【正文】 產(chǎn)品按照一般開發(fā)產(chǎn)品進行成本分攤 ? 銷售上時間先后順序可能進一步加劇問題的 ? 住宅銷售完畢后剩余車庫待售就進行清算容易出現(xiàn)此問題 27 陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛 ?車位是屬于普通住宅還是非普通住宅 ? 《 南寧市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干政策問題的通知 》 （南地稅發(fā) 【 2023】 221號）規(guī)定，根據(jù) 《 自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作若干問題的通知 》 （桂地稅發(fā) 〔 2023〕 96號）第五點規(guī)定，項目同時涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，統(tǒng)一劃分 普通住宅、非普通住宅和商用房 三大類別，分別核算其增值額。 ? 《 江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知 》 （贛地稅發(fā) 【 2023】 76號）規(guī)定，根據(jù) 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 》 (財稅 〔 2023〕 21號 )的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓 (或連體樓 ),如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。 ? 31 陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛 ?地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題 ? 《 天津市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干問題的通知 》 （津地稅地 【 2023】 24號）實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下車庫，可視其具體情況按以下方法確定：（一）有產(chǎn)權(quán)且對外銷售的車庫，其收入應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本準予扣除。受讓方不能辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)，不需要繳納車位契稅。 35 陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié) ?山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例 ? 政策分析 ? 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用；不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。 ? 《 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算管理若干問題的通知 》 （京地稅地 【 2023325號）第五條規(guī)定，納稅人在項目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額，但原則上應(yīng)在項目全部銷售完畢時進行調(diào)整。2023年 12月取得北京市發(fā)展和改革委員會、北京市建設(shè)委員會簽發(fā)的《 關(guān)于合作開發(fā)建設(shè) XXXXX商業(yè)大廈項目核準的批復(fù) 》 （京發(fā)改[2023]XXXX 號），同意甲方和乙方合作開發(fā)建設(shè) XXXX商業(yè)大廈項目。 46 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 營業(yè)稅問題解答（之一） 》 的通知 》 ） 》（國稅函發(fā) 【 1995】 156號文件）合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。 47 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 （財政部、國家稅務(wù)總局令 2023年第 52號）納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額： （一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； （二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； （三）按下列公式核定： 營業(yè)額 =營業(yè)成本或者工程成本 （ 1＋成本利潤率） 247。在這個過程中，甲方要按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來確認土地增值稅和營業(yè)稅收入？ ? 具體到實際操作層面，甲方如何確認呢？是按照何時的時點來確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入？是以分房時的市場價還是以簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時的市場價？ ? 甲方確認的土地轉(zhuǎn)讓收入，就是乙方土地成本？甲乙雙方的是互相牽制的過程？如果按照房屋成本價（無土地成本），那么甲方確認的土地增值稅收入較低，乙方確認的成本也較低？ 49 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 廣州市地稅局 《 關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引（續(xù)二）的通知 》 （穗地稅函 【 2023】 170號）規(guī)定，一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。 ? 《 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于北京陽光嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以聯(lián)合立項的形式合作建房征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （京地稅函 【 2023】38號）規(guī)定， 北京望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)綜合開發(fā)公司提供土地使用權(quán)，北京陽光嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司提供資金，聯(lián)合立項合作建房后分別各自取得合同約定的房屋產(chǎn)權(quán)。 54 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 》（國稅函發(fā) 【 1994】 644號）規(guī)定，對銷售商品房也應(yīng)征稅。 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。 52 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 ?適用的稅收政策分析 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》的通知 》 （國稅發(fā) 【 2023】 31號）規(guī)定， 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： 、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。 （二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為： 險共擔(dān)，利潤共享的； ；。 ? 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于合作開發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征免契稅的批復(fù) 》 （財稅 【 2023】 91號）規(guī)定，珠海市房產(chǎn)公司擁有土地，珠海南嘉房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供資金，共建住房。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 ? 該公司于 2023年匯算清繳期內(nèi)進行項目的企業(yè)所得稅完工清算及土地增值稅清算，并均補繳了稅款。 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告 》 （國家稅務(wù)總局公告 2023年第 34號）規(guī)定，業(yè)當(dāng)年度實際發(fā)生的相關(guān)成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時，可暫按賬面發(fā)生金額進行核算；但在匯算清繳時，應(yīng)補充提 ? 稅務(wù)爭議的結(jié)果 36 陷阱之：清算前成本成本支出尚未了結(jié) ?山東聊城某房地產(chǎn)項目公司案例 ? 政策分析 ? 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第九條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費用；不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費用。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機關(guān)咨詢。以上情況之外的其它形式，產(chǎn)生的收入與建造成本均不予以歸集。 29 陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛 ?地下車位轉(zhuǎn)讓的土地增值稅問題 ? 《 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) 〈 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答 〉 的通知 》 （青地稅函 【 2023】 47號）規(guī)定，根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。經(jīng)研究決定： 雜物房、車庫、車位 一律作為非普通住宅類計稅。 24 陷阱之：地下車庫成本和收入倒掛 ?政策分析 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) 【 2023】 187號）規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。上述發(fā)生的費用是否屬于大市政配套費計入開發(fā)產(chǎn)品成本？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目以外發(fā)生的綠化等費用，屬于與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的費用，不得稅前扣除。 ……………… 16 陷阱之：紅線外各種形式的支出問題