【正文】 棟建 38層共 770個單位。兩種方法結合，我們得出了上述價格（均價）定位，并建議分批推出樓盤。 第二階段 開盤期 時間： 2023年 5月 —6月 工作重點：該階段是消費市場的一個旺季，并且是項目的開盤期。 工作目標：完成銷售總量 50%，在鞏固市場知名度的前提下進一步提升項目的市場美譽度， 第四階段 強銷期 時間： 2023年 9月 —10月 工作重點：房地產行業(yè)向來就有“金九銀十”的說法，指的就是每年 10月的消費旺季。 第五階段 續(xù)銷期 時間： 2023年 11月 —12月 工作重點：進入該階段項目已經接近銷售尾期，但尚有一定存量房源沒有消耗，因此該階段應借助項目已有的市場美譽度及銷售成績進行推廣，以達進一步消耗房源的目標。 ? 期待人們看過廣告的反應：人們知道“尚城名爵”，認識到了項目的獨特屬性，并感到價格的合適，有看樓的想法。 南方都市報主流讀者群特征 ? 69%《南方都市報》讀者是從事具有影響力的工作，收入優(yōu)厚的機關，企業(yè)管理人員，專業(yè)人士。因此我司將根據前面規(guī)劃的銷售周期制定了項目的廣告投放周期安排及節(jié)奏把握，以使項目的廣告宣傳能達到最好的宣傳效果，也更加有利于項目市場知名度及市場美譽度的建立。 ? 互聯(lián)網媒體 投放時間：將于即日起開始投放。 投放內容：在項目開盤前著力對項目的各賣點進行宣傳，并告之消費者項目開盤銷售、優(yōu)惠促銷活動的信息。 投放內容：以硬廣告，訴求項目的工程進度及工程質量以維護項目美譽度，以軟文炒作報道項目的營銷推廣活動，提升項目美譽度。 在秋交會之前選擇房交會的主辦媒體投放一期半版的項目形象硬廣?？傮w來說該階段的廣告投放應以低頻率、有針對性的原則進行 廣告設計 ? 創(chuàng)作風格 :尊貴、高雅 ? 設計要點：（速戰(zhàn)速決） 首先引起注意，其次要造成購買 成熟的市場：高質素物業(yè)迅速增多，挑選余地大，買家經驗增多，廣告催化成熟 樓書設計 ? 樓書形式： 創(chuàng)新設計，以文件袋的形式，更好存放活頁資料，與其他樓盤資料區(qū)分開來，方便收藏，加強消費者的記憶 ? 樓書組成： 樓書首頁（文件袋）、戶型圖（活頁） 、交樓標準（活頁） ? 樓書內容： 首頁： 項目名稱、標志、標題、廣告語、優(yōu)勢介 紹、電話、地址、地圖、預售證號 …… 戶型圖： 各個戶型線圖、文字介紹、裝修圖片 …… 交樓標準： 戶內、戶外交樓標準、圖片介紹 …… ? 樓書詳解 A3棟 05/06單元，建筑面積約 89m2套內面積約75m2，朝向：東南 大廳窗臺與陽臺配搭，更長景觀面，更長時間接觸室外美景 隱密式步入衣帽間，滿足女主人的時尚追求 存放 戶型圖模板 戶型圖 圖 圖 推廣詞 戶型簡介 在鞠躬和注目中走入酒店 在溫馨歡笑中回到家中 尊貴服務與舒適享受同時暢享 酒店和家即時輕松切換 完美演繹城市生活的絕佳狀態(tài) 同一個空間 兩種生活 尊尚區(qū)位：群踞珠江新城 CBD核心軸線 貴賓禮遇：原班星級酒店專業(yè)團隊服務 中軸景觀：珠江公園， 28萬㎡城央氧吧 全面戶型： 78㎡ 208㎡一房至四房，氣度非凡 私享空間：尊貴享受，私享寬闊入戶花園 心在高處，風景在遠處 標志 宣傳 無處不在的尊貴感 “買的不僅僅是房子，更是尊貴的城市生活” 園林、建筑、戶型、會所、服務，充分地從使用者的角度追求品質和細節(jié)，體現(xiàn)對業(yè)主無微不至的尊重 無處不在的高尚感 “買的不僅僅是房子，更是奢華的生活方式” 以皇室名爵的生活狀態(tài)為藍本，在產品和服務理念上樹立高尚生活的全新標準，締造全新的生活狀態(tài) 首頁的內容設計 一、突出本項目的區(qū)位優(yōu)勢。 ? 生活陽臺門：灰色鋁合金白玻璃平開門。 ?廣告創(chuàng)意的獨特性或者新奇性。 00:36:1800:36:1800:36Monday, February 6, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 00:36:1800:36:1800:362/6/2023 12:36:18 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 上午 12時 36分 18秒 上午 12時 36分 00:36: 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 12時 36分 :36February 6, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 00:36:1800:36:1800:36Monday, February 6, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 2月 6日星期一 上午 12時 36分 18秒 00:36: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 12時 36分 :36February 6, 2023 1行動出成果，工作出財富。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 廣告質量評價標準 （ 1 ）廣告是否培養(yǎng)了新的公眾需求市場，發(fā)揮了市場擴容功能； （ 2 ）廣告是否激發(fā)了公眾的需求欲望，有效地引導公眾產生購買行為； （ 3 ）廣告是否提高了項目的市場占有率； （ 4 ）廣告是否突出了項目在公眾心目中的地位，提高了公眾的指名購買率； （ 5 ）廣告是否增強了項目的營銷力，提高銷售量。 ? 臥房門：采用名貴胡桃木飾面門。選擇的媒體、投放節(jié)奏也與第三階段相似。 ? 報紙媒體 、傳單、戶外媒體、互聯(lián)網、電視媒體 投放時間： 投放內容：以項目形象廣告及促銷廣告為主。 除此之外可以低頻率的投放一些小版面的項目形象廣告及促銷廣告以鞏固市場知名度。 投放內容：可以對項目所有賣點、優(yōu)勢及基本資料進行投放，以擴大廣告的影響面。 （續(xù)）第一階段 預熱期 ? 報紙媒體 投放時間：集中在四月中下旬臨近項目認籌活動開始之前投放。 廣州日報廣告預算 規(guī)格（彩色） 版位 單價 1月 4月 （預熱期） 5月 6月（開盤期） 7月 8月 （持續(xù)期） 9月 1月（強銷期 ) 11月 12月 （持續(xù)期） 次年 1月 3月（尾盤期 ) 合計（元 ) 48x74 32x26 A8A15/A17 周五742000 周六 215700 1 3 2 4 2 1 9646000 + 2804100 合計： 3768700元 南方都市報廣告預算 規(guī)格（彩色） 版位 單價 1月 4月 （預熱期） 5月 6月（開盤期） 7月 8月 （持續(xù)期） 9月 1月（強銷期 ) 11月 12月 （持續(xù)期） 次年 1月 3月（尾盤期 ) 合計（元 ) 24x17 A1疊底板 周五185400 周六155500 1 3 2 4 2 1 2410200 + 2023500 合計： 2612350元 電視媒體 項目屬性 使用屬性 播放格式 制作費用 投放費用 投放次數 基本費用 廣東有線 廣州有線 電視專題篇 整體形象簡介 30分鐘膠片 /1秒鐘 元 /1秒鐘 元 /1秒鐘 元 /1秒鐘 10次 0元 0元 廣東有線 廣州有線 電視形象廣告 賣點形象塑造 15秒鐘膠片 元 /1秒鐘 元 /1秒鐘 /1秒鐘 元 /1秒鐘 20次 0元 0元 電視總體費用： 20625000元 電臺 ? 上午 6： 00——10:00 電臺擁有最多聽眾，此時他們思想活躍，易于接受新鮮觀念。 ? 獲取樓盤信息的主要報紙媒 ， 八成左右的潛在購房者認為《廣州日報》是獲取樓盤信息最多的報紙 各報紙房地產信息優(yōu)勢對比 0102030405060708090100廣州日報 南方都市報 羊城晚報 新快報93% 57% 38% 6% 廣州日報主流讀者群特征 ? 《廣州日報》的讀者集中于 2049歲年齡層，在教育程度，個人月收入，家庭月收入均高于城市水平。 工作內容：通過對尾盤進行營銷策劃，選準目標客戶，有針對性的進行銷售推廣工作，吸引特定消費者上門，并通過銷售人員上門行銷及一對一銷售的方式促進房源消耗。為后期的銷售減小壓力。 工作目標：完成銷售總量的 40%左右，建立起項目的市場美譽度。 工作內容：項目銷售前期準備工作。 ? 為配合分批銷售和低開高走的價格策略，第一批提出價格定位如下： ? 平均價格： 25000～ 26500元 /平方米（根據市場反饋可適當上浮 %2%） ? 本案設定均價： 26500元 /平方米 ? 最低價與最高價差設計幅度： 2023～ 4500元 /平方米本案設計的是銷售實價，銷售價格表將根據付款方式上浮后再折回。 ? 定位為“五星級酒店的家”，裝修標準將向五星級酒店看齊。這一核心位置注定了尚城名爵必定升值 ,且升值空間極大的命運。 不得不提的一點是，該地塊附近的無論是人行道或是車行道由于長期的地盤施工導致路面殘破，不利于人車的通行。月 地址 廣州市天河區(qū)珠江新城海安路2號 廣州市天河區(qū)珠江新城馬場路28號 廣州市天河區(qū)珠江新城金穗路（珠江公園西北側） 廣州市天河區(qū)珠江新城興盛路10號 萬菱匯君臨國際公寓 朱美拉公寓 富力國際公館 星匯云錦 物業(yè)類別 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑類別 高層公寓 高層公寓洋房 公寓、高層洋房 洋房 公寓 裝修狀況 精裝修 精裝修 精裝修 豪華裝修 開盤時間 2023年 11月 1日 20231122 2023327 20230501 入住時間 2023430 20231230 20230630 202304 容 積 率 7 綠 化 率 暫無資料 30% 21% 22% 均價 30000 元 /㎡ 均價 30000元 /平方米 28000元 /平方米 27000元 /平方米 物 業(yè) 費 /平方米 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%國際公館 翠屏領東天河 星匯云錦1 室1 廳1 衛(wèi)2 室1 廳1 衛(wèi)3 室2 廳2 衛(wèi)天河區(qū)在售住宅戶型分布 微觀調查 區(qū)位分析 地塊經濟環(huán)境分析 目前珠江新城的建設正在進入成熟期，整個開發(fā)將于今年2023亞運會前逐步完成。 這一帶房地產行業(yè)發(fā)展迅猛 ， 是商務人士密集和商務活動頻繁的地區(qū) ， 該區(qū)近兩年來發(fā)展迅速 ， 不斷增長的房地產需求正在使天河區(qū)的房地產市場凸現(xiàn)巨大商機 。 ? 天河區(qū)發(fā)展定位： 廣州市新城市中心區(qū)，廣州 21