【正文】 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)所在地，教育科研基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、體育休閑和文化交流中心之一。 廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 近年來廣州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進(jìn)入較富裕的小康生活水平，與之相呼應(yīng)的是廣州居民對居住的需求也在不斷增長，廣州房地產(chǎn)市場將面臨持續(xù)的發(fā)展。 新政策一出臺(tái)，其對于中國當(dāng)下房產(chǎn)，特別是二套房的影響便引起了業(yè)界的熱議。 項(xiàng)目簡介 商城名爵國際公寓位于珠江新城 CBD西區(qū)，獨(dú)享繁華都市中心地帶無與倫比的交通、商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等優(yōu)越的市政配套設(shè)施；其交通出行之便利，配套環(huán)境之成熟，區(qū)位地段之優(yōu)越，創(chuàng)享珠江新城優(yōu)越所向。 也可能對部分人群和項(xiàng)目的交易受到限制，而對整體房地產(chǎn)市場不會(huì)有太大負(fù)面影響，無法逆轉(zhuǎn)強(qiáng)有力的住房需求和房價(jià)上漲，房地產(chǎn)在新的一年仍會(huì)平穩(wěn)地上升。 ? 商品住宅： 近年來廣州商品住宅供應(yīng)呈增長趨勢，每年竣工商品住宅 600萬平方米左右。 天河區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃 ? 天河未來發(fā)展規(guī)劃總體概況 ——“ 一個(gè)核心 、 兩條軸線 、 四大版塊 ”。 ? 天河區(qū)是廣州成熟的新一代商務(wù)中心區(qū)，是繁華的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育、購物、旅游中心，也是廣州商務(wù)規(guī)劃重點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)住宅市場發(fā)展迅速?；A(chǔ)建設(shè)也在近期呈現(xiàn)巨大的變化，大大提升了投資者對珠江新城的入市信心。月 /平方米 返回 ? 地鐵 5號線： 潭村站 ? 獵德路站 ? 石牌村站 ? 國防大廈站 2 ? 國防大廈站 ? 國防大廈站 1 ? 紅線女中心站 ? 馬場路中站 ? 花城大道東站 ? 駿逸苑站 ? 花城會(huì)展中心總站 ? …… 投資潛力無限 ? 天河未來發(fā)展規(guī)劃總體概況 ——“一個(gè)核心、兩條軸線、四大版塊”。 ? 縱軸貫穿增加含金量 項(xiàng)目位處新一代 CBD。 配套 功能 業(yè)態(tài) 必須設(shè)置 推薦設(shè)置 休閑保健 桑拿 √ SPA √ 美容 √ 按摩 √ 運(yùn)動(dòng)設(shè)施 健身房 √ 游泳池 √ 棋牌室 /臺(tái)球室 √ 球類運(yùn)動(dòng)室 √ 餐飲 正餐 中餐廳 √ 西餐廳 √ 輕餐飲 咖啡廳 /茶室 √ 酒吧 √ 雪茄吧 /紅酒會(huì) √ 其他 高爾夫俱樂部 √ 兒童天地 √ 太太學(xué)堂 /園藝俱樂部 /書友會(huì) √ A1棟 05單元 ， A2棟 08單元 ，單元建筑面積約 78m2，套內(nèi)面積約 60m2，朝向：南 A1棟 03/07， A2棟 01/05單元 ，建筑面積約 83m2套內(nèi)面積約70m2，朝向：西南 A1棟 02/06， A2棟 03/07單元 ，建筑面積約 105m2套內(nèi)面積約 94m2，朝向：南北 A1棟 04單元， A2棟 02單元 ，建筑面積約 125m2套內(nèi)面積約 110m2，朝向：西南 A1棟 08單元， A2棟 06單元 ，建筑面積約 92m2套內(nèi)面積約 75m2，朝向：西南 A1棟 01單元 ， A2棟 04單元 ，單元建筑面積約 108m2，套內(nèi)面積約 93m2，朝向：南 A3棟 05單元 ，建筑面積約208m2套內(nèi)面積約 194m2 朝向：西南 A3棟 02/04單元 ，建筑面積約 115m2套內(nèi)面積約 98m2 朝向：東南 A3棟 05單元 ，建筑面積約 208m2套內(nèi)面積約 194m2 A3棟 06單元 ，建筑面積約 125m2套內(nèi)面積約 116m2 朝向：東南 產(chǎn)品定位 ? 項(xiàng)目是珠江新城內(nèi)的高檔物業(yè)，最終定位為豪華公寓。 定價(jià)策略 ? 價(jià)格是消費(fèi)者購房最敏感因素 ? 根據(jù)對廣州市調(diào)查樓盤及周邊可比性樓盤銷售情況的了解，我們感到價(jià)格的高低直接左右著項(xiàng)目的銷售業(yè)績，制定合理的銷售價(jià)格必須是慎重研究的。售樓部裝修、宣傳品的制作、銷售道具準(zhǔn)備、銷售人員培訓(xùn)。 第三階段 續(xù)銷期 時(shí)間： 2023年 7月 —8月 工作重點(diǎn)：伴隨著 8月夏天的到來，消費(fèi)市場進(jìn)入了每年的第二個(gè)消費(fèi)淡季。 工作內(nèi)容：對項(xiàng)目工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、銷售價(jià)格、投資價(jià)值分析及區(qū)域發(fā)展趨勢等賣點(diǎn)進(jìn)行炒作，吸引客戶上門。 工作目標(biāo)：完成銷售總量的 95%以上。 ? 《廣州日報(bào)》作為一張主流大報(bào)，讀者自費(fèi)購買和訂閱的比例占八成之多。 ? 下午 3:00——7： 00 這時(shí)的聽眾幾乎與早晨的一樣的，與匆忙奔向工作崗位的早晨相比，這是時(shí)人們更有心情買東西。 投放內(nèi)容：大版面投放項(xiàng)目形象廣告，告之消費(fèi)者項(xiàng)目開始認(rèn)籌的消息。 投放節(jié)奏：貫穿于項(xiàng)目銷售的全過程。 第三階段 續(xù)銷期 該階段進(jìn)入了市場淡季，因此廣告投放應(yīng)已維護(hù)及鞏固項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度為主。告之消費(fèi)者項(xiàng)目工程進(jìn)度、工程質(zhì)量及優(yōu)惠折扣等內(nèi)容。這里不做重復(fù)介紹。 ? 廚房門：采用黑鋼框白玻璃推拉門。 廣告效果評價(jià) ?記憶率，就是消費(fèi)者中能記得本廣告的比例。 , February 6, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023年 2月 6日星期一 12時(shí) 36分 18秒 00:36:186 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 6日星期一 上午 12時(shí) 36分 18秒 00:36: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 6日星期一 12時(shí) 36分 18秒 00:36:186 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 6, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :36:1800:36Feb236Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 ?消費(fèi)者對廣告的總體喜歡程度。 ? 客廳出陽臺(tái)門：灰色鋁合金白玻璃推拉門。該階段的廣告投放節(jié)奏需要根據(jù)銷售的具體情況確定，如銷售工作進(jìn)行順利則無須投放，反之，則需要有一定的廣告投放，投放版面以 1/4版以下的小版面廣告為主。以持續(xù)的廣告效果、較好的市場美譽(yù)度吸引消費(fèi)者。 ? 報(bào)紙媒體報(bào)紙媒體、傳單 投放時(shí)間：項(xiàng)目在開展了營銷活動(dòng)之后，以及在預(yù)計(jì)的時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目工程封頂后（ 8月份）。 ? 報(bào)紙媒體、傳單、戶外媒體、互聯(lián)網(wǎng)、廣播 投放時(shí)間：項(xiàng)目開盤前一周內(nèi)。 ? 戶外媒體 該廣告媒體已經(jīng)投放，主要以項(xiàng)目的形象廣告為主，并已起到良好效果。所以，預(yù)計(jì)展銷會(huì)費(fèi)用為： =150*2+75*4=600萬 200萬元，銷售期開始后每一個(gè)星期一次，展銷會(huì)前一個(gè)星期及展銷會(huì)期間每星期 3次 400萬元，同樣是在展銷會(huì)開始后定期播放廣告雜志，展銷會(huì)前一個(gè)星期開始播放 30秒左右的廣告 ，費(fèi)用 50萬元 100萬元，銷售期開始后每天一次，展銷會(huì)前一星期及展銷會(huì)期間每天 2次 展銷會(huì)總費(fèi)用 =600+200+400+50+100=1350萬元 經(jīng)可行性研究部分估算，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期的銷售費(fèi)用為 52031584 元 萬元，由于總銷售收入為 2601579200萬元，則該項(xiàng)目的銷售成本率 =銷售成本費(fèi) /總銷售收入 *100%=2% 主題、賣點(diǎn)、標(biāo)題 ? 主題：創(chuàng)享尊貴生活 ? 賣點(diǎn)：區(qū)位好、環(huán)境美、尊貴體現(xiàn) ? 標(biāo)題：心在高處，風(fēng)景在遠(yuǎn)處 廣告安排 廣告策劃重點(diǎn) 主要 媒體選擇 次要媒體選擇 持續(xù)時(shí)間 目標(biāo) 第一階段 預(yù)熱期 信息提示，突出項(xiàng)目主題，展示樓盤的基本情況，實(shí)施全方位、不間斷的形象炒作 報(bào)紙媒體、戶外媒體 互聯(lián)網(wǎng)媒體、傳單 1月 4月 以系列廣告形式傳達(dá)尚城名爵的特點(diǎn) ——國際化社區(qū)，傳達(dá)尚城名爵如何薈萃世界的精彩 第二階段 開盤期 突出賣點(diǎn)，進(jìn)行全方宣傳，吸引消費(fèi)者上門看房 報(bào)紙媒體、傳單、戶外媒體 互聯(lián)網(wǎng)媒體、廣播、 5月 6月 通過各個(gè)廣告，還有價(jià)格與形象之間的落差來推動(dòng)銷售 第三階段 續(xù)銷期 對項(xiàng)目各賣點(diǎn)進(jìn)行持續(xù)的宣傳，鞏固項(xiàng)目的市場知名度以及美譽(yù)度， 報(bào)紙媒體 傳單 7月 8月 第四階段 強(qiáng)銷期 全面總攻，與主要媒體進(jìn)行配合，突出賣點(diǎn)為主 報(bào)紙媒體、傳單、戶外媒體、電視媒體 互聯(lián)網(wǎng)媒體、雜志 9月 10月 第五階段 續(xù)銷期 加強(qiáng)廣告主題、深化內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)價(jià)格優(yōu)勢，進(jìn)行大量的促銷活動(dòng) 報(bào)紙媒體 傳單 11月 12月 第六階段 尾盤期 以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn)，并輔以適量的價(jià)格策略 報(bào)紙媒體 傳單 次年 1月 3月 建立、鞏固尚城名爵明星樓盤的地位，主要以銷售業(yè)績、專家評價(jià)、媒介報(bào)道為依據(jù) 媒體投放安排及節(jié)奏把握 ? 廣告投放需要配合銷售周期的各階段而進(jìn)行，才能到達(dá)預(yù)期的投放效果。因此，樓盤廣告推廣中，我們建議《廣州日報(bào)》為主要媒體。 ? 目標(biāo)消費(fèi)者：年齡在 2850歲之間，文化程度較高，家庭收入在 40000元以上，主要傾向男性，職業(yè)取向以高級白領(lǐng)、企業(yè)管理者為主 . ? 媒介計(jì)劃的考慮：在上市期的一個(gè)月內(nèi)，集中兵力，以總投入廣告費(fèi)用的 5%用在大眾傳播上，產(chǎn)生集群效應(yīng)，確立樓盤的形象因素，總預(yù)算 。 工作目標(biāo)：完成銷售總量的 70%，維護(hù)項(xiàng)目的市場美譽(yù)度。 工作內(nèi)容：對項(xiàng)目各賣點(diǎn)進(jìn)行持續(xù)的宣傳，吸引消費(fèi)者上門，并通過銷售人員上門行銷的方式促進(jìn)房源消耗。 工作目標(biāo)：為項(xiàng)目的開盤積累大量有購買意向客戶，并建立起項(xiàng)目的市場知名度。在采用了 1：競爭價(jià)格評估； 2：差價(jià)設(shè)計(jì)法。 產(chǎn)品類型 ? 投資型高級公寓 ? 它的特點(diǎn)和特性就是集商業(yè)、居住、休閑、健身等多種功能于一體，它具有高度的私密性。 ? 未來可見 潛力無限 在可見的未來，核心商務(wù)區(qū)域的交通配套，城市中央的周邊生活配套，尚城名爵的投資優(yōu)勢明顯，升值潛力不可估量。尚城名爵集各優(yōu)勢于一身，以絕取勝，投資潛力無限。月 洋房 /平方米 1800億的市政投入，各項(xiàng)基礎(chǔ)配套正在迅速地完善：地鐵五號線已通車；中國首個(gè)無人駕駛地下運(yùn)輸系統(tǒng) ——珠江新城集運(yùn)系統(tǒng)將于 2023年亞運(yùn)會(huì)前開通；廣州電視塔、廣州歌劇院、廣州博物館、廣州圖書館等七大地標(biāo)也相繼落成，標(biāo)志著珠江新城進(jìn)入了全面成熟，價(jià)值井噴的時(shí)期。” ? 中央商務(wù)區(qū)帶動(dòng)了住宅項(xiàng)目的發(fā)展，各大開發(fā)商爭先恐后在這些市中心片區(qū)安家，搶占先機(jī)。 ? 兩條軸線 是指一橫一縱兩條軸線：縱軸即廣州市新城市中軸線，橫軸是指由西向東沿中山大道延伸的城市功能發(fā)展軸。從東西方向看，天河區(qū)是廣州市向東發(fā)展城市帶的起點(diǎn)。 2023年，廣州市將通過完善綜合交通網(wǎng)絡(luò)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境、拓展并優(yōu)化空間布局，初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團(tuán)、街口組團(tuán)組成的“一主三副兩組團(tuán)”的城市空間布局，同時(shí)不斷完善城市服務(wù)功能，優(yōu)化功能分區(qū)，強(qiáng)化城市六大功能建設(shè)目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)中心、國際都會(huì)、創(chuàng)業(yè)之都、文化名城、生態(tài)城市、和諧社會(huì)。 13層為商業(yè)裙樓，一層為公寓大堂，二三層為豪華會(huì)所，四層空中園林；總建筑面積為 15000平方米；首層 、二三層 、五層以上 高；配備酒店式大堂。 報(bào)告調(diào)研結(jié)構(gòu) ? 宏觀調(diào)查 – 當(dāng)前中國房地產(chǎn) – 近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策 – 城市總體規(guī)劃、定位 – 該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢 – 廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 ? 中觀調(diào)查 – 該區(qū)域的概況 – 該區(qū)域未來的發(fā)展規(guī)劃 – 該區(qū)域市投資商機(jī) – 發(fā)展前景 ? 微觀調(diào)查 – 區(qū)位分析 – 地塊經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 – 與周邊樓盤比較 – 與同類樓盤比較 – 目標(biāo)客戶群 – 市場定位