【正文】 比較實(shí)例宗地價(jià)格； A—— 待估宗地情況指數(shù) /比較實(shí)例宗地情 況指數(shù) =正常情況指數(shù) /比較實(shí)例宗 地情況指數(shù)； B—— 待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù) /比較實(shí) 例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)； DBV V A B D E? ? ? ? ?? 市場(chǎng)比較法的基本公式 D—— 待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù) /比較實(shí)例 宗地區(qū)域因素條件指數(shù)； E—— 待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) /比較實(shí)例 宗地個(gè)別因素條件指數(shù) 。當(dāng)把未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地年純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地的價(jià)格。 ? 收益還原法以土地純收益的確定為前提 ， 因此 ， 它只適用于有收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià) 。 11111arVrr?????a ? 收益還原法的應(yīng)用程序 （ 1） 收集相關(guān)資料； （ 2） 測(cè)算年總收益； （ 3） 確定年總費(fèi)用； （ 4） 計(jì)算年純收益； （ 5） 確定還原利率； （ 6） 選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式； （ 7） 試算收益價(jià)格； （ 8） 確定待估宗地地價(jià) 。既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。在不同地區(qū)，不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對(duì)未來(lái)剩余收益的計(jì)算。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體公式 式中 ： V—— 土地價(jià)格； A —— 房屋預(yù)期總售價(jià)； CB—— 建筑費(fèi)用 ； CP —— 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用； R1—— 利息； CM —— 銷(xiāo)售費(fèi)用； T—— 稅費(fèi)； R2—— 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 。 宗地地價(jià)的修正因素及系數(shù) ， 均為基準(zhǔn)地價(jià)的成果之一 。 ? ?1 jiKK? ? ??1bV ＝ ViK?V= V1b ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的應(yīng)用程序 （ 1） 收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料； （ 2） 確定待估宗地所處級(jí)別 （ 區(qū)域 ） 的同類(lèi)用途基 準(zhǔn)地價(jià)； （ 3） 分析待估宗地的地價(jià)影響因素 ， 編制待估宗地 地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表； （ 4） 依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和基準(zhǔn)地價(jià) 系數(shù)修正表 ， 確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)； （ 5） 進(jìn)行估價(jià)期日 、 容積率 、 土地使用年期等其他 修正； （ 6）求出待估宗地地價(jià)。其基本思想是通過(guò)對(duì)土壤狀況、耕層深度、腐殖質(zhì)含量、含水量、耕作難易度等一些影響耕地生產(chǎn)力的因素打分，根據(jù)耕地的總分值得出當(dāng)?shù)刈罾硐敫貎r(jià)格的百分比，從而得出地價(jià) 。 因此 ， 城市邊緣的耕地價(jià)格包括三個(gè)部分：保持現(xiàn)在用途的收入流折現(xiàn)；過(guò)渡期收入流變化量的折現(xiàn)；土地用途正式轉(zhuǎn)換時(shí)的期望貨幣收入的折現(xiàn) 。 ()( 1 )ASiAV ti a??? ?? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的 探討 ? 公式如下： V=Va+Vd=∑ S(Ra， r， t1)+∑ S(Rd， r， t2) 式中： Va —— 現(xiàn)用途價(jià)格 ， 由農(nóng)業(yè)地租 Ra 決定； Vd—— 開(kāi)發(fā)用途的價(jià)格 ， 由開(kāi)發(fā)用途租金 Rd 決定； r —— 折現(xiàn)率； t1—— 從現(xiàn)用途轉(zhuǎn)換用途的時(shí)間； t2—— 轉(zhuǎn)換用途以后的時(shí)間 。 r—— 折現(xiàn)率； t—— 時(shí)間； α —— 系數(shù) ， 由政府決定 。 ? 中國(guó)耕地價(jià)值或價(jià)格的組成 1．耕地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)價(jià)值 2. 耕地的社會(huì)保障價(jià)值 3. 耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值 4. 耕地的國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值 5. 耕地的生態(tài)安全價(jià)值 ? 第三節(jié) 地價(jià)管理 一、中國(guó)土地價(jià)格體系 ? 因土地交易的方式和條件的不同及土地市場(chǎng)管理的需要，土地價(jià)格表現(xiàn)為多種形式，多種土地價(jià)格形式構(gòu)成了土地價(jià)格體系。 ? (一 ) 基準(zhǔn)地價(jià) 1. 城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià) ? 城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜颍凑丈虡I(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估法定的某一時(shí)點(diǎn)的最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。 在基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估中 ， 農(nóng)村集體土地視同國(guó)有土地評(píng)估 。 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度下的土地使用權(quán)價(jià)格 。宗地紅線(xiàn)內(nèi)的土地平整費(fèi)用計(jì)入基準(zhǔn)地價(jià)。它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 但林地、 草地 、 荒地等不同用途農(nóng)地的基準(zhǔn)地價(jià)可以耕地基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn) ， 確定各自的基準(zhǔn)地價(jià) 。 標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)一樣 ， 由政府定期公布 。交易地價(jià)的形式很多，在中國(guó)主要有：國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格等。 ”“ 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂(lè)和豪華住宅用地 ， 有條件的 ， 必須采取拍賣(mài)、 招標(biāo)方式 ” 。 ? （ 2）協(xié)議價(jià)格 ? 2023年 6月 ， 國(guó)土資源部發(fā)布第 21號(hào)令 ， 即 《 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ， 自 2023年 8月 1日起施行 。 ? ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指土地使用者之間依市場(chǎng)規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價(jià)。 ? 目前 ， 我國(guó)的土地租賃行為較為普遍 。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過(guò)權(quán)等。 課稅價(jià)格是專(zhuān)為國(guó)家或地方政府征收土地稅收而確定的價(jià)格 。 ? 抵押價(jià)格是土地作為信用擔(dān)保而確定的價(jià)格 。通過(guò)對(duì)城鄉(xiāng)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估，為地價(jià)管理部門(mén)制定地價(jià)政策和對(duì)土地交易價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供了依據(jù)。估價(jià)人員必須在相當(dāng)學(xué)歷的基礎(chǔ)上參加專(zhuān)業(yè)考試，合格者經(jīng)注冊(cè)方可從事估價(jià)工作。 ? （四）地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng) ? 為了更好地了解市場(chǎng)地價(jià)狀況和制定地價(jià)政策 ， 自 1999年開(kāi)始 ， 國(guó)土資源部即著手在全國(guó)各城市建立地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng) 。各級(jí)政府根據(jù)全國(guó)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際和土地資源的稟賦，制定并公布年度土地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)施調(diào)控土地市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備制度。 土地增值稅的實(shí)行有效地抑制了土地價(jià)格的過(guò)快上漲 。 05:08:4705:08:4705:081/25/2023 5:08:47 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023年 1月 25日星期三 上午 5時(shí) 8分 47秒 05:08: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 5時(shí) 8分 47秒 上午 5時(shí) 8分 05:08: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 05:08:4705:08:4705:08Wednesday, January 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 上午 5時(shí) 8分 :08January 25, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 05:08:4705:08:4705:081/25/2023 5:08:47 AM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :08:4705:08:47January 25, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 5時(shí) 8分 47秒 上午 5時(shí) 8分 05:08: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專(zhuān)家告訴