【正文】 地價(jià)格的方法。 ? 土地價(jià)格評(píng)估的目的和作用 (一 )有助于土地交易的順利進(jìn)行 (二 )有助于企業(yè)投資決策 (三 )有助于土地市場(chǎng)的完善 (四 )有助于土地市場(chǎng)管理 ? 二、地價(jià)評(píng)估的原則 ? 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 第三十三條規(guī)定： “ 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 。不同的權(quán)利所分割的地租量不同，其價(jià)格的市場(chǎng)表現(xiàn)值也不同。 因而 ， 土地收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價(jià)格 。 ennqq?? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 土地供求理論的核心是土地市場(chǎng)的供求關(guān)系決定土地價(jià)格。 “ 把預(yù)期的土地年收益系列資本化而成為一筆價(jià)值基金 ， 這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上就稱為土地的資本價(jià)值 ， 在流行辭匯中則稱為土地的售價(jià)。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 保羅 ?薩繆爾森 (Paul A. Samuelson)認(rèn)為，土地的自然供給是無彈性的，而土地的需求是一種引致需求，土地的價(jià)格由土地的市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求決定。 (1)自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有價(jià) 值，但有使用價(jià)值，并存在價(jià)格。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 阿爾弗雷德 “ 是土地和資本開始按照它們所生產(chǎn)的租金數(shù)額來互相交換，于是人們就用資本的價(jià)值來表示土地的價(jià)值。 e ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 公式表示如下： ? 進(jìn)一步推導(dǎo)出： 式中： PVR（ n1） —— 到 n1年后 的 利用收益現(xiàn) 值和 ； —— n年后的預(yù)期地價(jià) 。 由于土地恒久 ， 這種地租是一種恒久的收益流 。 ? (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 雷利 ?巴洛維教授認(rèn)為： “ 市場(chǎng)價(jià)值： （ 1）如法庭所定義的 ， 是一種財(cái)產(chǎn)帶到公開市場(chǎng)展銷 ， 允許有充足的時(shí)間覓到對(duì)產(chǎn)品應(yīng)有的及目前實(shí)用的所有用途有全面了解的買者 ，而出售所得用貨幣計(jì)量的最高價(jià)格； （ 2） 經(jīng)常地指賣者樂意出售 ， 買者樂意購買 ， 并且兩者都不受壓力時(shí)的價(jià)格； （ 3） 是在有足夠時(shí)間找到買方并且買賣雙方都有充足信息的期望價(jià)格 。如宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開發(fā)程度、土地利用狀況及規(guī)劃條件、土壤肥力和地質(zhì)條件等。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。 這種土地純收益是因使用土地而帶來的 ， 理應(yīng)歸土地所有者所有 ， 因此 ， 它實(shí)質(zhì)上就是地租 。 ? 成本逼近法一般用于新開發(fā)土地。土地投資者預(yù)計(jì)獲得多少報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬就決定了土地價(jià)格的高低。 由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià) ， 因此 ， 要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格 ， 還必須根據(jù)該宗地的個(gè)別條件 ， 對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正 ， 方能得出宗地價(jià)格 。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 早期對(duì)耕地價(jià)格的評(píng)估，由于收益法主要取決于耕地的生產(chǎn)力，因而，德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)專家 Krafftfalke通過評(píng)價(jià)耕地的生產(chǎn)力來評(píng)價(jià)耕地價(jià)格。 ? 對(duì)耕地開發(fā)之后，開發(fā)投資對(duì)耕地價(jià)格也有影響，耕地轉(zhuǎn)換價(jià)格中應(yīng)考慮開發(fā)價(jià)值。這一規(guī)定仍是對(duì)農(nóng)用地在現(xiàn)狀利用下其產(chǎn)權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估 。 在評(píng)估范圍內(nèi)的土地有的屬于國家所有 ， 有的屬于農(nóng)村集體所有 。 ? ? 宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投資一般為土地購買方投資，一般稱為前期開發(fā)費(fèi)用，故不計(jì)入基準(zhǔn)地價(jià)。 ? ? 農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)目前是以耕地為評(píng)估對(duì)象 。它與基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)不同，它是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了的土地價(jià)格。 ” ? （ 1）招標(biāo)、拍賣、掛牌價(jià)格 ? 因此 ， 招標(biāo) 、 拍賣和掛牌地價(jià)是指通過市場(chǎng)公開的招標(biāo) 、 拍賣和掛牌出讓方式而成交的價(jià)格 ， 具有市場(chǎng)代表性 ， 較能體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值 。 ? ? 土地租賃價(jià)格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報(bào)酬 。 ? (四 ) 其他價(jià)格形式 ? 其他價(jià)格形式主要有課稅價(jià)格 、 抵押價(jià)格等形式?，F(xiàn)在，土地估價(jià)已介入絕大多數(shù)土地交易，如土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、企業(yè)股份制改造、土地抵押、房產(chǎn)買賣等， 農(nóng)村土地也已開展基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和征地區(qū)片價(jià)評(píng)估。為了確保城市基準(zhǔn)地價(jià)的科學(xué)性，國家土地管理部門還要求省會(huì)城市及計(jì)劃單列市的基準(zhǔn)地價(jià)成果要上報(bào)國土資源部進(jìn)行審核與平衡。 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率 ， 最低稅率為 30%， 最高稅率為 60%。 :08:4705:08:47January 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :08:4705:08Jan2325Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 25日星期三 5時(shí) 8分 47秒 05:08:4725 January 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :08:4705:08Jan2325Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :08:4705:08:47January 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 ? 三、西方發(fā)達(dá)國家的地價(jià)管理 (一 ) 美國的地價(jià)管理 1. 建立土地估價(jià)制度 2. 對(duì)地價(jià)進(jìn)行控制 ? (二 ) 日本的地價(jià)管理 1. 建立地價(jià)公示制度 2. 建立不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)制度 3. 建立土地交易許可制度和申報(bào)勸告制度 4. 制定《國土利用計(jì)劃法》 日本政府為了加強(qiáng)地價(jià)管理，還建立了土地交易事前確認(rèn)制度和土地交易監(jiān)視區(qū)制度。 通過該系統(tǒng)將各城市的地價(jià)變化情況傳輸至國土資源部 ， 國土資源部即可及時(shí)制定相應(yīng)的地價(jià)管理政策；同時(shí) ， 利用監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)編制全國地價(jià)指數(shù) ， 并定期發(fā)布 。 ? （二）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員 的資格認(rèn)證制度 ? 開展土地價(jià)格評(píng)估，必須由專門的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員進(jìn)行。 這種價(jià)格可以是交易價(jià)格 ， 也可以是評(píng)估價(jià)格和申報(bào)價(jià)格 。 有國家以所有者身份直接出租土地行為 ， 也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實(shí)現(xiàn)的土地租賃等多種形式 。 第三條規(guī)定： “ 出讓國有土地使用權(quán) ， 除依照法律 、 法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo) 、 拍賣或者掛牌方式外 ， 方可采取協(xié)議方式 。 ? ? 土地使用權(quán)出讓價(jià)格是指國家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者 ， 土地使用者向國家支付的一切代價(jià) (包括貨幣和實(shí)物 )。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (1)政府宏觀調(diào)控和管理地價(jià)的依據(jù)； (2)引導(dǎo)投資決策， 促進(jìn)土地有效利用的手段； (3)國家征稅和稅制改革的依據(jù)； (4)市場(chǎng)交易價(jià)及清產(chǎn)核資價(jià)的基礎(chǔ)。新開發(fā)土地的平整費(fèi)用為平整實(shí)際發(fā)生費(fèi)用，建成區(qū)內(nèi)的平整費(fèi)用為拆遷安置平整費(fèi)用。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格 ， 這一時(shí)點(diǎn)就是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)日 。地價(jià)體系中的每一種價(jià)格形式都有其獨(dú)特的不可替代的作用。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 荷蘭在征用耕地并轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地時(shí)，要求征地價(jià)格不得低于土地現(xiàn)用途價(jià)格。 ? 這種依土壤質(zhì)量評(píng)價(jià)耕地價(jià)格的方法在 20世紀(jì)初的中國農(nóng)村就很盛行。 對(duì)宗地地價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí) ， 只需將待估宗地區(qū)域因素和個(gè)別因素與之對(duì)照比較 ， 即可得出修正系數(shù) ， 求得地價(jià) 。收益還原法中的地租或土地純收益，是對(duì)土地收益的非土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格中扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。 ? 成本逼近法的基本公式 式中 ： V—— 土地價(jià)格； Ea—— 土地取得費(fèi)；