【正文】 （萬元）6 銀 信 182 拆遷 37631 東 康 119124 通源 4577 聯(lián) 迅 105 東 昊 2710 海天 33 產(chǎn)權(quán) 18358 金品 69 蘭印 5合 計 18036B13 金陽職工技術(shù)協(xié)會 9B1 雨筍 海天 蘭印 置換中心 擎宇 佳潤 花城 金陽 東康 產(chǎn)權(quán) 金策 華迅鶴城 01793國有與集體聯(lián)營企業(yè) 69 家 新洲實(shí)業(yè) 佳潤 雨筍 市場置換中心 鶴城 施欣 曹德興 鐘德寶 徐非文 ?公司生產(chǎn)經(jīng)營的資料均以公司章程和財務(wù)報表為準(zhǔn)。企業(yè)調(diào)查個別訪談資料收集智仁公司研究分析市場經(jīng)營人員配合完成調(diào)研報告智仁公司調(diào)研流程圖3調(diào)查步驟項目介入資料研究個別訪談交叉論證報告起草?智仁公司建立項目研究小組。浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計運(yùn)營體系設(shè)計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案第一階段第二階段第三階段1第一階段工作已順利結(jié)束實(shí)際工作? 與浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司中高層領(lǐng)導(dǎo)、下屬企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)專家進(jìn)行了 19次訪談? 就房地產(chǎn)行業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展方向等進(jìn)行文件檢索? 對交易市場有限公司的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和組織架構(gòu)進(jìn)行了比較全面的資料收集和分析? 研究了交易市場有限公司關(guān)于股權(quán)結(jié)構(gòu)、人事、財務(wù)、戰(zhàn)略管控和其它方面的主要文件? 與國內(nèi)同行業(yè)其它企業(yè)進(jìn)行比照分析? 與交易市場有限公司高層管理人員就集團(tuán)戰(zhàn)略，組織體系及關(guān)鍵流程多次進(jìn)行交流? 與智仁公司企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和組織體系專家就浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的情況作了深入的研討工作成果? 對浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的組織體系、管理架構(gòu)和盈利模式等方面的現(xiàn)狀作了比較全面的診斷? 對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢等外部環(huán)境因素進(jìn)行了全面地分析? 對浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、配套板塊中的優(yōu)劣勢進(jìn)行了分析? 對浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司今后的核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略以及總體產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行了闡述? 為浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司組建集團(tuán)化公司提出了初步咨詢方案2工作周 1工作周 ?同市場系統(tǒng)進(jìn)行溝通。?進(jìn)行定性和定量分析研究?依據(jù)合理的分析和論證，最終得出上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場有限公組建企業(yè)集團(tuán)咨詢方案。 楊志佩 楊啟榮 上海海運(yùn)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院院長、博士生導(dǎo)師 脈通 市場工會 良嘉 金緣 易興 98興合 金品 聯(lián)迅8A2 凱申 東岸 天杰 沈陽和田 邦尼 國衡 公益 東康 三大板塊資產(chǎn)狀況 交易市場有限公司經(jīng)營績效狀況銷售收入 各種費(fèi)用 凈利潤年份 2023 2023 ~6 2023 2023 ~6 2023 2023 ~6房產(chǎn)開發(fā)板塊 12023 37450 21853 3120 3490 2189 3798 4060 4711房產(chǎn)交易板塊 3592 5000 3000 2357 1665 782 754 1096 182房產(chǎn)配套板塊 1812 5000 1000 520 1058 798 683 1009 446市場系統(tǒng) 17854 48050 28853 6200 6402 3853 5564 6300 5433單位：萬元 2023年上半年交易市場有限公司共計完成銷售收入 28853萬元，增長速度非?？?，是 2023年全年的銷售收入 的 倍；與此同時交易市場有限公司 2023年上半年發(fā)生的各種成本費(fèi)用共計 ，占到了銷售收入的 %；從利潤方面來看， 2023年上半年共計完成 ，與 2023全年的利潤總額基本持平，達(dá)到了去年全年利潤總額的%。增長潛力 ? 上海房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較強(qiáng)的吸引力獲利能力企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境21上海房地產(chǎn)市場 2023年開發(fā)投資突破 748億元00年 02年房地產(chǎn)投資和 0305年投資預(yù)測（億元）資料來源：上海統(tǒng)計年鑒　智仁項目組整理00年 02年實(shí)際投資增長速度分別為 10%， %，１８ .７％；０３ ０５預(yù)測增長為４ .５％，房產(chǎn)市場仍將高位運(yùn)行，速度趨緩。非上海人士購房比例資料來源：中國社科院房產(chǎn)研究中心需求量每年超過 200萬平米企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境2320232023年上海住宅將穩(wěn)步增長　　　　　　　　　　　 20232023上海市住宅需求預(yù)測（萬平方米）資料來源：上海社科院房地產(chǎn)研究中心主要動因１ .基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城區(qū)改造產(chǎn)生的需求２ .為改善住房條件而產(chǎn)生的購房需求３ .外來人士的購房需求４ .置業(yè)投資的購房需求企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境24上海房地產(chǎn)市場的競爭依然激烈上海市房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模分布　　　　　　　　　各類企業(yè)完成房地產(chǎn)投資情況資料來源：《中國基本建設(shè)投資》中小開發(fā)企業(yè)在數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢，在完成投資數(shù)額上達(dá)到了 7６％，說明數(shù)量上的分散導(dǎo)致競爭的激烈。實(shí)行多元化融資 ? 對土地儲備貸款的發(fā)放的限制 并且這種增長主要靠投資拉動 資料來源：華西證券網(wǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況及趨勢分析 隨著市場的發(fā)展，企業(yè)政府因素逐漸淡化，逐步成立了以交易市場為核心，包括產(chǎn)權(quán)交易、拍賣、評估、動拆遷、設(shè)計、開發(fā)、建筑、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)測、二三級市場交易、物業(yè)管理的綜合性企業(yè)。指標(biāo)體系 ? ? 系統(tǒng)盈利力能力較強(qiáng)達(dá)到 45%,交易系統(tǒng)盈利償債能力 流動比率 存貨周轉(zhuǎn)率 主要企業(yè)：目前浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司主要的交易業(yè)務(wù)都由交易市場及金緣、金策和一些開發(fā)公司的銷售部來運(yùn)作。以物業(yè)管理公司為例， 從 2023年開始已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，而其他配套類企業(yè)的發(fā)展前景也被普遍看好。 結(jié)論：上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司的房地產(chǎn)配套類企業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，?yīng)當(dāng)加強(qiáng)對其中重點(diǎn)企業(yè)的扶持。開發(fā)類企業(yè)的銷售凈利率為 21%，與標(biāo)桿企業(yè)的水平相當(dāng) .　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　開發(fā)類企業(yè)中，經(jīng)營成本占了營業(yè)收入的 86%,管理費(fèi)用比率　　　　　　　　　　　　　　　　達(dá)到 %，　　　　　　　　　　　　　　　　企業(yè)土地資源儲備不足，資金來源單一，未能實(shí)現(xiàn)多元化融資。土地資源 資金實(shí)力　　　　 關(guān)鍵因素 集團(tuán)內(nèi)管理水平和資 產(chǎn)品線 ,整體資產(chǎn)量大 綜合企業(yè)資源的優(yōu)勢和行業(yè)發(fā)展前景 ,企業(yè)應(yīng)在今后時間實(shí)施三個層面的任務(wù) :第一層面 :明確公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主 ,交易配套相結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略第二層面 ,明晰股權(quán)結(jié)構(gòu) ,建立規(guī)范集團(tuán)化的公司治理模式 ,整合內(nèi)部資源第三層面 ,建立完善的管理制度 ,建立符合公司發(fā)展的人才儲備 ,重塑企業(yè)文化 ,形成核心競爭力50浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案第一階段工作公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案51股權(quán)結(jié)構(gòu)經(jīng)營體制不合理公司治理結(jié)構(gòu)重組的關(guān)鍵問題是股權(quán)治理結(jié)構(gòu)經(jīng)營體制的改變管理模式失靈而目前公司現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營體制中并未充分體現(xiàn)高管及經(jīng)營層價值，造成了公司治理結(jié)構(gòu)缺陷，導(dǎo)致經(jīng)營體制的不合理，是產(chǎn)生所有管理弊端的根本所在。營指導(dǎo)思想評 關(guān)鍵問題54二、完善公司治理結(jié)構(gòu)的總體方案完善治理結(jié)構(gòu)股權(quán)重組激 合總治理方案當(dāng)購股貸款歸還完畢后，信托公司將股份歸還給信托合同的指定的受益人（管理層）。治理方案關(guān)鍵問題59管理層收購方式的企業(yè)基本重組方案關(guān)鍵問題61? 方案 A:? 管理者簡單收購核心公司外? 部股份，實(shí)現(xiàn)對公司的控股 關(guān)鍵問題66? 方案 C：? 管理層先收購并控股分首先明晰股份所有權(quán)結(jié)構(gòu)，對公司不做大的改動，等時機(jī)成熟再進(jìn)一部操作。指導(dǎo)思想治理方案 員工持股的組織管理機(jī)構(gòu)是員工持股會，持股會在持股過程中為避免作為團(tuán)體活動而產(chǎn)生的重復(fù)納稅問題，應(yīng)委托信托公司代管并行使權(quán)利，雙方約定各自權(quán)利、義務(wù)，保證員工持股會適當(dāng)參與企業(yè)經(jīng)營和重大決策。治理方案指導(dǎo)思想持股會的每個成員都不具有大會表決權(quán)，而持股會作為一個整體具有大會表決權(quán)。指導(dǎo)思想 公司大的業(yè)務(wù)框架不變的前提下，對各分支業(yè)務(wù)部門進(jìn)行內(nèi)部的行業(yè)性兼收和整合。治理方案管理者出資收購東揚(yáng)公司與金陽公司全部外部非自然人股股份。治理方案利用單純的殼投資公司進(jìn)行股份收購的操作將面臨雙重納稅和法律限制問題，較難實(shí)現(xiàn)。最后的收購?fù)度胭Y金可能較大。這樣企業(yè)的產(chǎn)權(quán)明晰，法律主體突出。指導(dǎo)思想管理層收購計劃實(shí)行的同時，有些企業(yè)還可同步進(jìn)行員工持股計劃。企業(yè)管理層從經(jīng)營者變?yōu)樗袡?quán)獲得者，這樣既是對企業(yè)家以往經(jīng)營業(yè)績的肯定，又便于激勵管理團(tuán)隊和職工發(fā)揮經(jīng)營動力，創(chuàng)造好的經(jīng)營業(yè)績。B、在確立產(chǎn)權(quán)治理結(jié)構(gòu)和所有者權(quán)益的基礎(chǔ)上，從公司實(shí)際情況出發(fā)，分析企業(yè)的內(nèi)部資源和外部環(huán)境，確立公司的發(fā)展戰(zhàn)略。A、對原公司非自然人的股權(quán)實(shí)行管理層收購，或兼顧員工持股計劃，使企業(yè)長期遺留的所有者缺位、產(chǎn)權(quán)不明晰的問題