【正文】 員工持股計劃中，每位員工按不同貢獻、崗位、工齡購得相應的股份?；鶎拥恼先詴l(fā)一定矛盾。引入經(jīng)營層持股，提高了企業(yè)經(jīng)營水平，增加激勵機制。關鍵問題68管理層收購方案結(jié)構圖浦東房地產(chǎn)交易市場A房地產(chǎn)開發(fā) B房地產(chǎn)開發(fā)金陽東揚東晨嶺南華迅佳騰銷售部 前期配套 財務部工程部同樣設置項目公司 項目公司 項目公司 項目公司行政人事房產(chǎn)交易 配套業(yè)綜合辦 財務中心行政人事部戰(zhàn)略投資中心審計監(jiān)察部房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營層持股說明：空框圖中每個分支機構的職能部門設置，均與 A房產(chǎn)公司的下屬部門設置相同。方案要點是： 進行管理層股權收購，收購對象為原公司的主要業(yè)務公司，但不涉及內(nèi)部行政和大的組織框架變動。治理方案治理方案指導思想要說明的是：新集團公司組建后，根據(jù)現(xiàn)在兩家公司的資產(chǎn)狀況，原控股金陽公司的三林公司等兩家非自然人股份占合并總股份的比例應大于現(xiàn)在的 10％；原控股東揚公司的自然人股份的控股比例則可能小于目前的 23％。這種收購方法簡單，但管理者有必要在自然人股東中進行協(xié)調(diào)，以達到安全控股目的。關鍵問題以管理層收購的方式，對企業(yè)外部非自然人股權進行集中收購，從而取得集團企業(yè)的絕對控股。 在操作管理層收購的過程中應注意的是：管理層收購的目標股份可以是外部股份，也可以是股權清理后的企業(yè)內(nèi)部的相互參股股份。治理方案管理層收購就是對企業(yè)狀況了解并多年從事經(jīng)營的企業(yè)管理者，通過合法的融資或籌資手段，對目標企業(yè)出資收購部分股份的行為。案轉(zhuǎn)換經(jīng)營體制委 經(jīng)營層、股東 目標對象 勵 易實施，宜作為過渡方案 體現(xiàn)經(jīng)營層價值 缺乏 ,沒有統(tǒng)一的企業(yè)? 危險拓展業(yè)務的能力 交易面臨盈利能力開發(fā)和配套保持著較 不利條件房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境44浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司人力資源狀況? 600多人? 主要通過裙帶關系? 沒有專門的培訓部門? 由高總直接任命，但缺乏相應的監(jiān)督手段? 部分企業(yè)未能建立起一套完整的激勵制度? 高層人員共計 36人，平均年齡 歲，中層人員共計 83人，平均年齡，領導班子老齡化嚴重人員規(guī)模引進渠道人員任命績效考核人才儲備企業(yè)宏觀環(huán)境 ? 　　　　資金來源單一，資金運用不合理，缺乏有效投　　　　　　　　　　　　　　　　　　　資融資渠道　　　　　　　　　　　　　　　　　　交易及配套　　　　　　品牌影響　　　　 ? 　　　　只有數(shù)量規(guī)模，沒有形成品牌　　　　　　管理水平　　　　 ? 　　　　管理水平低，經(jīng)營方式單一粗放在關鍵因素方面， 上海浦東房地產(chǎn)交易市場并不突出企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 房地產(chǎn)交易　　　　 ? 　　　　　　 房地產(chǎn)交易由于規(guī)模因素具有一定競爭力。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境42上海浦東房地產(chǎn)交易市場整體上缺乏競爭力產(chǎn)品線　　　競爭地位　　　　　　　　　　　說明 　　　　　　 ? 　強　　　 ? 　弱房地產(chǎn)開發(fā) 　 　　　 ? 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境39上海市浦東房地產(chǎn)交易市場整體缺乏競爭力? 規(guī)模偏小是上海房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的通病，而這一點在上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場有限公司身上體現(xiàn)得更為明顯。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境38管理費用成為提高企業(yè)凈利潤的關鍵因素之一管理費用占銷售收入的比例比較資料來源 :智仁項目組企業(yè)管理費用遠高于行業(yè)水平 ,已經(jīng)成為制約企業(yè)效益的關鍵因素 ,必須加以高度重視企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 資料來源 :智仁項目組標桿企業(yè)02年銷售凈利率%,03年 16月銷售凈利率 21%配套類企業(yè)盈利能力好于開發(fā)類企業(yè) ,交易類企業(yè)盈利能力較低 ,占用了企業(yè)資源市場總部大部分行政人員工資隸屬于交易系統(tǒng) ,客觀上降低了交易系統(tǒng)的凈利潤率企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 資產(chǎn)負債率 ? 強 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境34? 企業(yè)宏觀環(huán)境 金陽良嘉金策金緣 脈通東昊產(chǎn)權東晨 天益花城嶺南東岸拆遷 海名新都藍印 金航佳騰 凱申銀信雨筍 市場 東揚金品聯(lián)迅華迅鶴城注：“藍色 ”表示配套類“紫色 ”表示開發(fā)類“黃色 ”表示交易類下劃線表示有項目在進行的公司注釋框內(nèi)為項目所在地形狀的大小表示其凈資產(chǎn)的規(guī)模三林普陀東溝 南匯盧灣南匯洋涇三林企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ?但是受當時整體市場環(huán)境的影響，企業(yè)發(fā)展過程中所需資源尤其是土地和資金資源大多依靠企業(yè)領導個人與相關單位的良好的個人關系來取得，企業(yè)發(fā)展過程中并沒有在實質(zhì)上經(jīng)受市場競爭的鍛煉。? 個人住房貸款 充足的自有資金，另一方面必須拓寬融資渠道對行業(yè)（或企業(yè)）的影響? 對建筑用地進行招標的規(guī)定 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境25企業(yè)資質(zhì)與規(guī)模對企業(yè)的盈利狀況具有相當?shù)挠绊憽　　　　　　　　　　　　「黝惼髽I(yè)利潤成本狀況分析三級房地產(chǎn)企業(yè)和一、二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤差距有１０％以上，可見企業(yè)經(jīng)營管理水平在企業(yè)盈利中具有顯著作用。企業(yè)宏觀環(huán)境 它們的贏利情況又如何呢 ?企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境22主要動因上海城市發(fā)展的綜合競爭力、日益完善的投資生活環(huán)境非上海籍人士購房需求逐年上升企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ? 預售門檻將顯著提高? “十五 ”期間房地產(chǎn)增加值占上海 GDP上海房地產(chǎn)市場開發(fā)規(guī)模大 2023年達 市場規(guī)模 15 房地產(chǎn)配套類企業(yè)資產(chǎn)狀況13B2交易市場有限公司資金流量較大，目前的總資產(chǎn)為 ，凈資產(chǎn) ， 2023年資金流入 27億元，流出 26億元， 2023年上半年資金流入 ，流出 ，雖然資金有一定的凈流入，但是由于目前企業(yè)新項目開發(fā)的資金需求相當大，這也就要求企業(yè)繼續(xù)加快資金回籠的速度。 奧嘉 新疆新滬 雙浦 綜合服務中心 金殿 澳杰 新洲實業(yè) 良嘉 海天 綜合服務中心藍印 東揚 03開發(fā)類交易類配套類A195（交易類企業(yè)） 公司數(shù)量 拆遷職工技術協(xié)會5浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權治理方案組織結(jié)構設計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構指導思想運營構架指導思想關鍵問題治理方案6“ 搶占市場，快速發(fā)展 ”—— 企業(yè)十年經(jīng)營成果對比 新疆新滬 東發(fā) 經(jīng)濟人事務所 聯(lián)迅 收集的企業(yè)基本信息調(diào)查表（ 40份） 周德元 ?分組起草初步研究報告。?共同明確調(diào)查目的及調(diào)查內(nèi)容。在本次調(diào)查中，智仁公司采用了現(xiàn)有資料研究、個別座談、電話、傳真等方法對市場系統(tǒng)及其內(nèi)部下屬企業(yè)進行了深入調(diào)查、分析與評估著重通過對市場系統(tǒng)的高層管理人員和下屬公司的主要負責人的訪談了解了市場及其下屬企業(yè)的目前經(jīng)營狀況和存在的問題。?對現(xiàn)有資料和個別訪談所獲取的信息進行交叉論證，在提供資料與訪談所獲取的信息相矛盾的情況下，我們均進行相關論證。 蔣洪濤 江建華 上海復旦大學經(jīng)濟學院教授 華迅 市場技術協(xié)會 東康 金策 金緯 資產(chǎn)狀況 股權結(jié)構縱橫交錯的集團化企業(yè)人員情況 幾十人 1993 2023年份經(jīng)過十年的發(fā)展歷程，上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)在規(guī)模、數(shù)量、資產(chǎn)不斷增長的同時已經(jīng)從一家單一的房地產(chǎn)交易類企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐患覔碛?69家下屬企業(yè)的房地產(chǎn)綜合服務提供商。96金陽 海名 銀信 東揚 天益 佳騰 東萊 新洲交易 拆遷 金品 金榕 聯(lián)迅 三大板塊資產(chǎn)狀況 配套171993 2023企業(yè)自身壯大的需要外部項目和資金資源單一的房產(chǎn)交易服務提供商大型房產(chǎn)綜合服務提供商宏觀政策對于住宅開發(fā)的支持；房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的需要；危舊住宅改造與市政建設造就了大量需求 ……單一的銷售業(yè)務難以支持企業(yè)的發(fā)展壯大和發(fā)揮經(jīng)營管理者個人能力”借 “殼發(fā)展搶占資源年份內(nèi)外部因素共同推動上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變18浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權治理方案組織結(jié)構設計環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構指導思想運營構架指導思想關鍵問題治理方案19環(huán)境分析是企業(yè)制定戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略的出發(fā)點、依據(jù)和限制的條件。對這些外部環(huán)境分析的目的就是找出外部環(huán)境為企業(yè)所提供的可以利用的發(fā)展機會以及外部環(huán)境對企業(yè)發(fā)展所構成的威脅，以此作為制定戰(zhàn)略目標和戰(zhàn)略的出發(fā)點、依據(jù)和限制的條件。結(jié)果 元住宅銷售為１７９０ .４８萬平米行業(yè)結(jié)構 目前，上海房地產(chǎn)企業(yè)超過 3500家，一、資料來源：智仁項目組分析 ? 有資金 (指所有者權益 )應不低于項 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境32上海浦東房地產(chǎn)交易市場環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境企業(yè)發(fā)展歷史沿革 “整合外部資源，借殼運作，快速發(fā)展 ”的成長模式。目前按提供的產(chǎn)品或服務分工可劃分為交易、配套和綜合開發(fā)三個條線 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境33上海浦東房地產(chǎn)交易市場有限公司組織體系弱盈利能力 銷售凈利率 競爭對手： 上海目前比較大的房地產(chǎn)交易類企業(yè)主要有 21世紀、太平洋、智恒、金豐易居等幾家大型房地產(chǎn)交易連鎖企業(yè)，其實力雄厚，占據(jù)了大部分的市場份額，還有大量小型房地產(chǎn)中介搶占了一定的市場份額。