【正文】 營(yíng)銷 找準(zhǔn)客戶 體驗(yàn)營(yíng)銷 回歸銷售力， 活動(dòng)營(yíng)銷 持續(xù)升溫 （ 2）、年度營(yíng)銷基調(diào) B、活動(dòng)營(yíng)銷：月主題活動(dòng)、月小型暖場(chǎng)活動(dòng)（小型產(chǎn)品推介會(huì)）、房交會(huì)。住宅產(chǎn)品 2023年未對(duì)市場(chǎng)公布價(jià)格，這意味著明年出價(jià)主動(dòng)權(quán)還在我們手中。 地下車位：去化 200個(gè)。引用新型科技，雙重過(guò)濾直飲水、新風(fēng)系統(tǒng)。 環(huán)球貿(mào)易中心打破傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)劃模式，融入國(guó)際化元素，創(chuàng)建了立體交通、立體綠化，成為長(zhǎng)春展現(xiàn)世界潮流的平臺(tái)之一。 地標(biāo)價(jià)值： 150 米城市標(biāo)桿，問(wèn)鼎中央繁華 環(huán)球貿(mào)易中心集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)等功能為一體，融合了國(guó)際商業(yè)、甲級(jí)寫字樓、 SOHO公寓、城市華宅等業(yè)態(tài)，完全實(shí)現(xiàn)了一站式立體生活。 2023年項(xiàng)目住宅與公寓產(chǎn)品并沒(méi)有依附到商業(yè)配套方面，沒(méi)有充分體現(xiàn)出價(jià)值。 六、項(xiàng)目 2023年推廣物 住宅部分 棟號(hào) 單位數(shù)量 單棟套數(shù) 單棟面積（㎡） 備注 3 103㎡ 53套 163套 19979 川渝商會(huì)客戶認(rèn)購(gòu) 5套 126㎡ 55套 138㎡ 55套 4 103㎡ 32套 96套 11744 126㎡ 32套 138㎡ 32套 住宅銷售套數(shù) 住宅銷售面積（㎡） 259套 31723 其他 川渝商會(huì)客戶認(rèn)購(gòu) 3住宅 5套，團(tuán)購(gòu)面積 573㎡ ，分別為 3二單元 9層 126㎡ 、 103㎡ ，11層 103㎡ 、 138㎡ ， 12層 103㎡ 。以上分析華榮泰未來(lái)的公寓 +SOHO、中海國(guó)際社區(qū)公寓產(chǎn)品是本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 小結(jié)： 長(zhǎng)春已售罄公寓樓盤都具備地段佳的優(yōu)勢(shì)，且大部分公寓樓盤都帶有精裝修。預(yù)計(jì)項(xiàng)目首期推出住宅產(chǎn)品，公寓與商場(chǎng)后續(xù)上市。 限購(gòu)令政策延續(xù)，明年長(zhǎng)春樓市將再度陷入低迷，甚至?xí)霈F(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，以價(jià)取勝的局面。長(zhǎng)春樓市從大盤到小頻頻出現(xiàn)打折降價(jià)現(xiàn)象，開盤即清盤的階段已是過(guò)去， 2023年第四季度，本項(xiàng)目周邊樓盤開盤成交量為 100—305套之間，緊鄰項(xiàng)目保利香檳開盤成交305套，效果比較理想，成功是項(xiàng)目品牌影響力及售價(jià)低等因素。 環(huán)貿(mào)商業(yè)規(guī)劃劃變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的不利影響 項(xiàng)目獨(dú)特設(shè)計(jì)理念也項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)之一，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃改動(dòng)后會(huì)直接減少項(xiàng)目的賣點(diǎn)。 2023年國(guó)家針對(duì)住宅地產(chǎn)出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策。各開發(fā)商促銷打折比比皆是，導(dǎo)致百姓持幣觀望心態(tài)，加大了城市的存量房。項(xiàng)目包含一期三棟住宅樓、一棟公寓、三棟 SOHO，已開工建設(shè)；二期規(guī)劃建設(shè)一棟 5A級(jí)寫字間和五星級(jí)酒店。華榮泰已動(dòng)工建設(shè)，規(guī)劃產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目相似，檔次、品質(zhì)、立面結(jié)構(gòu)、整體調(diào)性都比較平庸，這方面本項(xiàng)目占優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)科城位置偏，利用自身品牌影響力及自身?yè)碛写罅坷峡蛻糍Y源進(jìn)行銷售，但現(xiàn)階段銷售效果不佳。 華榮泰： 此項(xiàng)目 2023年先推公寓、住宅兩類產(chǎn)品，價(jià)格未定，產(chǎn)品類型與本項(xiàng)目相似，但品質(zhì)、檔次相比本項(xiàng)目屬弱勢(shì)，無(wú)論是公寓還是住宅產(chǎn)品對(duì)本項(xiàng)目都具備沖擊條件。 六、項(xiàng)目 2023年推廣物 小結(jié)： ?因?yàn)轫?xiàng)目公寓產(chǎn)品不受限購(gòu)政策影響，因此明年銷售主要任務(wù)應(yīng)是公寓產(chǎn)品； ?項(xiàng)目為城市綜合體，自身配套齊全，但尚未呈現(xiàn)難以對(duì)客戶形成較大的沖擊力； ?住宅個(gè)體產(chǎn)品使用功能強(qiáng)，沒(méi)有浪費(fèi)空間，但缺乏 70—95㎡ 市場(chǎng)剛需產(chǎn)品，這是項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的最大缺陷。向市場(chǎng)訴求客戶購(gòu)置并不是單一 一套房子，而是買整 個(gè)環(huán)球貿(mào)易中心大的商業(yè)配套，主要訴求誰(shuí)擁有綜合體誰(shuí)就擁有城市未來(lái)。 城市的南拓，凈月的西延，兩條城市規(guī)劃線交匯于彩宇廣場(chǎng)，形成新中心。 生態(tài)價(jià)值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 每個(gè)人都喜歡在公園里留戀，體驗(yàn)著空氣的清新、負(fù)氧離子的濃厚以及思緒的飛揚(yáng)、心情的靜放。 銷售策略 進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)房源梳理，根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值呈現(xiàn)度不同，進(jìn)行優(yōu)劣搭配銷售； 研究競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目前期推貨節(jié)奏，進(jìn)行后期推貨時(shí)間、產(chǎn)品類型進(jìn)行預(yù)估，尋找市場(chǎng)空白； 整體采用少量多批推售原則，小步快跑，以需推貨，公寓 +住宅為主，底商 +車位為輔，避開住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； （ 1）、推貨策略 （ 2）、所推產(chǎn)品 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求靈活推貨 住宅部分： 3，套數(shù)為 163套，面積為 19979㎡ 。 鑒于 2023年長(zhǎng)春樓市不樂(lè)觀的前提下，建議采用超低首付作為噱頭吸引客戶，也是抓準(zhǔn)弱勢(shì)剛需市場(chǎng)的手段，同時(shí)加大付款方式的優(yōu)惠力度，例如在項(xiàng)目銷售中期階段，價(jià)格調(diào)高后，可考慮一次性 9折、分期 、按揭，可吸引更多一次性客戶購(gòu)買，有利于快速回款。 項(xiàng)目工程進(jìn)度快主要是樹立工程形象的同時(shí)，體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力。 注：項(xiàng)目年度以活動(dòng)營(yíng)銷、渠道營(yíng)銷、體驗(yàn)營(yíng)銷為主，大眾營(yíng)銷費(fèi)用較高，在項(xiàng)目關(guān)鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)考慮投入。 專業(yè)市場(chǎng)：中東大市場(chǎng)、中東瑞家、華聯(lián)燈具市場(chǎng)等。 1全程營(yíng)銷策略 營(yíng)銷 手段 媒體 營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 感 觀 價(jià) 值營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 （ 1）、媒體策略 通過(guò)大眾媒體建立足夠的知名度，建立潛在目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目的心理認(rèn)可，豎立項(xiàng)目形象，找準(zhǔn)高質(zhì)量的目標(biāo)客群，進(jìn)行針對(duì)性的信息傳送，才是項(xiàng)目成功銷售的關(guān)鍵。 階段目標(biāo)： 市場(chǎng)認(rèn)知環(huán)貿(mào)價(jià)值 注： 2023年 2—5月（ 3個(gè)月）為開盤前續(xù)客期 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 第三階段 :2023年 5—7月 階段說(shuō)明： 5—6月份項(xiàng)目若能夠開盤，可定為強(qiáng)銷期， 6月份春季房交會(huì)，整月推廣及活動(dòng)重點(diǎn)圍繞房交會(huì)來(lái)進(jìn)行，因此我們將 6—7月定為強(qiáng)銷期。在銷售中心包裝實(shí)施過(guò)程中與車友會(huì)或汽車 4S店洽談合作，包裝完畢后方可舉行活動(dòng)。 （ 2）、第二階段： 2023年 3—4月 A、投資講座 +小型產(chǎn)品推介會(huì)（暖場(chǎng)系列活動(dòng)） 可聘請(qǐng)吉大教授演、銀行、證券工作人員講解投資理財(cái)知識(shí)，吉大教授演講解主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)、投資行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)。 注：通過(guò)大眾媒體房地產(chǎn)報(bào)、廣播、短信三個(gè)渠道進(jìn)行活動(dòng)傳播。 各階段推廣語(yǔ)（初稿） 形象篇 一個(gè)環(huán)球貿(mào)易中心，一座城市 CBD 門戶價(jià)值：凈月門戶，搶占財(cái)富高地 地標(biāo)價(jià)值： 150 米城市標(biāo)桿，問(wèn)鼎中央繁華 中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起 財(cái)富價(jià)值：誰(shuí)擁有綜合體，誰(shuí)就擁有城市未來(lái) 廣場(chǎng)價(jià)值： 72億財(cái)富助力，城市發(fā)展加速器 生態(tài)價(jià)值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 環(huán)球貿(mào)易中心，導(dǎo)航長(zhǎng)春 CBD 城市重心向南，凈月門戶精華之地。地處經(jīng)開區(qū)與凈月區(qū)休閑文化景觀帶核心位置。城市的南拓，凈月的西延，兩條城市規(guī)劃線交匯于彩宇廣場(chǎng)，形成新中心。 謝謝聆聽 。 環(huán)貿(mào)成熟配套 環(huán)球貿(mào)易中心集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)等功能為一體，衣食住行無(wú)不便利，完全實(shí)現(xiàn)了一站式立體生活。 板塊居住品質(zhì)無(wú)與匹敵，人文居住氛圍得天獨(dú)厚。 盡攬城市時(shí)尚生活元素，人擇環(huán)境，環(huán)境塑人，城市繁華的時(shí)尚，與高尚之心境共孕而生。 策略總結(jié) 年度核心營(yíng)銷主題是向市場(chǎng)訴求城市綜合題為其它產(chǎn)品所帶來(lái)的價(jià)值，放大“感觀價(jià)值”，結(jié)合銷售中心、樣板房、公園、園林、外立面、配套設(shè)施等呈現(xiàn)，避開市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓客戶感受到一種視覺(jué)上的吸引從而轉(zhuǎn)化成銷售業(yè)績(jī)。 主要工作任務(wù)： 繼續(xù)執(zhí)行老帶新優(yōu)惠政策； 繼續(xù)汽車 4S店會(huì)員到訪有禮活動(dòng)（圈層營(yíng)銷小型暖場(chǎng)活動(dòng)：投資理財(cái)講座、項(xiàng)目小型推介會(huì)） 精英營(yíng)銷：每周培訓(xùn)； 繼續(xù)行銷：專業(yè)市場(chǎng)及高端商場(chǎng)人流做行銷工作； 及時(shí)了解竟盤動(dòng)向，調(diào)整項(xiàng)目推貨內(nèi)容； （ 3）、第三階段： 2023年 4—5月 活動(dòng)配合 延續(xù)老帶新政策、汽車 4S店圈層營(yíng)銷、投資講座（小型推介暖場(chǎng)活動(dòng)） （ 4）、第四階段： 2023年 5—6月 推廣分期 推廣目的：市場(chǎng)認(rèn)識(shí)環(huán)貿(mào)產(chǎn)品 推廣訴求 ： “買房看過(guò)環(huán)球貿(mào)易中心再定” 一站式立體生活區(qū)：“凈月 30萬(wàn)世界級(jí)綜合體”業(yè)態(tài)分解 6萬(wàn)平甲級(jí)寫字樓 6萬(wàn)平城市華宅 3萬(wàn)平精致 SOHO公寓 2023個(gè)地下停車場(chǎng) 大型超市 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、新文化報(bào)紙、廣播、戶外廣告牌、短信、外展點(diǎn)、行銷； （ 4）、第四階段： 2023年 5—6月 活動(dòng)配合 “環(huán)貿(mào)大型產(chǎn)品推介會(huì)” 時(shí)間：開盤前 2023年 5月 1日（暫定） 地點(diǎn)：大型會(huì)場(chǎng)（香格里拉、會(huì)展中心會(huì)議室） 目標(biāo)人群：誠(chéng)意客戶（親朋好友）、新客戶； 活動(dòng)目的：堅(jiān)定意向客戶購(gòu)買信息，促進(jìn)成交； 答謝方式：針對(duì)客戶做項(xiàng)目詳解，主要包括：板塊發(fā)展、城市綜合體價(jià)值、規(guī)劃、產(chǎn)品價(jià)值、投資價(jià)值等； （ 4）、第四階段： 2023年 5—6月（活動(dòng)配合） 開盤活動(dòng)：環(huán)球貿(mào)易中心耀世開盤（開盤活動(dòng)的規(guī)模可根據(jù)續(xù)客實(shí)際情況開決定） 活動(dòng)主題 ： “環(huán)球貿(mào)易中心耀世開盤” 時(shí)間： 2023年 5月 15日 地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)銷售中心 活動(dòng)目的：所積累意向客戶集體成交 活動(dòng)節(jié)目：待定（可聯(lián)合活動(dòng)公司來(lái)做節(jié)目編排） 參與人群：認(rèn)購(gòu)客戶及親屬朋友 （ 4）、第四階段： 2023年 5—6月 活動(dòng)配合 推廣分期 汽車 4S店（車友會(huì)）圈層營(yíng)銷系列活動(dòng)、投資講座 +小型推介（暖場(chǎng)系列活動(dòng)） 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)售樓中心 活動(dòng)目的：圈層指定人群營(yíng)銷，促進(jìn)成交 邀請(qǐng)對(duì)象： 4S店車主、車友會(huì)車主、意向客戶 （ 5）、第五階段： 2023年 6—7月 推廣分期 推廣主題：環(huán)貿(mào)生活方式 推廣訴求 ： “休閑廣場(chǎng)、生態(tài)公園，城市時(shí)尚生活圈” 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、廣播、短信； （ 5）、第五階段： 2023年 6—7月（活動(dòng)配合） 春季房交會(huì)活動(dòng)（ 6月中旬）：環(huán)貿(mào)價(jià)值全面呈現(xiàn) 時(shí)間：約 2023年 6月 10日； 地點(diǎn)：國(guó)際會(huì)展中心 目標(biāo)人群：全市剛需及投資客戶群； 活動(dòng)目的：通過(guò)房交會(huì)再次給市場(chǎng)強(qiáng)大聲音，最大限度擴(kuò)大知名度，提升現(xiàn)場(chǎng)火熱氣氛，大量續(xù)客，持續(xù)熱銷。 住宅：老客戶介紹新客戶成交，老客戶額外優(yōu)惠 2023元房款，新成交客戶額外優(yōu)惠 5000元房款。