【正文】 、擴(kuò)大購買客戶群；返租取得統(tǒng)一的經(jīng)營管理權(quán)，利于對汽車街經(jīng)營業(yè)態(tài)的把控，利于品牌商家的引進(jìn)，有助于搞活市場，最終利于銷售。行銷模式：自用客戶：采取直接定價銷售和租賃模式?！胺底狻钡哪晔找媛室话愣伎梢赃m當(dāng)提高，這樣做的好處在于：①更易造勢成功，提高投資者的信心；②可實施一次返還若干年租金的銷售策略，降低投資門檻；③有效地促進(jìn)銷售進(jìn)度。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷售，因為網(wǎng)上成交率極低，這跟中國傳統(tǒng)的消費習(xí)慣有關(guān)。本案應(yīng)在符合項目整體規(guī)劃的領(lǐng)域內(nèi)積極尋求知名品牌的介入和經(jīng)營，為項目升值創(chuàng)造先決條件。這類人群進(jìn)行異地投資時除了看項目的升值潛力外，對投資的安全保障也更為在意，一定年限內(nèi)的返租回報是打消他們疑慮的最有效辦法之一。如果采用租售同時進(jìn)行，在招商，銷售上有目的、有針對性地引入商戶，在推廣及服務(wù)方面給予支持，必將形成專業(yè)汽車市場。二、項目分析一）項目概況：地理位置；陽光春天A座底鋪、美麗園風(fēng)華E座、風(fēng)光A座9單元底鋪；建筑面積：總建筑面積為5938M2，其中一層商鋪5278 M2專業(yè)街。因時間過于倉促，本報告偏重于策略分析，具體的執(zhí)行細(xì)則，有待完善。 一、項目關(guān)鍵詞巴市首席專業(yè)汽車街朝陽產(chǎn)業(yè)■ 朝陽產(chǎn)業(yè) 把握我來[支撐點] 1) 地處舊城中心地段、商業(yè)氛圍日益濃厚，汽車專業(yè)街的興起將大大提升區(qū)域商業(yè)價值； 自身劣勢：總價高，投資大，客戶資源少。這部分客戶的投資潛力不容低估，其關(guān)注點在產(chǎn)品內(nèi)容及其升值潛力，亦即投資回報率，如何打動其投資欲望是本項目成功運作的關(guān)鍵。在招商過程中要對入駐商戶進(jìn)行有效甄別，對不符合項目整體產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃與檔次定位的經(jīng)營者要妥善安置，既不可浪費客戶資源，亦不可為項目整體的繁榮經(jīng)營帶來不利因素。(2)案名與LOGO定位案名要求有氣勢，易于傳播與識別，能體現(xiàn)出項目的特色。百萬家業(yè) “市”間稀有—汽車大道沿街門店功能定位業(yè)態(tài)定位汽車大道項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)立足于汽車銷售與服務(wù)產(chǎn)業(yè)多元化的做法。營銷策略 ：銷售主打?qū)τ凇瓣柟獯蟮馈睂I(yè)汽車街，招商固然重要，但需走出“招商成功則意味著項目成功”的誤區(qū)。核心推廣策略：■ 確立形象，針對客戶（百萬元的街鋪，要針對有百萬元置業(yè)能力的人群），依托傳播路徑，信息有效傳達(dá)；以活動配合形象推廣，活動做到高級社交活動的檔次，邀請社會上或行業(yè)有影響的人物（目標(biāo)客戶為主）參加。買方為投資客戶，持有產(chǎn)權(quán)但是不享有規(guī)定時間的經(jīng)營權(quán)，以返租的形式享有經(jīng)營利潤；返租到期后發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)管理，經(jīng)營權(quán)歸還投資者，投資者可以繼續(xù)委托管理公司招商。 4416九八折享受三年18%返租政策，逐年扣除帶返租50%按揭貸款4800元月也可按月、季或年支付。此策，開發(fā)商既不損失利潤，又增加了一個賣點，吸引貪圖小利的客戶購買。華裕與業(yè)主返租合同：華裕與業(yè)主簽定的銷售返租租期仍為3年，3年租期期滿之后，華裕招商進(jìn)駐的商戶有優(yōu)先承租權(quán)。日起截至200跟據(jù)市場反饋信息，具體細(xì)分；異地招商；招商條件免租期 合約保證金《租賃合同》簽定時，按2個月租金作押金，合同期滿無息退還。創(chuàng)新為魂，獨樹一幟，使專業(yè)汽車街形象深入人心在廣告方案的設(shè)計中，堅持以創(chuàng)新為魂、突破常規(guī)思路，必須以全新的概念、全新的操作方式、全新的媒體整合手段進(jìn)行營銷傳播，整合各種內(nèi)部及外部資源，激發(fā)市場轟動。建立獨立：網(wǎng)站另外建議創(chuàng)辦汽車大道獨立網(wǎng)上購物門戶網(wǎng)站。網(wǎng)站延伸即項目品牌建設(shè)，試探市場反映，為今后的推廣打下良好基礎(chǔ)。目標(biāo)受眾：當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)意欲投資房地產(chǎn)的投資者或其它經(jīng)營戶。持續(xù)銷售期()背景：趁開盤后的持續(xù)熱銷，在異地發(fā)布招商信息，舉行多種形式的促銷活動，并利用房展會等契機(jī)，最大程度提高銷售率。30 / 30。保持適當(dāng)?shù)囊妶蠡虺鲧R率。開盤強(qiáng)銷期()背景：經(jīng)過前期的廣告宣傳，已在市場上引起強(qiáng)烈反響，積累的客戶需要在該階段消化，宣傳重點開始向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移。目標(biāo)受眾：部分目標(biāo)性較強(qiáng)的內(nèi)部客戶可進(jìn)行直接銷售。一個好的網(wǎng)站像一個好的企業(yè)，會越做越大，函蓋面也會越來越廣。網(wǎng)站前期）第二階段：試銷引導(dǎo)期 （通過前階段的形象塑造，進(jìn)行引導(dǎo)試銷，收集客戶資源，同時進(jìn)行招商推廣和品牌宣傳。推廣總策略廣告推廣的整體構(gòu)想在推廣思路上：概念先行成交五、營銷推廣執(zhí)行一、過濾新聞事件報道影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于一般媒體廣告，受眾面廣，關(guān)注程度高，通過該事件把本案迅速傳播，炒作，既凸現(xiàn)華裕集團(tuán)超群實力，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，又為本案后續(xù)強(qiáng)銷期打下良好基礎(chǔ)。經(jīng)營方式商家自由經(jīng)營牌照發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌照開發(fā)商成立專門從事市場公關(guān)、推廣等各項日常事項的經(jīng)營管理部門。年為了保證銷售與招商的時間一致性，3年返租期建議統(tǒng)一從一個時點計算，即200組合上述三重銷售策略，得出如下計算方法：113．64 Ｘ =100 (萬元)返租3年，按3年回報率（5%+6%+7）則累計租金為：100萬18%=18萬，①按揭付款方法若，3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬18萬=82萬貸款60%， 計：49 萬，首付款40%，計：33 萬，先付： 5萬，余款：28 萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬。舉例說明： 如一店面總價100萬，返租3年，按3年回報率（5%+6%+7%），則累計租金為：100萬18%=18萬，若，3年租金抵扣總價，則實際成交價是：100萬18萬=82萬首付款50%，計：41 萬，先付： 5萬，余款：36萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 6萬。日（起始日）前銷售的以先由開發(fā)商統(tǒng)一向業(yè)主承租，