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）的住宅和商業(yè)用地共出讓 15塊，面積是 m2 類型 數(shù)量 面積 萬 m2 住宅 9 商住 6 商業(yè) 14 倉儲(chǔ) 2 合計(jì) 31 住房建設(shè)用地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面： 1） 202 2023年住房建設(shè)用地供應(yīng)出讓的規(guī)模偏大， 2）國家宏觀調(diào)控，緊縮土地開發(fā)量和供應(yīng)量 2023年 16月太倉市出讓土地 數(shù)量和面積 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計(jì) 成交面積 （畝） 640 4567 1485 1470 1359 9577 成交金額 （萬元） 15840 163869 120673 62678 71160 437614 平均地價(jià) （萬 /畝） 太倉目前城市化率 % ，到 2023年將達(dá)到 65%， 新增城市面積將達(dá) 14萬方，未來將產(chǎn)生大量剛性需求 年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 本年度完成開發(fā)土地面積（萬 m2） 5 待開發(fā)土地面積（萬 m2） 房屋建筑面積合計(jì)（萬 m2） 客戶目標(biāo) 項(xiàng)目條件 市場環(huán)境 問題界定 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?太倉市場處于 多層向小高層、高層建筑形式升級(jí)階段 。 ? 多層是市場最受歡迎的物業(yè)類型， 小高層和高層產(chǎn)品也逐漸被客戶接受 。 客戶定位與形象定位 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目價(jià)值體系研究 形象定位 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 行業(yè)：化纖、羽絨、機(jī)械等、政府部門 出行方式：私家車 興趣與 特征 和朋友在中高檔消費(fèi)場所一起吃飯、喝茶、打牌，交流業(yè)內(nèi)信息 。 目 標(biāo) 客 戶 特 征 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目價(jià)值體系研究 形象定位 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第二類 實(shí)力較強(qiáng)的經(jīng)商小業(yè)主 中高級(jí)公務(wù)員 企業(yè)技術(shù)人員 太倉及周邊城市投資人群 中等實(shí)力商家 19萬 58萬 38萬 115萬 3090M2的商鋪套 受收益率吸引，門檻不高，可能參與經(jīng)營，追求更高收益 第三類 企業(yè)高層管理人員 私營企業(yè)主 經(jīng)濟(jì)實(shí)力很強(qiáng)的生意群體 高實(shí)力商家 63萬 ~89萬 127萬 ~179萬 100~140M2的商鋪 受高收益率吸引，門檻較高，可能參與經(jīng)營，為養(yǎng)老或子女將來保障考慮 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目價(jià)值體系研究 形象定位 項(xiàng)目投資群體 ?實(shí)力較強(qiáng)的經(jīng)商小業(yè)主 ?中高級(jí)公務(wù)員 ?企業(yè)技術(shù)人員 ?太倉及周邊城市投資人群 ?中等實(shí)力商家 客戶驗(yàn)證 ——重新審視目標(biāo)客戶，我們?cè)诤椭饕偁帉?duì)手爭奪同樣的客戶 我們將第二類投資客戶定為目標(biāo)投資客戶群 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?消費(fèi)能力較強(qiáng) 。 根本關(guān)切 價(jià)格如何？ 性價(jià)比如何？ 環(huán)境和配套如何？ 建筑品質(zhì)如何？ 后續(xù)管理如何？ 新定義 舉頭三米有黃金 算面積要用乘法 園中城，城中園 標(biāo)準(zhǔn)決定水準(zhǔn) 好城如 “名車 ” 從 根本關(guān)切 破題，建立 價(jià)值制高點(diǎn) 突破口 從市場均價(jià)起步 ， 150%得房率 巨幅內(nèi)外立體綠化 初期商業(yè)單位部分銷控 建材與設(shè)備的亮點(diǎn) 物業(yè)管理規(guī)劃 客戶分析 公寓客戶分析 商業(yè)客戶分析 區(qū)域、項(xiàng)目價(jià)值體系研究 形象定位 Value 項(xiàng)目外圍產(chǎn)品價(jià)值明顯優(yōu)于同片區(qū)產(chǎn)品 58 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “森茂汽車城 ”應(yīng)該是 —— 太倉城中 不可忽視的主要樓盤 代表太倉的某個(gè)發(fā)展方向 或某種新的生活方式 代表某種 基于發(fā)展眼光的投資取向 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 以 “ 遠(yuǎn)景價(jià)值 +產(chǎn)品價(jià)值 ” 合成項(xiàng)目價(jià)值； 營造 “ 太倉，向上看！ ” 森茂國際購房語境 。 建立價(jià)值標(biāo)竿（價(jià)值重建） 通過先進(jìn)的業(yè)態(tài)定位及產(chǎn)品優(yōu)化，提升產(chǎn)品價(jià)值，以激發(fā)客戶對(duì)優(yōu)質(zhì)投資