【正文】 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評估方法的 探討 ? 2023年，國土資源部頒布《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定農(nóng)用地估價(jià)在運(yùn)用收益還原法時(shí)，農(nóng)用地的純收益等于該農(nóng)用地的年總收益與總費(fèi)用之差。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評估方法的 探討 ? 荷蘭在征用耕地并轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地時(shí)，要求征地價(jià)格不得低于土地現(xiàn)用途價(jià)格。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評估方法的 探討 ? 公式表示如下： 式中： V—— 土地現(xiàn)價(jià)； A —— 用做農(nóng)用時(shí)的平均年收入； C —— 用途轉(zhuǎn)換時(shí)期的貨幣流收入； i—— A的資本化率； a—— C 的折現(xiàn)率； t—— 現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)用途還能維持的年數(shù) 。 ? 這種依土壤質(zhì)量評價(jià)耕地價(jià)格的方法在 20世紀(jì)初的中國農(nóng)村就很盛行。 ? (六 )關(guān)于耕地價(jià)格評估方法的 探討 ? 在現(xiàn)代價(jià)格理論中，土地價(jià)值與價(jià)格僅反映了某一土地權(quán)利在土地資源的利用過程中所獲取的收益與服務(wù)，而沒有全面反映在土地利用過程中的外部性。 對宗地地價(jià)進(jìn)行評估時(shí) ， 只需將待估宗地區(qū)域因素和個(gè)別因素與之對照比較 ， 即可得出修正系數(shù) ， 求得地價(jià) 。 12B P MV A C C R C T R? ? ? ? ? ? ?? 剩余法的應(yīng)用程序 （ 1） 調(diào)查待估宗地的基本情況； （ 2） 確定待估宗地的最有效利用方式； （ 3） 估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； （ 4） 估算開發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn) 總價(jià)值； （ 5） 確定待估宗地的土地價(jià)格 。收益還原法中的地租或土地純收益，是對土地收益的非土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格中扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。 ? 成本逼近法的應(yīng)用程序 ? 運(yùn)用成本逼近法是否進(jìn)行年期修正 ， 要具體情況具體分析 :(1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí) ， 年期修正已在增值收益中體現(xiàn) ， 不再另行修正； (2)當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí) ， 土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正； (3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí) ，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正 。 ? 成本逼近法的基本公式 式中 ： V—— 土地價(jià)格； Ea—— 土地取得費(fèi)； Ed—— 土地開發(fā)費(fèi) ； T—— 稅費(fèi)； R1—— 利息； R2—— 利潤； R3—— 土地增值收益； VE—— 土地成本價(jià)格 。 ? (三 ) 成本逼近法 ? 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。 ? 收益還原法的基本公式 ? 在第一年末得到的土地純收益 a元 ， 如欲將其折算成現(xiàn)值 ， 則乘以貼現(xiàn)率 （ 即復(fù)利率 ） 即可 。這就是收益還原法的基本原理。 ? 市場比較法的應(yīng)用程序 （ 1） 收集宗地交易實(shí)例； （ 2） 確定比較實(shí)例； （ 3） 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； （ 4） 進(jìn)行交易情況修正； （ 5）進(jìn)行估價(jià)期日修正； （ 6） 進(jìn)行區(qū)域因素修正； （ 7） 進(jìn)行個(gè)別因素修正； （ 8） 進(jìn)行使用年期等修正； （ 9） 求出比準(zhǔn)價(jià)格 。 ? (一 )市場比較法 ? 市場比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。 《 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 》強(qiáng)調(diào) ， “ 土地估價(jià)目的是為保證國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革 ， 有償出讓 、 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) ， 加強(qiáng)國家對土地市場的管理 、促進(jìn)正常交易；為全面 、 科學(xué) 、 合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù) ” 。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 、 承租土地使用權(quán)價(jià)格是其特殊形式 ， 租賃權(quán)價(jià)格 、 地役權(quán)價(jià)格是其派生形式 ” 。這一地租，或土地純收益，是勞動者所創(chuàng)造的剩余價(jià)值的一部分；而這一部分剩余價(jià)值的資本化價(jià)值，在正常市場條件下能夠彌補(bǔ)自然土地所應(yīng)具有價(jià)值補(bǔ)償和凝固在土地中的土地資本價(jià)值的補(bǔ)償。無論是土地估價(jià)還是土地交易 ,其價(jià)格條件一般是指公開市場。 購買土地的權(quán)利 ， 實(shí)際上是購買一定時(shí)期的土地收益 。但自然土地不是人類勞動產(chǎn)品，不包含人類的抽象勞動。 但在現(xiàn)實(shí)生活中 ， 預(yù)期一般是不正確的 ， 因此 ， 公式（ 17— 3） 更具有現(xiàn)實(shí)性 。 ? 現(xiàn)在的地價(jià)為 q， 土地的利用收益為 R， 利息率 （土地以外的資產(chǎn)收益率 ） 為 i， 以心理預(yù)期地價(jià)上升額為 Vq 。 ” ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的開山鼻祖伊利認(rèn)為 ， 土地所能帶來的收益是確定其價(jià)值的基礎(chǔ) 。 馮 他在邊際效用價(jià)格理論基礎(chǔ)上 ， 應(yīng)用古典學(xué)派的供應(yīng) — 成本模型分析地租地價(jià) ， 認(rèn)為供給與需求同時(shí)對價(jià)格發(fā)生作用 ， 完善的市場機(jī)制使價(jià)值 、 價(jià)格與成本達(dá)到均衡 ， 構(gòu)建了市場均衡價(jià)格理論 。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 現(xiàn)代地價(jià)理論形成于 19世紀(jì)末。第十七章 地價(jià)理論及其應(yīng)用 第一節(jié) 地價(jià)理論 第二節(jié) 地價(jià)評估 第三節(jié) 地價(jià)管理 ? 第一節(jié) 地價(jià)理論 一、地價(jià)基本原理 （一）馬克思主義地價(jià)理論的主要觀點(diǎn) 馬克思在批判地繼承古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論的基礎(chǔ)上，提出了以勞動價(jià)值論為基礎(chǔ)的地租和地價(jià)理論，認(rèn)為土地價(jià)格是地租的資本化。 (3)土地租金是出租土地的資本化收入。 馬歇爾 （ Alfred Marshall） 是現(xiàn)代地價(jià)理論的創(chuàng)始人 。 ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 弗 ”“ 正像資本只有按同一利率來計(jì)算的時(shí)候才能夠正確地互相比較一樣，土地和資本也同樣地只有采取資本的利率來估價(jià)土地的時(shí)候才能夠正確地加以比較。 ? 土地收益理論是以土地收益在資本市場上如何決定土地價(jià)格來建立的。 V eRqiqq?? ( 1 ) ( 1 )ennqq PV R ni? ? ??enqQ ? （二）西方現(xiàn)代地價(jià)理論 ? 如果對未來的預(yù)期是正確的話 ， 公式 （17— 3） 的地價(jià)與 （ 17— 1） 表示的古典地價(jià)沒有本質(zhì)區(qū)別 ， 因?yàn)檫@時(shí) （ qn為 n年后的現(xiàn)實(shí)地價(jià) )。 ? 在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，價(jià)格是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西，通常用貨幣表示。 隨著土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移 ， 這種收益流的歸宿也發(fā)生轉(zhuǎn)移。 ? (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 一般情況下，土地價(jià)格是指公開市場條件下形成的土地價(jià)格。 ” ? (一 ) 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ? 因此，土地價(jià)格的本質(zhì)內(nèi)涵是在正常市場條件下土地所有者轉(zhuǎn)移地租的資本化價(jià)值。 其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán) 。 ? 第二節(jié) 地價(jià)評估 一、土地價(jià)格評估的目的 ? 土地價(jià)格評估是指專業(yè)人員按照一定的土地評估目的 ， 遵循科學(xué)的土地估價(jià)原則 、 程序與方法 ，對土地市場價(jià)格的測定 。 具體地講 ， 土地價(jià)格評估應(yīng)遵循以下原則： (一 )公平原則 (二 )最有效利用原則 (三 )替代原則 (四 )預(yù)期收益原則 (五 )供需原則 ? 三、地價(jià)評估的基本方法 ? 土地價(jià)格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，路線價(jià)法也是土地價(jià)格評估中常用的方法之一。 ? 市場比較法的基本公式 式中： VD —— 待估宗地價(jià)格； VB——