【正文】 :08:4705:08:47January 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 5時(shí) 8分 :08January 25, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 5時(shí) 8分 47秒 上午 5時(shí) 8分 05:08: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 05:08:4705:08:4705:081/25/2023 5:08:47 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。各級(jí)政府根據(jù)全國(guó)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際和土地資源的稟賦，制定并公布年度土地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)施調(diào)控土地市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備制度。估價(jià)人員必須在相當(dāng)學(xué)歷的基礎(chǔ)上參加專業(yè)考試，合格者經(jīng)注冊(cè)方可從事估價(jià)工作。 ? 抵押價(jià)格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格 。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。 ? ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價(jià)。 ”“ 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂和豪華住宅用地 ， 有條件的 ， 必須采取拍賣、 招標(biāo)方式 ” 。 標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)一樣 ， 由政府定期公布 。它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是現(xiàn)狀開發(fā)程度下的土地使用權(quán)價(jià)格 。 ? (一 ) 基準(zhǔn)地價(jià) 1. 城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià) ? 城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估法定的某一時(shí)點(diǎn)的最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。 r—— 折現(xiàn)率； t—— 時(shí)間； α —— 系數(shù) ， 由政府決定 。 因此 ， 城市邊緣的耕地價(jià)格包括三個(gè)部分：保持現(xiàn)在用途的收入流折現(xiàn)；過渡期收入流變化量的折現(xiàn)；土地用途正式轉(zhuǎn)換時(shí)的期望貨幣收入的折現(xiàn) 。 ? ?1 jiKK? ? ??1bV ＝ ViK?V= V1b ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用程序 （ 1） 收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料； （ 2） 確定待估宗地所處級(jí)別 （ 區(qū)域 ） 的同類用途基 準(zhǔn)地價(jià)； （ 3） 分析待估宗地的地價(jià)影響因素 ， 編制待估宗地 地價(jià)影響因素條件說明表； （ 4） 依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià) 系數(shù)修正表 ， 確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)； （ 5） 進(jìn)行估價(jià)期日 、 容積率 、 土地使用年期等其他 修正； （ 6）求出待估宗地地價(jià)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體公式 式中 ： V—— 土地價(jià)格； A —— 房屋預(yù)期總售價(jià)； CB—— 建筑費(fèi)用 ； CP —— 專業(yè)費(fèi)用； R1—— 利息； CM —— 銷售費(fèi)用； T—— 稅費(fèi)； R2—— 開發(fā)商利潤(rùn) 。在不同地區(qū)，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。 11111arVrr?????a ? 收益還原法的應(yīng)用程序 （ 1） 收集相關(guān)資料； （ 2） 測(cè)算年總收益； （ 3） 確定年總費(fèi)用； （ 4） 計(jì)算年純收益； （ 5） 確定還原利率； （ 6） 選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式； （ 7） 試算收益價(jià)格； （ 8） 確定待估宗地地價(jià) 。當(dāng)把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地年純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地的價(jià)格。 具體地講 ， 土地價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循以下原則： (一 )公平原則 (二 )最有效利用原則 (三 )替代原則 (四 )預(yù)期收益原則 (五 )供需原則 ? 三、地價(jià)評(píng)估的基本方法 ? 土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法之一。 其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán) 。 ? (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 一般情況下，土地價(jià)格是指公開市場(chǎng)條件下形成的土地價(jià)格。 ? 在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，價(jià)格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，通常用貨幣表示。 ? 土地收益理論是以土地收益在資本市場(chǎng)上如何決定土地價(jià)格來建立的。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 弗 (3)土地租金是出租土地的資本化收入。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 現(xiàn)代地價(jià)理論形成于 19世紀(jì)末。 馮 ? 現(xiàn)在的地價(jià)為 q， 土地的利用收益為 R， 利息率 （土地以外的資產(chǎn)收益率 ） 為 i， 以心理預(yù)期地價(jià)上升額為 Vq 。但自然土地不是人類勞動(dòng)產(chǎn)品，不包含人類的抽象勞動(dòng)。無論是土地估價(jià)還是土地交易 ,其價(jià)格條件一般是指公開市場(chǎng)。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 、 承租土地使用權(quán)價(jià)格是其特殊形式 ， 租賃權(quán)價(jià)格 、 地役權(quán)價(jià)格是其派生形式 ” 。 ? (一 )市場(chǎng)比較法 ? 市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。這就是收益還原法的基本原理。 ? (三 ) 成本逼近法 ? 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。 ? 成本逼近法的應(yīng)用程序 ? 運(yùn)用成本逼近法是否進(jìn)行年期修正 ， 要具體情況具體分析 :(1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí) ， 年期修正已在增值收益中體現(xiàn) ， 不再另行修正； (2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí) ， 土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正； (3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí) ，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正 。 12B P MV A C C R C T R? ? ? ? ? ? ?? 剩余法的應(yīng)用程序 （ 1） 調(diào)查待估宗地的基本情況； （ 2） 確定待估宗地的最有效利用方式； （ 3） 估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； （ 4） 估算開發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn) 總價(jià)值； （ 5） 確定待估宗地的土地價(jià)格 。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 在現(xiàn)代價(jià)格理論中，土地價(jià)值與價(jià)格僅反映了某一土地權(quán)利在土地資源的利用過程中所獲取的收益與服務(wù)，而沒有全面反映在土地利用過程中的外部性。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 公式表示如下： 式中： V—— 土地現(xiàn)價(jià)； A —— 用做農(nóng)用時(shí)的平均年收入； C —— 用途轉(zhuǎn)換時(shí)期的貨幣流收入； i—— A的資本化率； a—— C 的折現(xiàn)率； t—— 現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)用途還能維持的年數(shù) 。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 2023年，國(guó)土資源部頒布《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定農(nóng)用地估價(jià)在運(yùn)用收益還原法時(shí)，農(nóng)用地的純收益等于該農(nóng)用地的年總收益與總費(fèi)用之差。 ? 在我國(guó)，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的土地使用權(quán)首先是物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，含有土地的占有、使用、收益和處分等多項(xiàng)權(quán)能，同時(shí)，土地租賃使用權(quán)也包括在土地使用權(quán)概念之內(nèi)，而租賃的土地使用權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。市政基礎(chǔ)設(shè)施投資 (宗地紅線外的上水 、 下水 、道路 、 供電 、 通訊 、 供氣 、 供暖等費(fèi)用 )依實(shí)際的正常投資對(duì)宗地地價(jià)的影響程度按土地面積或建筑面積或?qū)ψ诘氐貎r(jià)的貢獻(xiàn)程度分?jǐn)?。農(nóng)地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來有限年期土地純收益的資本化。 ? (二 )標(biāo)定地價(jià) ? 標(biāo)定地價(jià)的作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (1)政