房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)稅成本講解(完整版)
【正文】 =該成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本 247。 開(kāi)發(fā)用地總面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象占地面積 247。 計(jì)稅成本核算的一般程序 24 （五）對(duì)前期已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)、建造的各種工程。 1．為銷售而開(kāi)發(fā)的商品房，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。計(jì)稅成本對(duì)象的確定有 6個(gè)原則 : (一 )可否銷售原則。 （五）功能區(qū)分原則。 2．為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 1．能夠有償轉(zhuǎn)讓的商業(yè)性配套設(shè)施，其完工后按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 計(jì)稅成本項(xiàng)目 15 （二）前期工程費(fèi)。主要包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、兒童樂(lè)園、自行車棚等。 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象占地面積 247。 全部成本對(duì)象建筑面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 33 （二）建筑面積法 分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑積面的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 45 土地使用權(quán)成本： 開(kāi)發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 51 利息支出： 開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 55 政府收費(fèi)預(yù)提： 政府規(guī)定須繳納的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用等所有按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收取但還未收取的費(fèi)用允許在當(dāng)期預(yù)提。 謝謝！ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 57 質(zhì)量保證金： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，如果因保證質(zhì)量需要而未全部付款給施工單位，沒(méi)能取得全部工程款發(fā)票的，可憑有關(guān)合同、協(xié)議在全部工程款的 10%以內(nèi)預(yù)提，計(jì)入相關(guān)成本對(duì)象，至保質(zhì)期滿后再行調(diào)整。 (二 ) 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)而不能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，按期內(nèi)各成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)定售價(jià) 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 40 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間
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