【正文】 的應(yīng)納所得稅調(diào)整 ,應(yīng)作為報(bào)告年度的納稅調(diào)整。 特別需要說明的是，現(xiàn)行對(duì)個(gè)人銷售住宅的優(yōu)惠政策在這次調(diào)整中只調(diào)整了營業(yè)稅。 （ 4）調(diào)整規(guī)范企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策 （ 5）保持政策的連續(xù)性 增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變（ 1）什么是生產(chǎn)型增值稅 生產(chǎn)型增值稅是指在計(jì)算增值稅時(shí)，不允許將外購固定資產(chǎn)的價(jià)款（包括年度折舊）從商品和勞務(wù)的銷售額中抵扣 國民生產(chǎn)總值 = 總產(chǎn)出 中間消耗 = 勞動(dòng)者報(bào)酬 + 生產(chǎn)稅凈額 + 固定資產(chǎn)折舊 + 營業(yè)盈余 生產(chǎn)增值稅的弊端 （ 2）什么是消費(fèi)型增值稅 消費(fèi)型增值稅是指允許納稅人在計(jì)算增值稅額時(shí)，從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購進(jìn)的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅 實(shí)行消費(fèi)型增值稅有哪些好處 第一、從經(jīng)濟(jì)的角度看，有利于鼓勵(lì)投資，特別是民間投資，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)升級(jí)，有利于提高我國產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力 第二、從財(cái)政的角度看，有利于消除重復(fù)征稅，有利于公平內(nèi)外資企業(yè)和國內(nèi)外產(chǎn)品的稅收負(fù)擔(dān)，有利于稅制的優(yōu)化；從長遠(yuǎn)看，由于實(shí)行消費(fèi)型增值稅將刺激投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長將起到重要的拉動(dòng)作用，財(cái)政收入總量也會(huì)隨之逐漸增長 第三、從管理的角度看，有利于降低稅收管理成本，提高征收管理的效率（ 3）如何推進(jìn)增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變 采取分步推進(jìn)的辦法： 一方面是指在部分地區(qū)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn) 另一方面是指在部分行業(yè)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn) 城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，在適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅構(gòu)建合理的稅制結(jié)構(gòu)，選擇適當(dāng)?shù)闹黧w稅種，明確和規(guī)范稅制要素 。 84% 建立公共財(cái)政是我國財(cái)政體制改革的基本方向 優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，規(guī)范中央和地方的財(cái)政分配；公平各類經(jīng)濟(jì)主體的稅收負(fù)擔(dān)，平衡各方面的利益關(guān)系 分步實(shí)施稅制改革的基本原則 簡稅制 ：對(duì)現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進(jìn)行簡并 要求對(duì)現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進(jìn)行規(guī)范 寬稅基 ：拓展征稅范圍； 清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮減免稅項(xiàng)目 結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求，對(duì)需要適當(dāng)縮小征稅范圍，增加必要扣除 低稅率 ：解決名義稅率偏高的問題 對(duì)某些稅率明顯偏低，稅負(fù)明顯偏輕的稅種，也需要適當(dāng)調(diào)高稅率嚴(yán)征管 ：稅制改革方案設(shè)計(jì)要具有較強(qiáng)的可操作性 強(qiáng)化稅收征管，保證稅制改革順利實(shí)施到位 . 分步實(shí)施稅制改革的主要目標(biāo) 進(jìn)一步發(fā)揮稅收組織財(cái)政收入、調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入分配的職能 。在統(tǒng)一稅政前提下，明確界定稅權(quán)，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)，以充分調(diào)動(dòng)中央和地方兩個(gè)積極性 （二）稅制改革的主要內(nèi)容統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅制：貫徹統(tǒng)一稅法、公平稅負(fù)的原則 （ 1）實(shí)現(xiàn)兩法合并，制定《企業(yè)所得稅法》 （ 2）降低企業(yè)所得稅稅率 （ 3）統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)所得稅稅基 個(gè)人所得稅： 財(cái)稅 [1999]278號(hào) （四） 檢查企業(yè)在銷售商品房時(shí)，是否存在價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由。 2023 年度會(huì)計(jì)報(bào)表 借：所得稅 2640000 (800萬 X33%) 貸：遞延稅款 69300 應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交所得稅 2570700 違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 （ 15%） = 銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅 =*5%=甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)交營業(yè)稅 *5%+800*5%= ② 甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實(shí)質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán) 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權(quán) 例 甲方將土地所有權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷售不動(dòng)產(chǎn)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。 （ 1 — 稅率）例、某公司欲處理一臺(tái)設(shè)備，原價(jià) 200萬，已提折舊 18萬，應(yīng)如何定價(jià) 解：臨界點(diǎn)銷售價(jià)格 =200247。 ” 例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用分期收款方式銷售一棟寫字樓 ,售價(jià) 1000萬元，開發(fā)成本 840萬元，合同約定，售樓款分四次收回，寫字樓已交付買方，第一期樓款 250萬已存入銀行。年金現(xiàn)值公式： [ P/A， i， t ] = 一次支付現(xiàn)值公式： [ P/F， i， t ] = 最低付款額 = 100000 X 5 + 1000 = 501000元；最低付款額現(xiàn)值 = + = 433731元未確認(rèn)融資費(fèi)用 =501000—433731 = 67269 元（ 1）租賃開始日 借：固定資產(chǎn) — 融資租入固定資產(chǎn) 433731 未確認(rèn)融資費(fèi)用 67269 貸：長期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 501000（ 2）支付租賃費(fèi)時(shí) 借：長期應(yīng)付款 — 應(yīng)付融資租賃款 100000 貸：銀行存款 100000（ 3）分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費(fèi)用 借：財(cái)務(wù)費(fèi)用 — 利息支出 13454 貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用 13454最低租賃收款額 =最低租賃付款額最低租賃收款額 +未擔(dān)保余額租賃投資總額 — 租賃投資總額的現(xiàn)值 =未實(shí)現(xiàn)融資收益 租賃開始日租賃資產(chǎn)的原帳面價(jià)值 融資收入就是融資租賃的營業(yè)收入，按此計(jì)算繳納營業(yè)稅 國稅函 [2023]514號(hào)《關(guān)于融資租賃業(yè)務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》，對(duì)未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的 “ 其他單位從事融資租賃業(yè)務(wù)，租賃的貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租方，征收增值稅，不征收營業(yè)稅；租賃的貨物的所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓給承租方，征收營業(yè)稅，不征收增值稅（ 3）出租人營業(yè)收入的確認(rèn)及帳務(wù)處理：全部營業(yè)收入 =最低租賃收款額 — 租賃資產(chǎn)成本本期營業(yè)收入 =全部營業(yè)收入 X（本期天數(shù) / 租賃期總天數(shù)）例、甲公司是未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的租賃公司， 2023年 1月，應(yīng)乙公司要求，為其購置一臺(tái)大型設(shè)備，購價(jià) 500萬元，增值稅額 85萬元，該設(shè)備預(yù)計(jì)使用年限 10年 方案 租期 10年，年租金 100萬元，租賃期滿，設(shè)備所有權(quán)轉(zhuǎn)給乙公司 甲應(yīng)交增值稅 =1000247。 595萬 期末，收回租賃資產(chǎn) 借：融資租賃資產(chǎn) 200萬 貸：應(yīng)收融資租賃款 200（ 2）融資租賃出租人營業(yè)收入的確認(rèn) 財(cái)稅 [2023]16號(hào)文規(guī)定：經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營融資租賃業(yè)務(wù)的單位從事融資租賃業(yè)務(wù)的，以其向承租者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值），減除出租方承擔(dān)的出租貨物的實(shí)際成本后的余額為營業(yè)額。但按稅收規(guī)定，自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同對(duì)外銷售，并據(jù)以計(jì)算交納各種稅費(fèi)。 ① 售出辦公樓時(shí) 借：銀行存款 500萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450萬 待轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品差價(jià) 50萬 同時(shí)，計(jì)算營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 25萬 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 25萬 ② 由于回購價(jià)大于銷售價(jià)，這種售后回購實(shí)質(zhì)上是一種融資，其價(jià)差是融資成本 — 利息，每年年末應(yīng)計(jì)提利息，并把其攤?cè)胴?cái)務(wù)費(fèi)用，三年共計(jì)提。其他應(yīng)交款③ 關(guān)于企業(yè)所得稅： 第一、預(yù)計(jì)應(yīng)繳所得稅（暫按 33%計(jì)算） 借：固定資產(chǎn) 貸：遞延稅款 第二、年終調(diào)整：全額沖正；差額調(diào)正 例、某房地產(chǎn)公司將一棟新建寫字樓于 2023年 9月轉(zhuǎn)作自用，該樓成本價(jià) 900萬，公允價(jià) 1200萬， 3季度應(yīng)納稅所得額 260萬，在年末匯算清繳時(shí)，該公司主營業(yè)務(wù)利潤 800萬，應(yīng)納稅所得額 450萬，計(jì)算該辦公樓應(yīng)承擔(dān)的企業(yè)所得稅及完稅價(jià)格 三季度將寫字樓轉(zhuǎn)作自用 借：固定資產(chǎn) 900萬 貸：開發(fā)產(chǎn)品 900萬 借：固定資產(chǎn) 99萬 （ 300X33%） 貸：遞延稅款 99萬 年末匯算清繳時(shí) 應(yīng)交企業(yè)所得稅 =450X33%= 所得稅占毛收入的比率 = 辦公樓應(yīng)承擔(dān)所得稅 =%= 辦公樓完稅價(jià)格 =900+=（會(huì)計(jì)原價(jià)） 稅務(wù)原價(jià)為 1200萬元；應(yīng)建立納稅調(diào)整臺(tái)賬，每年在匯算清繳時(shí)均應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。（房地產(chǎn)企業(yè)交納營業(yè)稅） 融資租賃舉例、甲房地產(chǎn)公司應(yīng)乙公司的要求，以融資租賃方式將一棟寫字樓出租。 3X10%= 印花稅： 甲公司獲利 =1000 247。增設(shè)三個(gè)會(huì)計(jì)科目：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 代銷開發(fā)產(chǎn)品款委托方受托方 購房人房產(chǎn)房產(chǎn)發(fā)票收費(fèi) 例：甲房地產(chǎn)公司將一棟已建好的住宅樓委托乙公司代銷，面積 5000平方米，單位售價(jià)每平米 3000元，成本價(jià)每平方米2500元，截止 2月已售房 1500平方米，乙公司已將代銷清單送甲公司，手續(xù)費(fèi)按 2%支付 甲公司會(huì)計(jì)處理： A、將樓交予受托方 借：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 12500000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 12500000 B、收到受托方代銷清單，對(duì)購房人開具發(fā)票 借、應(yīng)收帳款 — 乙公司 4500000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 4500000 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 225000 C、計(jì)提手續(xù)費(fèi) 借：營業(yè)費(fèi)用 90000 貸：應(yīng)收帳款 — 乙公司 90000 D、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營業(yè)務(wù)成本 3750000 （ 2500X1500） 貸：委托代銷開發(fā)產(chǎn)品 3750000 乙公司會(huì)計(jì)處理： A、受托代銷住宅樓 借：受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸、代銷開發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、本月售樓 1500平方米 借：銀行存款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 — 甲公司 4500000 C、轉(zhuǎn)銷代銷開發(fā)產(chǎn)品款 借：代銷開發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸、受托代銷開發(fā)產(chǎn)品 4500000 D、計(jì)提手續(xù)費(fèi)，對(duì)甲開具發(fā)票 借：應(yīng)付帳款 — 甲公司 90000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 90000 E、計(jì)提稅金，按 5%計(jì)算營業(yè)稅 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 4500 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 4500 （ 2）視同買斷方式： 是由委托方和受托方簽訂協(xié)議，委托方按協(xié)議價(jià)收取代銷開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)款，實(shí)際售價(jià)由受托方自定，實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額歸受托方所有 討論題 : 為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以采用視同買斷方式銷售開發(fā)產(chǎn)品? 例