【正文】 類人士購鋪多選擇首、二層或負(fù)一層商鋪，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍低的人士將選擇更高樓層，對(duì)投資回報(bào)的金融意識(shí)較強(qiáng)，并十分關(guān)注投資的利益點(diǎn)，對(duì)回報(bào)有迫切需求。魅力之城 第四類：有較穩(wěn)定收入、積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶 客戶類型 ? 已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機(jī)關(guān)事業(yè)單位干部； ? 擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事多年要職工作的人士； ? 有較多積蓄的退休人士、個(gè)體戶； ? 由于銀行利率偏低而尋找新投資者的中小蓄戶。魅力之城 本招商策略針對(duì)的對(duì)象為：新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)及定位報(bào)告》對(duì)該區(qū)域經(jīng)過謹(jǐn)慎考量定位得來，旨在使主體、美食街及發(fā)展商后續(xù)開發(fā)的臨街商鋪三者，在功能、業(yè)態(tài)、業(yè)種、檔次上互為補(bǔ)充，相互帶動(dòng)，針對(duì)不同商家類型，形成覆蓋高、中、低檔多層次消費(fèi)群體，集合超市、百貨、專賣店、餐飲、娛樂休閑、社區(qū)配套服務(wù)于一體的社區(qū)生活 MALL。 易初蓮花 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，并有意向進(jìn)一步洽談細(xì)則。 從總體上來看，目前中山商鋪投資反映還不夠廣州等一線城市熱烈，但是土地資源有限，鋪位保值、升值的可能性大，另外中山目前鋪位的價(jià)格相對(duì)于珠三角其他城市要便宜很多，所以比起珠三角其他地區(qū)升值潛力更大。相對(duì)恒信對(duì)面的俊軒庭臨街商鋪，這里還有很大的升值空間，目前俊軒庭裙樓臨街商鋪的租價(jià)在 100120元 /平方米。新都匯剛開業(yè)的時(shí)候，周邊鋪位售價(jià)大約 /平方米；目前已經(jīng)上漲到 2萬 /平方米。這一帶消費(fèi)人氣旺，鋪位也供不應(yīng)求，租金在 200－ 300元 /平方米。柏苑一帶的舊城區(qū)商鋪，因?yàn)榻?jīng)歷相當(dāng)時(shí)間的積淀，價(jià)值比較穩(wěn)定。再說現(xiàn)在很多人都是有車一族，會(huì)選擇駕車到城區(qū)購物中心購物。鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)目前還沒有城區(qū)激烈，日后隨著人口的增多和設(shè)施的完善而具備一定的升值潛力。商業(yè)項(xiàng)目周邊商鋪及雍景苑商業(yè)廣場(chǎng)，首層商鋪售價(jià)僅在 8000~15000元 /㎡之間，項(xiàng)目如果以此價(jià)格進(jìn)行銷售，資金回籠將不甚理想，并且若此時(shí)將產(chǎn)權(quán)分散，對(duì)于超市的引入和未來經(jīng)營(yíng)也十分不利。魅力之城 二層 新創(chuàng)一派 12月247。 十五年實(shí)際租金收入 （自第三年開始每年 3%遞增計(jì)算） 年限 整體月收入 整體年收入 （萬元） 累計(jì)收入 （萬元） 扣除支付給村委的費(fèi)用后 的累計(jì)收入（萬元） 第 1年 976000 —— 第 2年 976000 第 3年 976000 第 4年 1005280 第 5年 1035438 第 6年 1066502 第 7年 1098497 第 8年 1131451 第 9年 1165395 第 10年 1202357 第 11年 1236368 第 12年 1273459 第 13年 1311662 第 14年 1351012 第 15年 1391543 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目 40年的整體經(jīng)濟(jì)收益將達(dá)到 。魅力之城 招商階段劃分 為了使中山新創(chuàng)力 魅力之城 目標(biāo)商家 我司初步確定了永旺集團(tuán)、易初蓮花、家樂福為主力招商重點(diǎn)目標(biāo)。在談判的過程中，可根據(jù)形勢(shì)的需要，適時(shí)暫停接洽，或透露、炒作其他主力商家對(duì)中山新創(chuàng)力 魅力之城 目標(biāo)商家 此階段由于已進(jìn)入主力商家的合作細(xì)則的商討階段，招商重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至次主力店，其中包括：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、屈臣氏、萬寧、綠茵閣、星巴克、老樹、上島等商家。商業(yè)項(xiàng)目主體樓部分引進(jìn)的大型超市 /百貨，項(xiàng)目首層及美食街主要滿足周邊居民的日常生活需求及提供服務(wù)，以“便利”為主要特點(diǎn)，同時(shí)也強(qiáng)調(diào)個(gè)性化、平民化，在檔次上以中低檔為主導(dǎo)，商品種類和服務(wù)內(nèi)容涉及面廣泛，包括便利店、面包屋、特色餐飲、干洗店、沖印店、圖書音像、美容美發(fā)等。 ? 企業(yè)形象目標(biāo)： 樹立中山新創(chuàng)力良好的品牌，進(jìn)而擴(kuò)大社會(huì)影響力，只有站在這個(gè)高度，才能對(duì)中山新創(chuàng)力的開發(fā)有著深層次的認(rèn)識(shí)。魅力之城 為項(xiàng)目銷售造勢(shì) 造勢(shì)計(jì)劃要保證有足夠的力度，對(duì)目標(biāo)買家實(shí)行一網(wǎng)打盡，使項(xiàng)目成為這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)最受注目、最有名氣的項(xiàng)目，給買家一個(gè)勢(shì)不可擋的感覺，成就一個(gè)強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目的形象。 通過影視廣告的傳播，將日后商場(chǎng)的場(chǎng)景與特色精彩地給予演繹，讓客戶群仿佛身臨其境，在理性的認(rèn)知與感性的認(rèn)同上得到統(tǒng)一，強(qiáng)化了中山新創(chuàng)力的品牌形象與認(rèn)知度，對(duì)銷售的幫助是顯而易見的，且是立竿見影的。 車身廣告是流動(dòng)性的傳播媒體，在其所經(jīng)過的地區(qū)皆可吸引廣大公眾的注目，在這一過程中也較好地解決了知名度推廣的問題。魅力之城 對(duì)此，我司建議，與媒體（初擬《南方都市報(bào)》）展開緊切的聯(lián)系，在一天內(nèi)，以超常規(guī)的 4個(gè)版長(zhǎng)篇報(bào)道中山新創(chuàng)力，從項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)等等各個(gè)方面，利用報(bào)紙媒體的輻射面，向眾多的讀者強(qiáng)烈地灌輸中山新創(chuàng)力的信息。魅力之城 ? 紙廣告 —— 包括硬性廣告、夾報(bào)廣告及新聞炒作，約占整體傳播總費(fèi)用的 30%； ? 電視廣告 —— 包括專題節(jié)目及新聞炒作，約占整體傳播總費(fèi)用的 15%； ? 公關(guān)促銷活動(dòng) —— 包括各階段的公關(guān)促銷活動(dòng)、禮品，約占整體傳播總費(fèi)用的 20%； ? 廣告品制作 —— 包括樓書、海報(bào)、 POP、展板、現(xiàn)場(chǎng)包裝品、禮品、指示系統(tǒng)。魅力之城 推廣主題： “中山首席時(shí)尚社區(qū)生活 MALL” “新創(chuàng)一派、魅力之城” 媒體組合： 以戶外、公車、圍墻廣告為主，報(bào)廣軟文和硬廣為輔 重點(diǎn)： 通過事件營(yíng)銷造勢(shì)： 中山新創(chuàng)力“ 巨額獎(jiǎng)金征集商場(chǎng)命名” 活 動(dòng)將貫穿市場(chǎng)預(yù)熱期和公開發(fā)售期，以活動(dòng)營(yíng)造聲勢(shì)。 返回目錄 新創(chuàng)一派 二是市場(chǎng)推廣技巧要出新，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況度身訂造。去年中山市廣告投放量前五位的產(chǎn)品和服務(wù)依次排列是：房地產(chǎn)、汽車、食品、化妝品、家用電器。 （如圖） 房地產(chǎn)信息來源網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志電視44%其他3%房展會(huì)4%熟人介紹9%售樓現(xiàn)場(chǎng)咨詢40%網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、雜志電視售樓現(xiàn)場(chǎng)咨詢熟人介紹房展會(huì)其他返回目錄 新創(chuàng)一派 《羊城晚報(bào)》的電子版是 擁有讀者人數(shù)最多的電子報(bào)紙 之一。魅力之城 省有線電視 省有線廣播電視干線網(wǎng)絡(luò)以廣州為中心，連接全省 21個(gè)省轄市和 大部分縣 (市 )，且與海南、廣西、湖南、福建四省 (區(qū) )的國(guó)家廣播電視干線光纜網(wǎng)連接。 廣告價(jià)值綜合評(píng)定 : ☆☆☆ 返回目錄 新創(chuàng)一派 廣告價(jià)值綜合評(píng)定 : ☆☆☆ 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 這種市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)使西區(qū)樓盤產(chǎn)品大多以精巧、實(shí)用為主，小面積的單房、兩房、三房比較多。南區(qū)的交通路網(wǎng)逐步完善，政府對(duì)配套的重視，加上大開發(fā)商的帶動(dòng)，而中山人對(duì)南區(qū)的觀念也在改觀，南區(qū)房地產(chǎn)仍然有較大的提升空間。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 三明國(guó)際 —— 打造中國(guó)商業(yè)策劃第一品牌！ 本次匯報(bào)到此結(jié)束！ 新創(chuàng)一派 2023年 1月 上午 4時(shí) 17分 :17January 20, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 1月 20日星期五 上午 4時(shí) 17分 11秒 04:17: 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 1月 20日星期五 上午 4時(shí) 17分 11秒 04:17: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 1月 20日星期五 4時(shí) 17分 11秒 04:17:1120 January 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 4時(shí) 17分 11秒 上午 4時(shí) 17分 04:17: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , January 20, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 鎮(zhèn)區(qū)：發(fā)展迅猛 多層均價(jià)： 18002023元 小高層均價(jià)： 24002600元 鎮(zhèn)區(qū)的迅猛發(fā)展勢(shì)頭是今年房地產(chǎn)發(fā)展的亮點(diǎn)之一。西區(qū)的一手洋房產(chǎn)品目前的價(jià)格和石岐區(qū)樓房?jī)r(jià)格的差距已經(jīng)開始拉近，大約在30003500元 /平方米。今年這一區(qū)域的新產(chǎn)品不多，開發(fā)的住宅產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為特點(diǎn)，以中、高檔盤產(chǎn)品為主。 廣告價(jià)值綜合評(píng)定 : ☆☆☆ 返回目錄 中山新創(chuàng)力 返回目錄 新創(chuàng)一派 全省縣以上城市和大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)及部分大型工礦企業(yè)均建了有線電視網(wǎng)，共有 1551個(gè)有線廣播電視臺(tái)、站，全省有線電視用戶 700多萬戶，約占全國(guó)有線電視用戶的十分之一。魅力之城 近年中山的廣播電視迅速普及 ， 全市實(shí)現(xiàn)村村通電視 ， 有線電視進(jìn)村 （ 自然村 ） 率達(dá) 100%， 入戶率達(dá)到 91%， 網(wǎng)絡(luò)規(guī)模和質(zhì)量走在全省前列 。此外，子報(bào)《中 山商報(bào)》內(nèi)容生動(dòng)活 潑，報(bào)道緊跟熱點(diǎn)， 深得市民歡迎。 返回目錄 新創(chuàng)一派 四是繼續(xù)聯(lián)合主力商家和其他新加盟商家，舉辦系列主題活動(dòng)，初步吸引商場(chǎng)人氣。 二、配合招商進(jìn)度，確定主力商家后，和商家一齊聯(lián)合推廣和舉辦新聞發(fā)布會(huì)，起到借力打力和 1+12的效果，同時(shí)借助媒體的力量進(jìn)行新聞報(bào)道，迅速將項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度提升的最高點(diǎn)。魅力之城 活動(dòng)： “巨額獎(jiǎng)金征集商場(chǎng)命名”： 時(shí)間 ： 6月中旬 9月 (視乎工程進(jìn)度） 目的 ：借助事件來擴(kuò)大中山新創(chuàng)力的知名度與認(rèn)知度 征集范圍 ：中山市范圍內(nèi)征集 返回目錄 新創(chuàng)一派 約占整體傳播總費(fèi)用的 30%。 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 魅力之城 —— 戶外廣告先行 戶外廣告（路牌廣告及燈箱廣告）作為一種瞬間產(chǎn)生高度注目率的媒體，具有展示時(shí)間長(zhǎng)，針對(duì)性強(qiáng)、表現(xiàn)手段靈活，費(fèi)用比較低，并可以利用光電技術(shù)更具有吸引力等優(yōu)點(diǎn)。魅力之城 傳播手段 —— VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 對(duì)項(xiàng)目的主題概念進(jìn)行挖掘 、 演繹 ， 建立全方位統(tǒng)一的 VI體系 ， 包括標(biāo)志 、 標(biāo)準(zhǔn)字 、 標(biāo)準(zhǔn)色以及現(xiàn)場(chǎng)廣告牌 、 公交車身 、 手提袋等各種場(chǎng)合的應(yīng)用物品設(shè)計(jì) 。魅力之城 整體傳播策略 傳播為銷售服務(wù) 我司認(rèn)為，房地產(chǎn)推廣、商業(yè)物業(yè)推廣之廣告?zhèn)鞑ズ诵氖轻槍?duì)銷售力而展開的傳播行為，其他的廣告目標(biāo)都要服從這個(gè)核心目標(biāo)。 返回目錄 中山新創(chuàng)力 同時(shí)，結(jié)合我司關(guān)于租金收益的分析，建議針對(duì)此類商家的租金，首年 50元 /㎡ /月，自第四年起每年遞增 2%~3%。 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 新創(chuàng)一派 商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)為時(shí)間點(diǎn)，以項(xiàng)目主體商鋪的主力商家為招商目標(biāo)，劃分以下四個(gè)階段： 返回目錄 新創(chuàng)一派 返回目錄 中山新創(chuàng)力 商業(yè)項(xiàng)目的目前的銷售均價(jià)應(yīng)約為 9300元 /平方米 （即以15年的租金收益除以總建筑面積， 247。魅力之城 租金平衡建議 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入分析 樓層 建筑面積 （㎡） 租金單價(jià) （元 /㎡） 月租金收入 （萬元 /月） 年租金收入 （萬元 /年） 40年租金收入 （萬元） 首層商鋪 7,000 70 49 588 23520 二層商鋪 7,000 40 28 336 13440 三層商鋪 7,000 30 21 252