昆明天驕城花腰山寨商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)作策略方案(完整版)
【正文】 ……………………………………………………………………… 32 七、 招商策略 ……………………………………………………………………… …… 34 Page 3 為快速推進(jìn)昆明天驕城項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，通過(guò)對(duì)原有規(guī)劃方案的分析，調(diào)整及優(yōu)化原有方案中存在的問(wèn)題，以有效指導(dǎo)商業(yè)各項(xiàng)工作的開(kāi)展落實(shí)，促進(jìn)項(xiàng)目住宅銷售和溢價(jià)能力的提升，保證項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值最大化運(yùn)作及文化主題落地。 Page 7 三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位 定位依據(jù) 區(qū)域 預(yù) 計(jì)消費(fèi)人口（人） 2023年 2023 年 2023年 城中村 18000 20230 23000 高校 云南大學(xué)呈貢校區(qū) 15000 15000 15000 云南民族大學(xué)呈貢校區(qū) 12023 20230 20230 云南中醫(yī)學(xué)院 9000 9000 9000 昆明理工大學(xué) 40000 40000 40000 云南廣播電視大學(xué) 8000 8000 8000 昆明醫(yī)科大學(xué) 4000 10000 10000 云南藝術(shù)學(xué)院 7600 7600 7600 商品房入駐人 口（ 10%、 30%、 60%遞增） 6600 19800 39600 合計(jì) 120230 149400 172200 區(qū)域主要以學(xué)生群體為主，大學(xué)城各校園已成型，其人口流失率不大。 【 打造中國(guó)首個(gè)以 “ 花腰彝文化 ” 為主題特色的城市體驗(yàn)型商業(yè) 】 主題語(yǔ) Page 10 三、項(xiàng)目商業(yè)整體定位 功能定位 花腰部落 花腰長(zhǎng)廊 民族文化集市 民族文化走廊 節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 主題街區(qū)型商業(yè)配套： 滿足區(qū)域及外來(lái)客群休閑購(gòu)物消費(fèi)； 滿足小區(qū)日常購(gòu)物消費(fèi)需求。塑造主題特色消費(fèi)場(chǎng)所，吸引區(qū)域內(nèi)外消費(fèi)者，以達(dá)到提升項(xiàng)目整體價(jià)值，促進(jìn)銷售的目的。 4 該處獨(dú)棟商業(yè)進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，對(duì)內(nèi)部道路造成一定封堵，不利于主動(dòng)線人氣流通。兩條風(fēng)情商業(yè)帶，滿足區(qū)域人口及外來(lái)人口餐飲娛樂(lè)及休閑購(gòu)物消費(fèi)需求； 三地標(biāo)： 戲臺(tái)、精神堡壘、狀元樓，三個(gè)地標(biāo)建筑配以廣場(chǎng)設(shè)置，強(qiáng)化項(xiàng)目民族文化元素的同時(shí)，打造商業(yè)節(jié)點(diǎn)拉動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值； 花腰生活廣場(chǎng) 產(chǎn)品體系 Page 19 四、打造策略 集中式商業(yè) 一心： 集中式商業(yè)中心 ? 借鑒空港 S3打造經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)主動(dòng)自持招商，引入大型超市，影院及購(gòu)物中心等主力店； ? 彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)配套空白，聚集區(qū)域常住人群和校園人群，為項(xiàng)目整體商業(yè)帶來(lái)大量人流； ? 引入主力店提升項(xiàng)目整體銷售價(jià)格和商業(yè)價(jià)值，支持項(xiàng)目后期商業(yè)造活。 精神堡壘 地標(biāo)設(shè)計(jì)增加項(xiàng)目的風(fēng)情體驗(yàn)感，同時(shí)提高項(xiàng)目的整體昭示性。 3 繼續(xù)打造仿古商業(yè)區(qū)，形成規(guī)模性商業(yè)區(qū)； ? 做大做強(qiáng)商業(yè)文化主題，繼續(xù)強(qiáng)化商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資金回籠。打造項(xiàng)目文化主題、近郊旅游和商業(yè)中心的市場(chǎng)印象。 Page 37 七、招商策略 銷售招商部分 物業(yè)類型 銷售招商面積 招商類型 招商業(yè)態(tài) 風(fēng)情商業(yè) (一顆?。īO） 定向招商 （帶租約銷售） 客棧、會(huì)所等 獨(dú)棟商業(yè)街（㎡） 11100 委托招商 主題餐飲、 KTV等 商鋪（㎡） 委托招商 民族特色商品等 小計(jì) 節(jié)點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) ? 銷售商業(yè)主要根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行輔助招商，促進(jìn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃落位和整體運(yùn)營(yíng)造活。 潑水節(jié) 民族美食節(jié) 運(yùn)營(yíng)策略 兩大主題運(yùn)作策略（二） 民族民俗主題 五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略 Page 32 花 腰彝族 音樂(lè)節(jié) 中國(guó) 山 歌 明星 節(jié) 祭龍節(jié) 火把節(jié) 花街節(jié) 節(jié)日慶典 運(yùn)營(yíng)策略 兩大主題運(yùn)作策略（二） 民族民俗主題 五、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略 Page 33 新商業(yè)指標(biāo) 銷售面積 自持面積 不計(jì)容商業(yè)面積（ ㎡ ） 23200 其中 集中商業(yè)（㎡） 17500（地上） 8500 9000 6500（地下） 1000 5500 公寓面積（㎡） 57000 57000 0 風(fēng)情商業(yè) (一顆?。īO） 0 獨(dú)棟商業(yè)街（㎡） 18500 11100 7400（階段性） 商鋪（㎡） 0 ? 通過(guò)規(guī)劃調(diào)整， 自持商業(yè)面積減少 22858㎡ ； ? 調(diào)整后，銷售商業(yè)面積占總體商業(yè)面積的 %，自持商業(yè)面積占 %； ? 自持面積主要為 集中商業(yè)中的主力店及獨(dú)棟商業(yè)
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