“汽車城”整合營(yíng)銷推廣方案-在線瀏覽
2025-06-20 01:34本頁(yè)面
【正文】 營(yíng)戶主要集中在自發(fā)形成的汽車街里，這部分客戶對(duì)本地汽業(yè)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境有所了解，對(duì)客戶的需要有一定的把握，并積累了一定的消費(fèi)客戶群，但是由于受地區(qū)市場(chǎng)環(huán)境的影響，他們大多處于分散的、無(wú)序的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，整經(jīng)營(yíng)檔次與經(jīng)營(yíng)管理水平不高。異地經(jīng)營(yíng)戶:包括對(duì)異地成功的大型經(jīng)營(yíng)商戶的招商引資和異地汽車產(chǎn)業(yè)品牌代理與經(jīng)銷商的引進(jìn)。本案應(yīng)在符合項(xiàng)目整體規(guī)劃的領(lǐng)域內(nèi)積極尋求知名品牌的介入和經(jīng)營(yíng)，為項(xiàng)目升值創(chuàng)造先決條件。形象定位（1）檔次定位以中高端產(chǎn)品為主打，打造權(quán)威的、高品質(zhì)的形象按照項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，對(duì)項(xiàng)目在包裝設(shè)計(jì)、管理理念和品牌營(yíng)造上都有較高的要求，更為重要的是對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)對(duì)象也一定要有較高檔次的要求，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與檔次與物業(yè)的租金價(jià)格往往是成正比的。走專業(yè)路線的汽車一條街在當(dāng)今內(nèi)蒙西部地區(qū)還是新事物，當(dāng)然，專業(yè)不是代表單一，項(xiàng)目招商會(huì)涉及到汽車產(chǎn)業(yè)鏈的各個(gè)方面，如汽車銷售、汽配、汽車美容、音響、設(shè)備、汽車改裝、連鎖洗車行等，都是我們招商的目標(biāo)客戶群，但招商要把握一個(gè)“寧缺勿濫”的原則，從而使項(xiàng)目從管理及經(jīng)營(yíng)上都能達(dá)到檔次定位的要求。專業(yè)街。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以集整車銷售、零部件銷售、服務(wù)、信息提供四位一體的（4S）大市場(chǎng)為主體，集品牌店、汽車娛樂(lè)與文化產(chǎn)業(yè)為一體的專業(yè)汽車街區(qū)。其目的主要不是為了網(wǎng)上銷售，因?yàn)榫W(wǎng)上成交率極低，這跟中國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。但是“陽(yáng)光大道”項(xiàng)目需要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)銷售與招商進(jìn)行組合。因?yàn)楸卷?xiàng)目的預(yù)期出租收益率與普遍期望投資收益率有一定的差距而且距開(kāi)業(yè)還有較長(zhǎng)一段時(shí)間，按目前的情況即使招商成功，也不能在短期內(nèi)形成市場(chǎng)氛圍，且僅5％的出租收益率也不一定能夠得到真正出錢的投資者的青睞，也就不會(huì)在短期內(nèi)“最終實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)”?！胺底狻钡哪晔找媛室话愣伎梢赃m當(dāng)提高，這樣做的好處在于：①更易造勢(shì)成功，提高投資者的信心；②可實(shí)施一次返還若干年租金的銷售策略，降低投資門檻；③有效地促進(jìn)銷售進(jìn)度。當(dāng)然招商工作也必須跟進(jìn)，銷售當(dāng)中的商業(yè)運(yùn)作，一個(gè)主要方面是售后返租，而售后返租又產(chǎn)生招商工作，可以說(shuō)，招商是銷售的促進(jìn)手段。綜上所述，我們思考的結(jié)論是：應(yīng)用“返租銷售”等最直接的銷售方式吸引投資者購(gòu)買，應(yīng)用招商跟進(jìn)的方式增強(qiáng)投資者信心，即：“銷售主打、招商跟進(jìn)”?！?高端品牌客戶爭(zhēng)取——點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷：注意接待過(guò)程當(dāng)中知名公司和有實(shí)力的購(gòu)（租）戶的需求信息，規(guī)范來(lái)訪、來(lái)電接待，捕捉利用好這些信息。行銷模式：自用客戶：采取直接定價(jià)銷售和租賃模式。當(dāng)然最佳的方式是招商成功之后，用品牌商家的號(hào)召力以及返租方案的穩(wěn)定投資組合保障更會(huì)加強(qiáng)對(duì)投資客戶的吸引。權(quán)屬分離（限定時(shí)期內(nèi)）、返租回報(bào)所謂權(quán)屬分離即門店的產(chǎn)權(quán)的與經(jīng)營(yíng)權(quán)在返租期限內(nèi)分離。經(jīng)營(yíng)客戶享有規(guī)定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并享有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，但不享有產(chǎn)權(quán)；經(jīng)營(yíng)客戶也可同時(shí)享有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，但必須簽定經(jīng)營(yíng)協(xié)議書。優(yōu)點(diǎn)：對(duì)投資客能夠進(jìn)行有效地吸引，盡早實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠；可降低投資門檻、回報(bào)穩(wěn)定、擴(kuò)大購(gòu)買客戶群；返租取得統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，利于對(duì)汽車街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的把控，利于品牌商家的引進(jìn)，有助于搞活市場(chǎng)，最終利于銷售。返租回報(bào)率：三年共18%返租回報(bào)，計(jì)算基數(shù)為該商鋪的總銷售金額（總房款）回報(bào)采取逐年遞增式：第一年5%、第二年6%、第三年7%返租回報(bào)方案：購(gòu)房時(shí)一次性返還，扣抵總房款首付中一次性返還，扣抵房款首付分階段返還，按季或年支付（二）銷售價(jià)格體系價(jià)格定位方式因?yàn)楸卷?xiàng)目采取返租回報(bào)的方式進(jìn)行銷售，所以定價(jià)需要考慮如下幾個(gè)因素：由市場(chǎng)可比街鋪的租金，確定本項(xiàng)目街鋪未來(lái)的租金，根據(jù)租金收益按正常的商業(yè)門店投資回報(bào)率返算其實(shí)際的銷售價(jià)格，因采取了返租回報(bào)的方式及要為折扣優(yōu)惠提供空間，因此要在實(shí)際銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上加入一部分虛增價(jià)格，由此來(lái)確定項(xiàng)目最后的面市價(jià)格。元九二折享受三年18%返租政策，逐年扣除帶返租一次性現(xiàn)金付款4560元4600元元無(wú)折扣享受三年18%返租政策，且一次性扣除銷售優(yōu)惠策略（1）第一重優(yōu)惠策略：返租銷售①、返租形式返租銷售，即業(yè)主購(gòu)買帶3年租期的租賃合同的店鋪。購(gòu)買后即辦返租手續(xù)，即得返租回報(bào)（從交房日起算），交鋪前即可得到3年的全額回報(bào)，免除業(yè)主3年內(nèi)的后顧之憂。②、操作程序業(yè)主簽定《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書》的同時(shí)簽定《返租協(xié)議確認(rèn)書》業(yè)主簽定《購(gòu)房合同書》的同時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽定返租《租賃合同》。統(tǒng)一從200年月日起至200年月日止。④、銷售返租政策說(shuō)明返租年限3年租金率（遞增式）：3年5%+6%+7%3年租金一次性從總價(jià)或首付款中扣除。舉例說(shuō)明：如一店面總價(jià)100萬(wàn)，返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7%），則累計(jì)租金為：100萬(wàn)18%=18萬(wàn)，若，3年租金抵扣總價(jià)，則實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：100萬(wàn)18萬(wàn)=82萬(wàn)若，3年租金抵扣首付款，按現(xiàn)在汽車大道實(shí)行的5成10年貸款，則首付款，計(jì)： 100萬(wàn)50%18萬(wàn)=32 萬(wàn)貸款50%，計(jì)： 100萬(wàn)50%=50萬(wàn)實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：32萬(wàn)+50萬(wàn)=82萬(wàn)（2）第二重優(yōu)惠策略：付款優(yōu)惠政策按揭付款客戶店面不論總價(jià)金額一律先付5萬(wàn)，直接簽定《購(gòu)房合同》，同時(shí)簽定《付款補(bǔ)充協(xié)議》和《租賃合同》，首付款余款免息分6期，可在18個(gè)月內(nèi)分期付清（按季支付）合同一簽定，即辦理銀行按揭。10年按揭貸款，每月支付給銀行：5000多元若，3年租金抵扣首付款，按6成10年貸款，則首付款，計(jì)： 100萬(wàn)40%18萬(wàn)=22萬(wàn)貸款60%，計(jì)： 100萬(wàn)60%=60萬(wàn)實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：22萬(wàn)+60萬(wàn)=82萬(wàn)首付款 ：22萬(wàn)，先付 ：5萬(wàn)，余款：17萬(wàn)，在18個(gè)月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開(kāi)發(fā)商： 萬(wàn)。舉例
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