【正文】 21號(hào)文件的落實(shí)，進(jìn)入的開(kāi)發(fā)門(mén)檻和預(yù)售門(mén)檻將顯著提高強(qiáng) ? ? 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境22主要?jiǎng)右蛏虾３鞘邪l(fā)展的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、日益完善的投資生活環(huán)境非上海籍人士購(gòu)房需求逐年上升 它們的贏利情況又如何呢 ?企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境25企業(yè)資質(zhì)與規(guī)模對(duì)企業(yè)的盈利狀況具有相當(dāng)?shù)挠绊憽　　　　　　　　　　　　「黝?lèi)企業(yè)利潤(rùn)成本狀況分析三級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)和一、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)差距有１０％以上，可見(jiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平在企業(yè)盈利中具有顯著作用。對(duì)行業(yè)（或企業(yè)）的影響? 對(duì)建筑用地進(jìn)行招標(biāo)的規(guī)定 對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自 充足的自有資金，另一方面必須拓寬融資渠道? 個(gè)人住房貸款 上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境分析企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境28宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境將繼續(xù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展企業(yè)宏觀環(huán)境 資料來(lái)源：《上海企業(yè)》2023 ９　智仁項(xiàng)目組整理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境30人均可支配收入的增加使購(gòu)房從愿望轉(zhuǎn)化為需求人均可支配收入情況資料來(lái)源：文件檢索人均可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，使得購(gòu)房消費(fèi)由愿望變?yōu)樾枨笃髽I(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境31與行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)的對(duì)比分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境說(shuō)明：為了比較本企業(yè)在行業(yè)中的地位及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)所反映的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，智仁項(xiàng)目組選擇了上海房地產(chǎn)上市企業(yè)：上海新黃浦置業(yè)股份有限公司作為標(biāo)桿企業(yè)，該公司在 2023年上海市房地產(chǎn)銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)中列 97位，其管理穩(wěn)健，各項(xiàng)指標(biāo)能較好的代表上海房地產(chǎn)企業(yè)的水平。上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司是以上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)交易市場(chǎng)）為核心并通過(guò)相互投資和委托管理形式聯(lián)合起來(lái)的非法人企業(yè)集團(tuán)。?但是受當(dāng)時(shí)整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所需資源尤其是土地和資金資源大多依靠企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人與相關(guān)單位的良好的個(gè)人關(guān)系來(lái)取得，企業(yè)發(fā)展過(guò)程中并沒(méi)有在實(shí)質(zhì)上經(jīng)受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的鍛煉。金陽(yáng)良嘉金策金緣 脈通東昊產(chǎn)權(quán)東晨 天益花城嶺南東岸拆遷 海名新都藍(lán)印 金航佳騰 凱申銀信雨筍 市場(chǎng) 東揚(yáng)金品聯(lián)迅華迅鶴城注：“藍(lán)色 ”表示配套類(lèi)“紫色 ”表示開(kāi)發(fā)類(lèi)“黃色 ”表示交易類(lèi)下劃線(xiàn)表示有項(xiàng)目在進(jìn)行的公司注釋框內(nèi)為項(xiàng)目所在地形狀的大小表示其凈資產(chǎn)的規(guī)模三林普陀?xùn)|溝 南匯盧灣南匯洋涇三林企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境34? 強(qiáng) ? ? 億現(xiàn)金流量 ,但資產(chǎn)負(fù)債率高 ,流動(dòng)比率小 ,債務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率 缺乏的合并財(cái)務(wù)報(bào)表 ,各系統(tǒng)報(bào)表資料不詳 ,該指應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率資料來(lái)源 :智仁項(xiàng)目組標(biāo)桿企業(yè)02年銷(xiāo)售凈利率%,03年 16月銷(xiāo)售凈利率 21%配套類(lèi)企業(yè)盈利能力好于開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè) ,交易類(lèi)企業(yè)盈利能力較低 ,占用了企業(yè)資源市場(chǎng)總部大部分行政人員工資隸屬于交易系統(tǒng) ,客觀上降低了交易系統(tǒng)的凈利潤(rùn)率企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境38管理費(fèi)用成為提高企業(yè)凈利潤(rùn)的關(guān)鍵因素之一管理費(fèi)用占銷(xiāo)售收入的比例比較資料來(lái)源 :智仁項(xiàng)目組企業(yè)管理費(fèi)用遠(yuǎn)高于行業(yè)水平 ,已經(jīng)成為制約企業(yè)效益的關(guān)鍵因素 ,必須加以高度重視企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境39上海市浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)整體缺乏競(jìng)爭(zhēng)力? 規(guī)模偏小是上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)的通病，而這一點(diǎn)在上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司身上體現(xiàn)得更為明顯。企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境41房地產(chǎn)配套類(lèi)企業(yè)行業(yè)內(nèi)比較房地產(chǎn)配套行業(yè)概況企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境42上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)整體上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品線(xiàn)　　　競(jìng)爭(zhēng)地位　　　　　　　　　　　說(shuō)明 　　　　　　 ? 　強(qiáng)　　　 ? 　弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 　 　　　 ? 房地產(chǎn)交易　　　　 ? 　　　　　　 房地產(chǎn)交易由于規(guī)模因素具有一定競(jìng)爭(zhēng)力?！　≌麄€(gè)集團(tuán)缺乏有效的整合，管理效率低，在資金和土地上缺乏必要儲(chǔ)備，影響企業(yè)持續(xù)發(fā)展，不能形成獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力；目前配套服務(wù)收益相對(duì)較高，但不足以支持整個(gè)系統(tǒng)企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境43關(guān)鍵因素　　　　　　　　　能力評(píng)估　　　　　　　說(shuō)明　　　　 ? 　 強(qiáng)　　 ? 　弱　　　　　　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)　　　　　　? 　　　　資金來(lái)源單一，資金運(yùn)用不合理，缺乏有效投　　　　　　　　　　　　　　　　　　　資融資渠道　　　　　　　　　　　　　　　　　　交易及配套　　　　　　品牌影響　　　　 ? 　　　　只有數(shù)量規(guī)模，沒(méi)有形成品牌　　　　　　管理水平　　　　 ? 　　　　管理水平低，經(jīng)營(yíng)方式單一粗放在關(guān)鍵因素方面， 上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)并不突出企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境44浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司人力資源狀況? 600多人? 主要通過(guò)裙帶關(guān)系? 沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)部門(mén)? 由高總直接任命，但缺乏相應(yīng)的監(jiān)督手段? 部分企業(yè)未能建立起一套完整的激勵(lì)制度? 高層人員共計(jì) 36人，平均年齡 歲，中層人員共計(jì) 83人，平均年齡，領(lǐng)導(dǎo)班子老齡化嚴(yán)重人員規(guī)模引進(jìn)渠道人員任命績(jī)效考核人才儲(chǔ)備這種策略忽視了內(nèi)部整合，使得企業(yè)面臨成長(zhǎng)中的煩惱。評(píng)估結(jié)果 不利條件房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景 資金 ,土地儲(chǔ)備不足 ,長(zhǎng)期地產(chǎn) 管理水平低 ,多產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)和配套保持著較 交易面臨盈利能力 好的盈利水平 , 危險(xiǎn)拓展業(yè)務(wù)的能力 ? 缺乏 ,沒(méi)有統(tǒng)一的企業(yè) 的： 體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)層價(jià)值 易實(shí)施，宜作為過(guò)渡方案 權(quán)委托經(jīng)營(yíng) MBO＋ ESOP＋ 指導(dǎo)思想勵(lì) 目標(biāo)對(duì)象 經(jīng)營(yíng)層、股東 途徑 MBO＋ ESOP 股份來(lái)源有：外部股東轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股，縮并股。案轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)體制委 經(jīng) 關(guān)鍵問(wèn)題55浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營(yíng)構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問(wèn)題治理方案56一、管理層收購(gòu)的方式改變企業(yè)治理結(jié)構(gòu)管理層收購(gòu)的核心步驟：管理層收購(gòu)就是對(duì)企業(yè)狀況了解并多年從事經(jīng)營(yíng)的企業(yè)管理者，通過(guò)合法的融資或籌資手段，對(duì)目標(biāo)企業(yè)出資收購(gòu)部分股份的行為。治理方案主要方式有： 管理層以個(gè)人出資、機(jī)構(gòu)貸款、合伙出資等方式，建立一家目的在于收購(gòu)企業(yè)股份的投資公司，該投資公司再以合法的法人身份收購(gòu)企業(yè)的非自然人股份，從而間接控股被收購(gòu)企業(yè)。 在操作管理層收購(gòu)的過(guò)程中應(yīng)注意的是：管理層收購(gòu)的目標(biāo)股份可以是外部股份，也可以是股權(quán)清理后的企業(yè)內(nèi)部的相互參股股份。關(guān)鍵問(wèn)題58? 管理層收購(gòu)主要途徑的股權(quán)轉(zhuǎn)移示意圖管理層信托公司目標(biāo)公司投資公司資金來(lái)源自籌貸款途徑一：信托收購(gòu)融資和協(xié)議指導(dǎo)思想關(guān)鍵問(wèn)題以管理層收購(gòu)的方式，對(duì)企業(yè)外部非自然人股權(quán)進(jìn)行集中收購(gòu)，從而取得集團(tuán)企業(yè)的絕對(duì)控股。首先進(jìn)行企業(yè)內(nèi)部的核心業(yè)務(wù)整合，即核心公司合并，具體是對(duì)其中一家公司進(jìn)行總公司控制下的、非自然人股份的管理層收購(gòu)，使總公司管理層對(duì)該分公司處于絕對(duì)控股地位，然后將被控分公司并入集團(tuán)。指導(dǎo)思想這種收購(gòu)方法簡(jiǎn)單，但管理者有必要在自然人股東中進(jìn)行協(xié)調(diào)，以達(dá)到安全控股目的。要說(shuō)明的是：新集團(tuán)公司組建后，根據(jù)現(xiàn)在兩家公司的資產(chǎn)狀況，原控股金陽(yáng)公司的三林公司等兩家非自然人股份占合并總股份的比例應(yīng)大于現(xiàn)在的 10％；原控股東揚(yáng)公司的自然人股份的控股比例則可能小于目前的 23％。指導(dǎo)思想自然人金陽(yáng)公司三林等兩公司東揚(yáng)公司自然人73％41％49％ 10％ 27％自然人金陽(yáng)公司三林等兩公司東揚(yáng)公司自然人73％41％49％ 10％ 27％信托公司管理者收購(gòu)和員工持股計(jì)劃公司管理層公司 管理層全資或控股（通過(guò)信托） 全資（可含職工持股計(jì)劃的份額）治理方案這部分股份最終由企業(yè)牽頭，管理層融資購(gòu)買(mǎi)，貸款融資還清后，股份管理層歸個(gè)人所有。對(duì)員工購(gòu)買(mǎi)的股份，為符合法律程序，名義上應(yīng)委托信托公司管理，相應(yīng)的成立內(nèi)部職工持股會(huì)，融資購(gòu)股計(jì)劃既為員工持股計(jì)劃。治理方案指導(dǎo)思想公司再進(jìn)行企業(yè)合并 本方案實(shí)踐過(guò)程中最大的變數(shù)來(lái)自總公司對(duì)下屬公司的影響力，應(yīng)充分考慮這一因素給收購(gòu)工作帶來(lái)的障礙。方案要點(diǎn)是： 進(jìn)行管理層股權(quán)收購(gòu)，收購(gòu)對(duì)象為原公司的主要業(yè)務(wù)公司，但不涉及內(nèi)部行政和大的組織框架變動(dòng)。 實(shí)行經(jīng)營(yíng)層持股后，根據(jù)公司需要應(yīng)設(shè)立董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等機(jī)構(gòu)，并根據(jù)實(shí)際要求，重新調(diào)整公司原高層領(lǐng)導(dǎo)的部門(mén)任職。關(guān)鍵問(wèn)題68管理層收購(gòu)方案結(jié)構(gòu)圖浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金陽(yáng)東揚(yáng)東晨嶺南華迅佳騰銷(xiāo)售部 前期配套 財(cái)務(wù)部工程部同樣設(shè)置項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司行政人事房產(chǎn)交易 配套業(yè)綜合辦 財(cái)務(wù)中心行政人事部戰(zhàn)略投資中心審計(jì)監(jiān)察部房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)層持股說(shuō)明：空框圖中每個(gè)分支機(jī)構(gòu)的職能部門(mén)設(shè)置，均與 A房產(chǎn)公司的下屬部門(mén)設(shè)置相同?；緲I(yè)務(wù)框架變化不大，有利于業(yè)務(wù)發(fā)展的連續(xù)性。引入經(jīng)營(yíng)層持股，提高了企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，增加激勵(lì)機(jī)制?；鶎拥恼先詴?huì)引發(fā)一定矛盾。關(guān)鍵問(wèn)題70員工持股計(jì)劃方案核心要點(diǎn)： 是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)股權(quán)自治，激勵(lì)員工對(duì)企業(yè)的責(zé)任感而實(shí)行的股份內(nèi)部持有計(jì)劃。 員工持股計(jì)劃中，每位員工按不同貢獻(xiàn)、崗位、工齡購(gòu)得相應(yīng)的股份。關(guān)鍵問(wèn)題71原企業(yè)所有者投資管理公司企業(yè)實(shí)體