【正文】 :08:4705:08:47January 25, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 1月 上午 5時 8分 :08January 25, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 5時 8分 47秒 上午 5時 8分 05:08: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 05:08:4705:08:4705:081/25/2023 5:08:47 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。各級政府根據(jù)全國土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實際和土地資源的稟賦，制定并公布年度土地供應(yīng)計劃，實施調(diào)控土地市場的土地儲備制度。估價人員必須在相當(dāng)學(xué)歷的基礎(chǔ)上參加專業(yè)考試，合格者經(jīng)注冊方可從事估價工作。 ? 抵押價格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價格 。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。 ? ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是指土地使用者之間依市場規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價。 ”“ 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂和豪華住宅用地 ， 有條件的 ， 必須采取拍賣、 招標(biāo)方式 ” 。 標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價一樣 ， 由政府定期公布 。它是某一時點的價格。 ? 基準(zhǔn)地價是現(xiàn)狀開發(fā)程度下的土地使用權(quán)價格 。 ? (一 ) 基準(zhǔn)地價 1. 城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價 ? 城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估法定的某一時點的最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。 r—— 折現(xiàn)率； t—— 時間； α —— 系數(shù) ， 由政府決定 。 因此 ， 城市邊緣的耕地價格包括三個部分：保持現(xiàn)在用途的收入流折現(xiàn)；過渡期收入流變化量的折現(xiàn)；土地用途正式轉(zhuǎn)換時的期望貨幣收入的折現(xiàn) 。 ? ?1 jiKK? ? ??1bV ＝ ViK?V= V1b ? 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的應(yīng)用程序 （ 1） 收集有關(guān)基準(zhǔn)地價資料； （ 2） 確定待估宗地所處級別 （ 區(qū)域 ） 的同類用途基 準(zhǔn)地價； （ 3） 分析待估宗地的地價影響因素 ， 編制待估宗地 地價影響因素條件說明表； （ 4） 依據(jù)宗地地價影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價 系數(shù)修正表 ， 確定待估宗地地價修正系數(shù)； （ 5） 進(jìn)行估價期日 、 容積率 、 土地使用年期等其他 修正； （ 6）求出待估宗地地價。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體公式 式中 ： V—— 土地價格； A —— 房屋預(yù)期總售價； CB—— 建筑費用 ； CP —— 專業(yè)費用； R1—— 利息； CM —— 銷售費用； T—— 稅費； R2—— 開發(fā)商利潤 。在不同地區(qū)，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。 11111arVrr?????a ? 收益還原法的應(yīng)用程序 （ 1） 收集相關(guān)資料； （ 2） 測算年總收益； （ 3） 確定年總費用； （ 4） 計算年純收益； （ 5） 確定還原利率； （ 6） 選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎剑? （ 7） 試算收益價格； （ 8） 確定待估宗地地價 。當(dāng)把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地年純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地的價格。 具體地講 ， 土地價格評估應(yīng)遵循以下原則： (一 )公平原則 (二 )最有效利用原則 (三 )替代原則 (四 )預(yù)期收益原則 (五 )供需原則 ? 三、地價評估的基本方法 ? 土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，路線價法也是土地價格評估中常用的方法之一。 其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán) 。 ? (一 ) 土地價格的內(nèi)涵 ? 一般情況下，土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格。 ? 在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，價格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，通常用貨幣表示。 ? 土地收益理論是以土地收益在資本市場上如何決定土地價格來建立的。 ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 弗 (3)土地租金是出租土地的資本化收入。 ? （二）西方現(xiàn)代地價理論 ? 現(xiàn)代地價理論形成于 19世紀(jì)末。 馮 ? 現(xiàn)在的地價為 q， 土地的利用收益為 R， 利息率 （土地以外的資產(chǎn)收益率 ） 為 i， 以心理預(yù)期地價上升額為 Vq 。但自然土地不是人類勞動產(chǎn)品，不包含人類的抽象勞動。無論是土地估價還是土地交易 ,其價格條件一般是指公開市場。 劃撥土地使用權(quán)價格 、 承租土地使用權(quán)價格是其特殊形式 ， 租賃權(quán)價格 、 地役權(quán)價格是其派生形式 ” 。 ? (一 )市場比較法 ? 市場比較法是土地估價中最基本、最常用的方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。這就是收益還原法的基本原理。 ? (三 ) 成本逼近法 ? 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。 ? 成本逼近法的應(yīng)用程序 ? 運用成本逼近法是否進(jìn)行年期修正 ， 要具體情況具體分析 :(1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 年期修正已在增值收益中體現(xiàn) ， 不再另行修正； (2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時 ， 土地增值收益與成本價格一道進(jìn)行年期修正； (3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時 ，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正 。 12B P MV A C C R C T R? ? ? ? ? ? ?? 剩余法的應(yīng)用程序 （ 1） 調(diào)查待估宗地的基本情況； （ 2） 確定待估宗地的最有效利用方式； （ 3） 估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； （ 4） 估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn) 總價值； （ 5） 確定待估宗地的土地價格 。 ? (六 )關(guān)于耕地價格評估方法的 探討 ? 在現(xiàn)代價格理論中，土地價值與價格僅反映了某一土地權(quán)利在土地資源的利用過程中所獲取的收益與服務(wù)，而沒有全面反映在土地利用過程中的外部性。 ? (六 )關(guān)于耕地價格評估方法的 探討 ? 公式表示如下： 式中： V—— 土地現(xiàn)價； A —— 用做農(nóng)用時的平均年收入； C —— 用途轉(zhuǎn)換時期的貨幣流收入； i—— A的資本化率； a—— C 的折現(xiàn)率； t—— 現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)用途還能維持的年數(shù) 。 ? (六 )關(guān)于耕地價格評估方法的 探討 ? 2023年，國土資源部頒布《農(nóng)用地估價規(guī)程》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定農(nóng)用地估價在運用收益還原法時，農(nóng)用地的純收益等于該農(nóng)用地的年總收益與總費用之差。 ? 在我國，基準(zhǔn)地價評估的土地使用權(quán)首先是物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，含有土地的占有、使用、收益和處分等多項權(quán)能，同時，土地租賃使用權(quán)也包括在土地使用權(quán)概念之內(nèi)，而租賃的土地使用權(quán)是債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。市政基礎(chǔ)設(shè)施投資 (宗地紅線外的上水 、 下水 、道路 、 供電 、 通訊 、 供氣 、 供暖等費用 )依實際的正常投資對宗地地價的影響程度按土地面積或建筑面積或?qū)ψ诘氐貎r的貢獻(xiàn)程度分?jǐn)?。農(nóng)地使用權(quán)基準(zhǔn)地價是農(nóng)地在正常生產(chǎn)條件下未來有限年期土地純收益的資本化。 ? (二 )標(biāo)定地價 ? 標(biāo)定地價的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面： (1)政