【正文】 寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識部分 一、 與土地有關(guān)的概念 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到路通、水通、電通和場地平整。公寓式住 宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若 干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚 房，陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往 來的中外客商及其家眷中短期租用。 安居房：指實(shí)施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合 一的采光面，即使朝向不好，也可通過增 大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶 內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。開 間一般在 米之間。 四、 與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的 權(quán)能，是物權(quán)的一種。在實(shí)踐中 又有按份共有和共同共有之分。 使用面積系數(shù)：用百分率表示。 (總占地面積之比 ) 建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 〈商品房銷售（預(yù)售）許可證〉：是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)性證件。 我們天兆家園還有個突出特色“溫泉”，深度為 3600 米，凈化度較高；而且一般溫泉都位于郊區(qū)， 能在城市中心地帶擁有溫泉入戶的樓盤是極為少見的。戶型方正，南北通透，大多采用一梯兩戶、兩梯兩戶、兩梯三戶等，能在市中心有這樣高的居住舒適度也是少見的。 ? 戶型設(shè)計： 建筑平均進(jìn)深 米，面寬 米，戶型種類較為豐富，主力戶型為三室二廳二衛(wèi)及二室二廳設(shè)計，面積在 97160 平方米左右，另有一居、四居、躍層復(fù)式、錯躍層復(fù)式設(shè)計。 多功能廳、茶室、咖啡廳、室內(nèi)溫泉池、臺球廳、乒乓球廳、健身房、棋牌室、閱覽室、兒童樂園、桑拿、水療室等。 戶內(nèi)：執(zhí)行初裝修標(biāo)準(zhǔn) 戶門：每戶安裝合資生產(chǎn)的高標(biāo)準(zhǔn)三防戶門。 廚 房：地面鋪設(shè)防水層及保護(hù)層，預(yù)留裝修面。 空調(diào)系統(tǒng)：預(yù)留空調(diào)室外機(jī)座，管孔。 電 梯：日立電梯。人行步道區(qū)：區(qū)內(nèi)道路原則不走機(jī)動車。 5．面積計算： 復(fù)式面積計算特點(diǎn)：共享空間不計算建筑面積及使用面積；戶內(nèi)樓梯面積僅算其投影面積。學(xué)校： 大學(xué)： 中央音樂學(xué)院（重點(diǎn)院校）： 西城區(qū)鮑家街 43 號 北京外國語大學(xué)（重點(diǎn)院校）：魏公村西口 北京師范大學(xué)（重點(diǎn)院校）：新街口外大 街 19 號 北京理工大學(xué)（重點(diǎn)院校）：中關(guān)村南大街 5 號 北京郵電大學(xué)（重點(diǎn)院校）：西土城路 10 號 中央民族大學(xué)（重點(diǎn)院校）：白石橋路 27 號 中國政法大學(xué)（重點(diǎn)研究院）：西土城路 25號 北方交通大學(xué)：西直門上園村 3號 北京電影學(xué)院：西土城路 4號 中央財經(jīng)大學(xué)：學(xué)院南路 39號 北京舞蹈學(xué)院：海淀區(qū)民族學(xué)院南路 19 號 人民大學(xué)：當(dāng)代商城對面 小學(xué)： 海淀區(qū)明光村小學(xué)：海淀區(qū)西土城路 39 號 淀區(qū)藝術(shù)師范附屬小學(xué)：海淀區(qū)明光村 23號 海淀區(qū)今典小學(xué)：今典 花園北邊 海淀區(qū)大鐘寺二?。汉５韰^(qū)中關(guān)村南大街 12 號 海淀區(qū)北下關(guān)小學(xué)：海淀區(qū)西外大街 85 號 西城區(qū)西直門外大街小學(xué)：西城區(qū)西外大街 28 號 西城區(qū)官園小學(xué)：西城區(qū)官園胡同 1號 西城區(qū)新街口大三條小學(xué)：西城區(qū)新街口大三條 17 號 新興小學(xué)：西城區(qū)西外大街新興中巷 1號 中學(xué)： 西城分院附中： 西城區(qū)車新開胡同 20 號 北方交大第二附中： 海淀區(qū)交通大學(xué)東家屬區(qū) 北京理工大學(xué)附中（區(qū)重點(diǎn)）： 海淀區(qū)紫竹橋西 北京市新街口中學(xué)： 西城區(qū)西直門內(nèi)大街 42 號 北京 123 中： 海淀區(qū)北三環(huán)中路甲 36 號 北京 77 中： 西城區(qū)北禮士路甲 62 號 北京市第 122 中學(xué)： 海淀區(qū)紫竹院路 96號 北京市三帆中學(xué)（市重點(diǎn)）： 西城區(qū)德外大街新風(fēng)街胡同 7號 科興實(shí)驗(yàn)中學(xué)： 海淀區(qū)文慧園北路 24 號 北京四中（市重點(diǎn)）： 西城區(qū)西皇城根北街甲 2 號 北京 105 中： 海淀區(qū)高粱橋斜街 3號 明光中學(xué)：海淀區(qū)學(xué)院南路 1號 北京師大二附 中：西城區(qū)新街口外大街 12號 青塔院中學(xué)：海淀區(qū)北下關(guān)上園村 3號 國家圖書館：海淀區(qū)白石橋路，藏書量大約 20xx 萬冊左右。醫(yī)療： 北京大學(xué)人民醫(yī)院： 西城區(qū)西直門南大街 11 號。綜合性醫(yī)院 北京市海淀區(qū)北下關(guān)醫(yī)院：海淀區(qū)交大東路。 展覽路儲蓄所。公園、游樂場所： 紫竹院公園：海淀區(qū)紫竹院路與白石橋路交口。酒店： 德寶飯店：四星級，西城區(qū)德寶新園 22號 西苑飯店：五星級，三里河路 1 號 新世紀(jì)飯店：五星級，首都體育館南路 6 號 奧林匹克飯店：準(zhǔn)四星級，中關(guān)村南大街 52號 新大都飯店：四星級，北禮士路 98號 薊門飯店：二星級，薊門橋西北角 北展賓館：三星級，西外大街 135 號 中苑賓館：四星級，高梁橋斜街 18號 上園飯店：準(zhǔn)三星級涉外飯店，高梁橋斜街 40 號 地上設(shè)有車位。西直門橋的改建、西直門南北大街和學(xué)院路改造完成，隨后西外大街的改造也隨即竣工，該區(qū)域的道路交 通得到了根本改善，以前交通擁堵的西直門橋、西外大街、學(xué)院路等地段，目前已經(jīng)基本暢通。 醫(yī)療： 區(qū)域內(nèi)有北醫(yī)一院、人民醫(yī)院、兒童醫(yī)院、積水潭醫(yī)院、阜外醫(yī)院等全市乃至全國知名的綜合性和?？漆t(yī)院，也有新街口醫(yī)院、北下關(guān)醫(yī)院、北太平莊醫(yī)院等小型或社區(qū)醫(yī)院，為該區(qū)域提供了良好的醫(yī)療保障。 市政府為恢復(fù)北京的古都風(fēng)貌，在 20xx 年北京市重大建設(shè) 項目的環(huán)境治理項目中增加了京城北環(huán)水系轉(zhuǎn)河綜合治理工程。實(shí)行工商 ,稅務(wù) ,保險一條龍服務(wù) 。 以上材料的復(fù)印件需使用 A4型紙張，要求字跡清晰，印章可辨。 關(guān)于戶型設(shè)計中次臥小的問題？ 答：目前人們的生活來看，在臥室的時間是有限的，主要是睡覺。 關(guān)于物業(yè)費(fèi)的問題？ 答：根據(jù)北京市現(xiàn)行“ 196”號文件的規(guī)定，天兆家園的物業(yè)管理費(fèi)將不高于（含） 元 /平方米，如“ 196”號文件作廢或有新文件出臺，將根據(jù)新政策依法進(jìn)行核算。 1燃?xì)庠O(shè)計是否考慮預(yù)留安裝熱水器？ 答：已考慮預(yù)留安裝熱水器的可能。 2露臺能否封閉？ 答：不能。 2一期入住時小區(qū)會達(dá)到什么程度？ 答：一期入住時，會有部分綠化、道路可使用，車位、會所會逐步投入使用。 3 E— HOME 遙控器可以 調(diào)節(jié)空調(diào)的溫度嗎？ 答：可以調(diào)節(jié)空調(diào)的溫度，升溫或降溫。 3各樓座戶型圖內(nèi)所標(biāo)的面積是什么面積？ 答： 2樓戶型圖所標(biāo)注的面積是估算的凈使用面積， 5樓戶型圖標(biāo)的面積是套內(nèi)建筑面積。 4所有廚房的陽臺是否安裝門？什么材質(zhì)？開門方向？ 答：安裝鋁合金門，向 外開。 （一）職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)向來訪客戶推介、展示項目； 負(fù)責(zé)向客戶解釋購房的相關(guān)法規(guī)、程序以及公司對購房客戶的要求； 與預(yù)購客戶簽署認(rèn)購書、協(xié)助開具收款收據(jù)； 協(xié)助簽署正式買賣契約； 協(xié)助業(yè)主辦理按揭、律師咨詢、公證等購房的相關(guān)手續(xù)； 協(xié)助業(yè)主辦理入住收樓等手續(xù)； 認(rèn)真聽取 客戶的意見，并將有關(guān)建議及意見反饋公司。其它人員：如遇上述情況將予以辭退。 女同事請淡妝，嚴(yán)禁佩戴夸張首飾，嚴(yán)禁涂深色指甲，嚴(yán)禁穿涼 鞋或不穿襪子，嚴(yán)禁穿休閑服裝或無袖上裝； 嚴(yán)禁在上班時間吃零食、睡覺等做與工作無關(guān)的事情。 隨時保持辦公區(qū)域的清潔衛(wèi)生，嚴(yán)禁對現(xiàn)場的工作環(huán)境及物品 隨意破壞； 1正確使用銷售資料，維護(hù)現(xiàn)場銷售設(shè)備設(shè)施； 三、其他： 有任何疑問及時向有經(jīng)驗(yàn)的 置業(yè)顧問 或經(jīng)理、主管咨詢，嚴(yán)禁不 懂裝懂，向客戶亂做承諾及解答； 絕對禁止與任何人員發(fā)生不禮貌行為及言語；絕對 禁止當(dāng)眾或私 下對客人及其他人員進(jìn)行褒貶或議論； 現(xiàn)場銷售是整體配合的工作，任何銷售人員不得以任何借口妨礙 或不配合其他人員的工作；不得以任何理由造成接待前臺及熱線 電話處的空崗。 對公司未經(jīng)授權(quán)事宜，不得口頭或書面承諾客戶要求； 置業(yè)顧問 不得私自扣留樓盤，對超出保留時間的樓座，不得私自延長保留時間； 未 經(jīng)公司許可 置業(yè)顧問 不得銷售保留樓盤。 熱線電話內(nèi)了解客戶需求狀況不宜談太久，應(yīng)約請客戶至售樓現(xiàn)場，須講“希望您到售樓現(xiàn)場來參觀，我叫，您來之前，打電話給我，我會為您準(zhǔn)備詳細(xì)的資料，在給您作詳細(xì)的介紹。 引領(lǐng)客戶至樣板間應(yīng)先為客戶開門，閃身至門側(cè)并示意客戶先行。 第一次引導(dǎo)入座： 在參觀完模型展區(qū)后，再將客戶引入接待區(qū)請客戶入座，進(jìn)行詳細(xì)的講解，不斷的激發(fā)客戶的購買欲望。當(dāng)客戶確定下來要買某一套房后，業(yè)務(wù)員要以公司的利益為重，巧妙的討價還價（要牢記：折扣越爽快，客戶越不會買你的房，就是買了，他也會后悔），指導(dǎo)客戶可以交納定金定房。 （四）簽約：主要目標(biāo)是為回款。 。 懷化 市有關(guān)規(guī)定，組織人員辦理樓盤的預(yù)售（銷售）許可證，房地產(chǎn)初始登記，并做好銀行貸款（按揭）業(yè)務(wù)的聯(lián)系，協(xié)調(diào)工作。做好樓盤銷售過程中的各項法律手續(xù)。 、管理，對員工定編以及根據(jù)每位員工的工作表現(xiàn)實(shí)施獎罰提出建議。 合同條款原則上應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)文本簽字，盡量不予修改，如客戶堅持簽補(bǔ)充條款，也要盡量縮小修改范圍之后再請示銷售主管，同意后方可簽署，并及時填寫合同審批單。當(dāng)客戶交完定金后， 置業(yè)顧問 要“歡迎您成為我們的業(yè)主！愿我們今后的合作非常愉快！”。 參觀樣板間（或?qū)嶓w） 通過給客戶介紹產(chǎn)品，看完道具（如效果圖、示意圖、房型圖等），在跟客戶建議溝通后，應(yīng)帶客戶到工地參觀樣板房（或?qū)嶓w），到現(xiàn)場后，應(yīng)注意帶客戶到環(huán)境及工程質(zhì)量好的地方。 至洽談區(qū)請客戶落座，及時為客戶倒水。 不可只根據(jù)電話內(nèi)容做簡單的判斷，態(tài)度惡劣或敷衍了事。 二、銷售技巧 （一） 接聽來電：主要目標(biāo)為吸引客戶來現(xiàn)場看房。 嚴(yán)禁惡意爭搶其他銷售人員的客戶行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，取消其本客 戶的談判資格，嚴(yán)重者予以辭退處理； 所有銷售契約及認(rèn)購書不得以任何理由保留在銷售人員手中； 置業(yè)顧問 在銷售單位時應(yīng)在第一時間報告經(jīng)理，明確確認(rèn)該單位 狀況，任何人不可以在不知情時擅自銷售，否則，個人承擔(dān)一切 后果。嚴(yán)禁在工作時間飲酒。 如遲到 15 分鐘 以內(nèi)，記作遲到一次；遲到一次 ，罰款 30 元 ；遲 到 15 分鐘 —— 30 分鐘， 記作 曠工半天； 遲到 30 分鐘 以上，記作 曠工一天 ；月累計三次遲到，記作曠工一天 罰款 100 元 ， ； 如遇病假，需在班前告之主管或經(jīng)理，事后補(bǔ)交病假條；事假需 提前 2小時與主管或經(jīng)理請示；倒休需提前一天提出申請，經(jīng)批 準(zhǔn)后方可倒休。 2）“知彼”就是通過售樓員現(xiàn)場調(diào)查與不定期的電話跟蹤調(diào)查，熟悉周邊項目的優(yōu)缺點(diǎn)：根據(jù)需要及市場部的安排，不定期的對周邊項目進(jìn)行調(diào)查，掌握周邊項目情況作出客觀、準(zhǔn)確的了解，并靈活 的運(yùn)用到售樓的過程中。應(yīng)以合同附件三“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”為準(zhǔn)。 溫泉水管是什么材料？ 答：材料是耐溫泉腐蝕的 ABS 工程塑料管。 3各樓座層高、凈高？ 答： 1樓層高 ，凈高 米； 2樓起居室層高 米，凈高 米，其它層高 米，凈高 米； 5樓層高 米，凈高 米。 E— HOME 有備用電源，可延時 2— 3 天。 2三表是否遠(yuǎn)程抄表？ 答：不作三表遠(yuǎn)傳。 1一期入住時是否有綠地和水系？ 答：入住時，一期的綠地和水系有部分能夠形成。目前此標(biāo)準(zhǔn)即將出臺，管理費(fèi)最高 150元，車位月租金最高為 450元。一個好的戶型在總面積約束的條件下，應(yīng)做到主次分明，空間利用充分合理化。 間距近，密度高？ 答：樓盤所處的位置在二環(huán)邊，寸土寸金，土地的成本較高，為了控制樓盤的價格，使消費(fèi)者能夠承受，所以密度高是難免的，但該密度是符合規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的。 巨大無比的升值潛力 國泰汽配物流城順應(yīng)懷化市、鶴城區(qū)人民政府為適應(yīng)國家西部大開發(fā)的總體戰(zhàn)略，在政策相對傾斜之后，依